广州从化一小区交楼3年无房产证

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( k6 v& {5 G& s: t御景绿洲花园小区现场图，开发商未补缴土地出让金。

9 x! C. f' D) t( s& l% S7 ]近日，广州从化区御景绿洲花园小区二期业主向南都记者报料称，小区交楼已有三年，但开发商未缴齐土地出让金，导致业主无法办理不动产权证，这让他们非常烦恼，希望南都关注。
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业主反映
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( I2 P6 w. }4 S9 u0 }9 b5 @. R无法办理房产证导致无法办理贷款
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2019年，市民卢先生在从化区御景绿洲花园小区二期购买了两套房产。根据购房合同，开发商应于2022年3月31日前将楼房交付给业主。同时，购房合同第二十一条产权登记条款写明，开发商应当在该商品房交付之日起，210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为业主办妥产权登记，并将以业主为产权人的房地产权证交付。
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卢先生介绍，他在2022年初顺利收楼。然而，让人没想到的是，收楼已经3年，不动产权证迟迟无法办理，导致房子无法交易，也无法办理贷款，这给他带来很大的不便。
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. Z0 \- k; n" l/ ~$ D! W0 t# r同在小区购房的还有廖先生，自2020年购房，收楼后顺利入住。“办不了房产证，现在都没有人敢买我们二期的房子。”

据了解，御景绿洲项目用地面积为131787.6平方米，系1992年11月《国有土地使用权出让合同》的部分用地，规划总建设面积约47万平方米，分三期进行开发建设。
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“办理确权需要补缴土地出让金，但是我们没那么多钱，所以办不下来。”近日，南都记者致电开发商有关工作人员，对方表示，并不清楚这笔需要补缴的土地出让金是如何核准的，“我们现在资金有点不足，不可能一次交完，分期缴纳行不行呢？我们也想为业主办证。”

0 Q- N# @) p3 x" b9 ^9 b% W: ~部门回应

建议业主走司法途径

对此，广州市规划和自然资源局从化区分局回复称，绿洲二期项目开发商品住房共1174套，现已售约1050套，400余套已超出按预售合同约定办理产权证的时间，但开发企业未向登记部门申请办理。其中有1套通过司法程序办理了不动产权证书，不仅如此，该局工作人员表示，经过协调，目前开发商已主动帮助6户业主办理证件，均在流程中。同时，还有不少业主正在通过司法途径办理证书。
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* n0 ^' `/ D0 a0 {4 q1 @该局进一步解释称，根据相关不动产登记规定，用地单位办理不动产首次登记（大确权）前需向规划资源部门申请办理项目用地土地出让合同变更审核业务，核查是否有超出土地出让合同约定的出让建筑面积需补缴土地出让金情况，并取得土地出让金核实意见表。然后开发企业提交国有土地使用证、土地出让金核实意见表等材料申请办理不动产首次登记，领取商品房权属证书。购房者再凭购房合同、商品房权属证书、购房发票及完税证明等资料申请办理不动产转移登记。

0 D6 w. L* T& A& _经查，用地单位从化国泰天彤房地产开发有限公司2023年8月曾因不动产首次登记申请办理土地出让金核实，经核实涉及需补缴出让金情况，因用地单位反馈存在资金问题，未取得土地出让金核实意见表，因而未申请不动产首次登记。

为此，从化区信访部门已多次组织协调会，要求相关部门积极协调，加快为业主办理不动产权证。同时，从化区规划资源部门多次与用地单位对接，告知办理确权登记程序，并对补缴土地出让金政策进行解释，与用地单位协商制定切实可行的出让金补缴及办理不动产权登记计划。此外，从化区政府已会议研究并要求相关职能部门加强监督管理，及时对接用地单位，督促其切实履行补缴土地出让金、办理小业主不动产权的主要责任。

下一步，从化区规划资源部门将继续加强与用地单位的沟通、对接，并催促用地单位按不动产登记规定程序加快制订工作计划，尽快申请办理不动产首次登记。同时，就该事项专文请示上级主管部门，根据实际情况和目前政策措施寻求合适解决路径。
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  V2 ^2 f& D2 H' J: Q% w" I9 N此外，该局还建议，业主可先通过司法途径提出主张，维护合法权益。如经司法裁定后，业主可持生效的法律文书、缴纳登记费、相关过户税费单方申请办理不动产转移登记手续。

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打官司成本很高，为何不按“‘证缴分离’处理办法”办证？

$ v' f* [3 J/ s7 ]0 b4 {, m业主卢先生与廖先生均不赞同该建议。“走司法途径要耗费很大的成本，我们绝大部分业主都不同意这方法。”

卢先生认为，根据2024年广东省自然资源厅发布的《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的指导意见（征求意见稿）》房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，自然资源主管部门将处置方案报经地方人民政府同意后，按照“证缴分离”的原则，在税务部门或相关执收部门追缴土地出让价款和相关税费的同时，可办理不动产登记手续。“明明有法可依，为什么还要打官司呢？”

+ r0 t' Q% f* c9 H# x% n1 O“若一律要求走司法途径，可能与政策导向和目的相悖，增加业主时间和经济成本，不利于问题快速解决。”浙江恒霁律师事务所律师卢琼认为，从政策角度，自然资源部早在2021年印发的《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，已经明确“证缴分离”的办证原则。政府部门出台相关政策旨在解决历史遗留问题，保障业主合法权益，提高不动产登记效率。

律师说法
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无法办理房产证是开发商的责任

卢琼表示，从实际操作来看，可尝试由政府部门牵头，组织业主与开发商、税务等相关部门协商，让开发商补缴款项，业主顺利办理房产证。规划部门可加大对开发商监管力度，通过行政手段促使国泰公司尽快签订协议并补缴土地出让金，如对开发商采取限期整改、行政处罚等措施，以推动办证进程。
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“司法途径确实是一个可选择的方式，但司法途径通常耗时长、成本高，业主需要投入大量时间和精力，不利于整体问题的高效解决。”在卢琼看来，在本次事件中，业主已履行购房合同义务，按时支付房款，无法办理房产证是开发商的责任，让业主通过司法途径解决，可能使无过错的业主承担额外成本和风险，有失公平。“开发商是造成问题的责任主体，规划部门应更注重督促开发商履行义务，而不是将压力转移给业主；同时规划部门理应严格遵循指导意见的政策要求，促进历史遗留问题的解决。”

卢琼还表示，此类事件反映出房地产市场在开发、监管、办证等环节存在制度衔接不畅、监管机制有待完善等问题，相关部门还应该进一步优化不动产登记制度，加强部门协同合作，加大对开发商违规行为的惩处力度，保障购房者权益，为解决历史遗留的不动产登记问题提供有力的保障和支持，增强市民对房地产市场的信心。

1 ^1 o; ~' {3 X: i相关部门将采取哪些措施？业主何时拿到房产证？南都将持续关注。

采写：南都记者 廖艳萍 莫郅骅 受访者供图