当房产金融属性消失后，房价只剩这一条路可走

显示全部楼层 · 2025-1-12 14:42:31

曾几何时，房地产在国人眼中不仅仅是遮风挡雨的住所，更成为财富增值的 “黄金池”。在过去几十年，尤其是 21 世纪初到前些年，大量资本如汹涌潮水般涌入房地产领域。从一线城市到二三线城市，“炒房热” 持续升温，买房不再只是为了居住需求，更像是一场全民参与的投资盛宴。人们怀揣着对房价只涨不跌的坚定信念，纷纷将积蓄投入楼市，甚至不惜背负高额房贷。
这种现象背后，一方面是经济快速发展带来民众财富积累，在投资渠道相对有限的情况下，房地产以其稳定性、高回报率脱颖而出；另一方面，城市化进程加速，人口大量涌入城市，住房刚需旺盛，让投资者笃定房子永远不愁买家。例如，一些热点城市的楼盘，开盘前就有购房者带着帐篷连夜排队，只为抢购一套房，抢到即意味着资产大幅增值，这种疯狂背后是金融属性被无限放大，房价逐渐偏离居住价值本身，泡沫也在悄然滋生。
金融属性褪去的必然

政策导向 “拨乱反正”

近年来，国家一系列调控政策如同一剂剂猛药，直击房地产市场积弊。“房住不炒” 这一定位从根本上重塑了房地产的发展逻辑，限购政策在各大城市纷纷落地，像北京、上海等一线城市，非本市户籍购房需连续缴纳一定年限社保或个税，从需求端严格把关，拦住炒房 “热钱” 涌入；限贷政策让二套房、三套房的首付比例大幅提升，贷款难度陡增，资金杠杆被有效控制，遏制了投机者利用金融杠杆撬动巨额房产的行为；限售政策更是给房产交易套上 “紧箍咒”，新购房产若干年内禁止上市交易，使得短期炒房套利无门。
例如，深圳出台政策后，大量投资客望而却步，二手房市场热度骤降，投机氛围迅速消散，让房子逐渐回归居住本质，金融属性被政策一步步剥离，市场开始向理性轨道回归。
市场供需的理性回归

人口结构的深刻变革是房地产市场转向的内在推力。我国老龄化进程加快，老年人口占比持续上升，出生率却逐年走低，劳动力人口减少，家庭规模小型化趋势明显。根据国家统计局数据，近年来我国出生率已降至历史低位，这意味着未来购房刚需人群规模在缩减。与之相对，过去几十年房地产的高速发展，让房屋存量达到相当规模，城市里高楼林立，大量新建楼盘不断入市。
以三四线城市为例，在棚改货币化安置刺激后，新建住宅大量涌现，可人口流入却极为有限，住房空置率攀升，供过于求局面愈发突出。在市场规律作用下，当需求端疲软，供应端过剩，房价失去了持续上涨的支撑动力，金融属性赖以生存的增值预期破灭，下行调整成为必然趋势，房地产市场正逐步回归以居住需求为主导的供需平衡形态。
按市场规律，房价下行的盘活逻辑

激活刚需消费

当房价按照市场规律下行，最直接的受益群体便是刚需购房者。过去，高房价如同一堵高墙，将许多怀揣住房梦想的年轻人、新城市家庭挡在门外。以一线城市为例，平均房价收入比一度高达数十倍，普通工薪阶层即便不吃不喝，也要几十年才能攒够一套房的首付。
而房价若能回落到合理区间，比如降至收入比 10 倍以内，购房门槛大幅降低，那些为结婚、子女教育等刚性需求而奔波的家庭，就能轻松踏入楼市。原本因房价望而却步、被迫选择偏远郊区小户型或长时间租房的刚需人群，此时有了更多资金去挑选靠近市中心、配套完善的房子，市场需求得以释放，交易量回升，房地产市场的底层支撑将更加稳固，从消费端激活市场活力。
淘汰劣质供给

房价下行会加剧行业内部竞争，促使房地产行业洗牌。一些高负债、过度扩张、产品同质化严重、靠金融杠杆续命的开发商，在房价下行、资金回笼缓慢的双重压力下，将难以为继，逐渐被市场淘汰。相反，优质房企凭借良好口碑、稳健财务、高品质产品和精细化运营，能在逆境中稳住脚跟。
随着劣质开发商出局，行业资源向优势企业集聚，市场集中度提升，整体产品品质、物业服务水平将迈上新台阶，重塑房地产行业健康生态，以供给端革新适配市场需求。

当房地产彻底褪去金融外衣，回归居住本位，按市场规律稳健发展，一幅全新的生活画卷将在我们眼前徐徐展开。
彼时，房地产真正成为民生福祉基石，不同收入群体各得其所。年轻人初入职场，能轻松租到设施齐全、交通便利的公寓安心奋斗；新婚夫妇攒够首付，可购置温馨两居室开启新生活；家庭壮大后，又能在市场上挑选宽敞改善型住房，满足三代同堂需求。房地产不再是经济波动 “放大器”，而是以稳定居住供给、优质居住体验，支撑城市可持续发展，助力社会和谐进步，让 “居者有其屋，居者优其屋” 梦想照进现实，在市场规律指引下迈向光明未来。