县城房产启示录：不动产的沼泽

当北上广深业主忙着给房价做心肺复苏时，其实有个更广大的区域正在面临同样极限的问题：
兄弟们，后悔在老家囤房了么？

一、春节酒桌上的魔幻现实

今年春节去了个朋友的老家，在四川某个县城，朋友又拉了自己的一帮兄弟作陪，那气氛非常热烈，吃得好、玩得好、喝的好。
+ G/ @+ R; a, ~4 d0 P, w但喝着喝着，话题就变成了：
兄弟们，后悔在老家囤房了么？
提出这问题的是个在北京闯荡的老哥，他十年北漂打拼在帝都安家了，但不论是为了资产布局还是父母养老，毅然决然的在老家又买了两套商品房。
* r$ T% y5 R: L+ m) q. }和北京的房价比，县城买房那真的是白菜价大扫荡，还有无敌河景，美得很。

8 R0 ]/ W% Y/ b+ }掐指一算，家里在县城已经有了三套回迁房，四套商品房，还有父母自住的一个大平层。
6 G: i6 p" D0 F3 ?7 e堪称"县城房产界的八爪鱼"。
3 F/ y' n% s1 Y4 a4 W. B0 S: V在座七人中，有五位是手握三套以上房产的"县城地主"。
+ h" J; g3 [  t( t1 ~; o问题是，如今，这些房子住不过来，又租不出去，你说升值，那基本也别想，就放在那里逐渐的风化凋零。
7 M, T; G8 ?& A- ^8 ]1 D咋办？
$ E2 B( c7 {5 @2 b卖么？
% f1 C' y" _8 ^# l没那么多人口往县城涌入了，说白了没有接盘侠了，根本卖不出去。
  m- N6 k% Q( L挂牌50万，询价的最多愿意给35万，那就一直挂着，挂了整整3年。
* f! w0 L* L, B# \7 T这话一出，原本热闹的酒桌上全都沉默了：
' n8 n- s9 ?8 q6 B" R* z; v) P/ S这第一批回老家买房的兄弟们，都已经后悔县城有房了。
' e1 J3 M7 C4 w2 h3 k  X" N  l酒桌上，最沉默的，就是在县城里面当中介的一个老弟。
都是自己人，老弟也没藏着掖着，说我们这地方二手房交易周期，平均已经破400天了。
9 s0 b; p/ n+ ]$ T按他的原话是：400天！比母猪下崽还慢！
所以别看很多人聊起来依然觉得县城地产在「稳」，老弟急都快说脏话了，你卖不出去当然稳，想卖出去就要割肉，舍不得卖那就一起在纸面上维持着县城地产最后一丝温情。
6 V& u+ Y) V( ~( I6 |2 ~这老弟的微信名，都已经改成：县城张小哥（房产/腊肉/家教）。
说实话，腊肉生意反而做的很好……
, K, T  Y; D5 t- Y1 Y<hr>二、县城楼市的马太效应
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当然，局势也不是全都一片惨淡。
- ]$ I0 c# c: f8 ^& }$ ~; t县城几个商业中心附近的房产，那依然火爆，这和大城市是一个逻辑。
; j' s" T: n) Z- X! H4 L' N哪怕是整体不景气，优质地段的优质资产，依然很抢手。
. K! S- J  E; l  P8 O% n1 n这就是马太效应的县城版，富者越富，穷者越穷。
. q. v" [6 @+ ~; Y那些中心地段的房产放出来的时候，普通家庭谁敢去接手？都只有本身就豪横的家庭敢去享受。
+ I$ q) C4 [/ B而这些家庭不光享受居住效能，还享受了已然非常稀缺的升值潜能。
这上哪儿说理去……
不对，这就是经济大趋势的理，只不过说出来不太好听。


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3 Q, _/ ^  K- }% u. ]# c0 W6 e9 F! B而另一个和大城市房产逻辑不同的点，是学区。
$ g0 P9 C9 p  H& T$ `县城也有学区房，而且县城由于整体规划能力的薄弱，反而是学区房异军突起。
尤其是县城教师资源不断向城市涌入的情况下，能在县城拿到一个还不错的教育环境，那父母是真舍得花钱。
, f+ {1 I4 Y. q+ E2 q2 O9 S我去的那个县城，一街之隔，同一个开放商做的楼盘，无论是环境、硬件、封建甚至风水都差不多，就因为一个是学区，二手房价能在3000元的基础上再高出1400。
& r( k! Q2 S5 t& s+ P但哪怕是县城学区房，现在也感受到了压力。
3 f2 C9 }) Q$ u+ F2 C7 g+ Y核心原因大家心知肚明。
孩子不够了。
$ d! b! C) L% i# S, Y<hr>三、逃离县城的N种姿势

更有意思的是，逃离县城，成了主旋律。
县城卖房的人，越来越多。
4 s. C0 F0 O- S: B' R0 N中介老弟给了一个数据，说去年11月，他那个小公司来登记卖房的有47套，而这个月成交的只有2套。
1 R+ U, d1 T1 a粗糙的说，供需比已经拉到了24：1。
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% @8 Z; ~( W8 R为什么越来越多的县城人开始卖房呢？
2 \  C0 `& S/ A4 b; I2 f) o  @原因很多元化，但无外乎以下几个品类。
第一个，不想在县城待了。
过去县城能虹吸周边人口，现在随着城镇化比例越来越高，都已经超过67%了，反而县城成了被虹吸的对象。
( b) E% R; l2 b7 \5 t7 A第二个，手上房太多了。
3 X: {% X- Z# S4 k+ Q国家都给过数据，现在人均住房面积已经过了40平米，也就是一个三口之家理论是有120平米的房。
/ [/ m! b  s' U: ?2 [4 t够不够？
够用了。
4 s0 I" d. H. B* `但县城很多买房者在过去房地产大热的时候，都购入了超量的房产，持有是为了升值。
9 S2 _$ R+ q) \  h" J, z现在眼看升值无望了，眼看县城人口越来越少，放在那里全是阴跌，不少人就动了把不动产变成现金的心思。
; g4 S% w; q* I/ Q. t5 l" \5 h当然还有被公司裁员了需要紧急回血，或者想改善住房的需求，也都存在。
: z  N: Y" C) D- \* ^; Z总归，局面变了，大家都回不到过去了。
  n8 x; U* r. E; Y: x家乡的路越修越宽，楼越盖越高，留下的人却越来越少，当年留条后路的心，现在反而变成了一个泥潭。
县城房产，陷入了多少人？
很难回答。
6 ^% `; F. h, Q% E: R' @5 x四、与"泥潭"和解的哲学

最后酒足饭饱，我们一群人出了餐馆，夜色中的县城灯火通明，那些空置的阳台像无数沉默的眼睛。
+ ^. H8 n( V* C) x' e: c朋友突然指着某栋黑漆漆的商品楼："看！像不像竖着的麻将牌？"
众人哄笑中透着苦涩——原来我们早该明白，当房子失去流动性，就成了世界上最昂贵的装饰品。