前4月销售额破万亿元！融创增幅达78%！TOP5房企为何业绩大增？

显示全部楼层 · 2021-5-27 16:22:21

前4月，由碧桂园、万科地产、中国恒大、保利发展、融创中国构成的TOP5阵营房企全口径销售额已累计突破万亿元，占全国商品房销售额的近20%。

秦佳丽/发自北京
TOP5房企前4月迎来业绩大反击。
5月17日，国家统计局发布前4月经济数据，其中全国商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%，较2019年前4月增长19.5%，两年平均增长9.3%；商品房销售额53609亿元，同比增长68.2%，较2019年前4月份增长37%，两年平均增长17%。
在这份数据面前，头部房企贡献强劲。结合近期克而瑞公告，今年前4月，由碧桂园、万科地产、中国恒大、保利发展、融创中国构成的TOP5阵营房企全口径销售额已累计突破万亿元，占全国商品房销售额的近20%。与去年同期相比，几家头部房企销售额增长明显，其中融创前4月同比增长达78.8%，实现1710亿元销售额。
中国房地产报记者梳理发现，TOP5房企销售规模增长离不开多重因素，销售单价上扬、推货力度加大等一定程度助涨业绩。今年前4月，几家头部房企销售单价整体上涨，保利发展更是以16726元/平方米单价同比上涨13.1%。
也要注意两个现象：一是在行业调控深化、房企普遍提质转型的2021年，房企目标增速普遍有所放缓。如定调“高增长、控规模、降负债”的恒大，全年销售目标增幅由2020年的8.1%放缓至今年的3.7%；二是规模与利润难两全。
峰回路转的业绩
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对比2020年疫情影响下普遍承压的销售业绩，今年房企前4月业绩规模明显峰回路转。
结合克而瑞报告，截至4月底，TOP5房企全口径销售额已累计达10706亿元。具体来看，连续4年蝉联“规模第一”宝座的碧桂园，今年前4月权益销售额为1923亿元，全口径销售额则为2736亿元，依旧位居全行业第一；其次为万科、恒大、保利和融创，今年前4月依次实现全口径销售额2292亿元、2213亿元、1754亿元、1710亿元。
5家头部规模房企不约而同地实现了销售额正增长，碧桂园、万科、恒大、保利、融创今年前4月的销售额较去年同期依次增长28.4%、23.4%、4.1%、61.6%、78.8%。
这种“先抑后扬”的补偿式增长显得难能可贵。回溯2020年前4月，上述5家房企中仅恒大一家企业维系19.4%销售额正增长。今年以融创为代表的TOP5房企销售额增幅最高则达到了78.8%
事实上，头部房企业绩表现仅是今年楼市成活跃缩影。克而瑞数据显示，TOP50房企中近1/4房企前4月累计销售同比增速超过了100%，6成房企超过70%。
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梳理背后原因，当前激进的房企销售业绩表现其实与多重因素关联。包括2020年疫情影响下的“低基数”、销售单价上涨、推货力度加大等助推着房地产市场升温。
贝壳研究院广州分院院长李茂喆对上扬的房企销售业绩作出诠释：“一方面，去年同期基数较低；另一方面也是自去年下半年开始，全国房地产市场逐渐走出之前低谷，呈现上行趋势，使房企销售速度加快。”
头部房企销售单价也多有提升。今年前4月，保利、万科、融创、碧桂园、恒大销售单价依次为16726元/平方米、16223元/平方米、14840元/平方米、8865元/平方米，8506元/平方米；较去年同期增幅依次为13.1%、3.8%、8.3%、6%、-5.1%。除中国恒大外，今年TOP5房企销售单价整体上扬。
与此同时，监管层设定的“三道红线”影响力在今年延续，2021年仍是房企“加快去化、抢收促回款”的一年。继2020年开启“云卖房”元年以来，今年碧桂园、恒大纷纷发力数字营销。今年4月，碧桂园营销板块还曾传出“品牌营销业务线条子公司化”动作，未来碧桂园新品牌营销公司或将作为集团子公司，为碧桂园各区域提供营销品牌服务。
头部房企规模利润难两全？
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一番积极推货下，前4月头部房企销售节奏较为稳健，目标完成率多数表现为3成左右。
从TOP5销售阵营房企披露的销售目标来看，头部房企的目标制定更为谨慎。目前除保利未曾公布全年业绩目标，碧桂园2021年权益销售目标为6240亿元，万科、恒大、融创全年合同销售目标依次为7900亿元、7500亿元、6400亿元；在2020年销售额基础上的目标增长率依次为9.4%、12.2%，3.7%、11.3%。
其中以恒大目标制定最为保守，目标增幅由2020年的8.1%进一步放缓至今年的3.7%。事实上，除了收缩目标增长率，恒大还是今年前4月TOP5房企阵营中唯一销售单价下跌房企，当前8506元/平方米销售单价较去年同期下降5.1%；新增土储货值也在减少，前4月新增920亿元货值较去年同期减少88.9%。
与之形成鲜明反差的是融创，除了显著销售额增幅，融创今年前4月业绩目标增长率难得由2020年的8%提升至今年的11.3%。
梳理房企背后运营理念，两家房企业绩追求与战略布局息息相关。
一贯激流勇进的融创将2020年视为提质换挡年，屡次传递出审慎态度，全年695亿元的拿地金额同比下降30.5%，5752亿元的销售额与6000亿元的销售目标有所欠收，成为去年TOP5房企阵营中唯一未能达成销售目标的房企。
步入2021年，成功降至“黄档”的融创抢地、抢收趋势明显。据不完全统计，截至5月10日北京土地市场集中出让结束，今年融创斥资土地出让金额已超过439亿元。根据今年3月融创在业绩会上的展望，其2021年的可售货值预计超过9000亿元。
忙于穿越“三道红线”的恒大则将2021年定调为“高增长、控规模、降负债”的一年。按照集团在今年3月份的业绩会上透露的“控土储”规划，恒大今年计划再下降1500万平方米，使可售住宅土储面积达2.15亿平方米；明年再降1500万平方米，达2亿平方米。
在恒大董事局主席许家印的定义中，目前恒大已然成为“新恒大”，完成了从地产企业到“多元产业+数字科技”的转型。相较于在地产领域深耕，恒大汽车、恒腾网络、恒大物业等平台使得恒大在多元化业务布局上趋于完备。
不过，整体来看，比起目标增长率收缩，更令头部房企遭遇质疑的是“扩大的规模与消失的利润”。透视TOP5房企阵营的利润率，尽管前4个月部分销售面积和销售金额普遍创下新高，部分房企未能突破“增收不增利”藩篱。
已披露一季度业绩公告房企中，万科税后毛利率为16.1%，同比下降6.5个百分点；税前毛利率为20.4%，同比下降9.5个百分点。保利一季度毛利率为 35.45%，同比下降 4.36 个百分点。“规模与利润难两全”的窘境有待部分房企扭转。
4家房企新增货值均超千亿元
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与行业节奏相对应，房企去年忙于销售去化，今年则在积极备货。
对于不少房企将去库存、加快销售回款视为重要战略目标的2020年，据克而瑞统计，去年百强房企整体去化周期降至3.39年，同比下降11%。
经过一轮调整期，今年一线房企拓储力度升温。碧桂园、保利、融创、万科、恒大前4月新增货值依次为1466亿元、1407亿元、1276亿元、1150亿元、101亿元，同比增幅依次为36.3%、37.9%、212.9%、105.8%、-88.9%。除了“控规模”的恒大新增货值减少，TOP5房企当前新增货值普遍突破千亿元。
从区域布局来看，华东、华南区域历来是为TOP5房企贡献销售业绩的主力。
已公布的一季度报告房企中，万科上海区域和北方区域贡献了较大销售额，两大区域一季度贡献销售额占比超过58%。另外，截至2020年底，保利以珠三角和长三角为重点区域，两大区域贡献销售占比达52%；恒大在广东、江苏、浙江、四川、河南5省实现销售额占比超过35%；碧桂园在广东、江苏、湖南、河南、山东五省实现的权益销售额占比达55%。
一贯由东南区域贡献销售额占比第一的恒大，今年一番收购动作或使得内部区域排名发生变化——4月融创斥资近99亿元拿下广西最大本土房企彰泰集团80%股权，由此获得广西南宁、桂林等多个城市的54个开发项目总货值超过千亿元，极大助阵于今年融创西南区域的销售规模。
根据企业公开传递的战略目标，规模仍是头部房企普遍诉求。
当前拿地金额超过439亿元、全年可售货源预计超过9000亿元的融创“抢收”趋势明显。今年3月份的业绩发布会上，融创中国董事会主席孙宏斌谈及“三道红线”时重申：“两年前我们就一直在说，不希望负债总额增加，希望增加净资产和销售。”
今年一季度成功降至“绿档”的万科也提出了“机会论”。万科董事局主席郁亮表示，集团18%负债率刚好是在等待市场变化的机会，今年土地供应要求企业资金有很大弹性，否则会遇到很大压力。根据其介绍，今年万科大概率是积极拓储的一年。
展望2021年业绩时，碧桂园管理层也少见地披露业绩增长规划：“公司有信心在未来3年每年录得10%权益销售额增长”。以近几年权益比推算，碧桂园合同销售额或在2023年实现万亿元突破。