谁决定了房地产行业的未来？

知史方能通今！
今天就说说过去40年房地产行业发生的故事，以及未来房地产会演变的趋势。
( n  b, M5 H/ B' k01过去的历史
! C8 h3 ^! a$ ?' N. ~" {3 e很久很久以前，是多久哪?
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久到那个时代吃饭要用饭票，穿衣要用布票。
# G# j9 j) U0 A$ o: N# O+ Z——在当时，老百姓的脑子中根本没有房地产这个概念，
0 C- U' H7 E. _——人们对于房子最真实的居住体验只有四个字:遮风挡雨。
" I+ B  U( _4 J/ n% S/ k# H从1949到1978年这将近三十年的时间里头，中国老百姓还穿着黑、灰、蓝的衣服，对于生活最大的追求是
) x% n5 h8 S& d  D+ }" B6 q9 O“吃饱穿暖”

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那时候~
——每年人均住房投资连10元都不到
——居民的平均住宅面积，甚至比30年前还要少0.9平方米。
. t7 t4 a8 p  i6 T物资匮乏的年代，邓公想买房给自己儿子，都要花上数十年的积蓄，就更别说普通人了。

2 ~' ^! t$ ]3 [3 c- i* [然而，而时代的变迁总是最先从媒体信号上看见痕迹！
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1978年发生了很多大事，不仅是《实际是检验真理的唯一标准》在人民日报刊登，还有一场房地产轰轰烈烈的大讨论在这一年开始 ....
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* i3 A1 c' ~$ w) r4 W2 |5 z在这些年份，流传的故事都是‘搞原子弹不如卖茶叶蛋’，经商不再定性为投机倒把，如何奔富、奔小康是大家共同的梦想！
! @. M9 u2 \6 P奔小康要致富！是彼时每个人的梦想。
" e: I7 S- p! |# U  ~在奔富奔小康的道路上，注定有些人是生而不同!
* i8 y& W: W& L+ ~( r比如，今天如雷贯耳的宇宙第一大房企万科的创派宗师一王石

1984年9月23日，在邓公离开广东后，做出了‘向外国投资者开放14个沿海城市的重大决定，并批示建立深圳经济特区的政策。
王宗师拿着自己做‘倒爷赚到的银子，在深圳成立了万科，
——那一年是1984年9月23日，
——此后一路披荆斩棘直至郁掌门掌印。
7 T& W5 D- k- @( C那时候~
# ?1 q6 A0 p: G9 a' w. ^——清华的高材生孙宏斌，还在为毕业后找工作而忧虑；
9 p. |" ?- |) q2 f' w9 w1 F——国营仪表厂的吴亚军希望每个月能多开些工资;
——宋卫平在杭州舟山党校当老师;
——廊坊石油部管道局经济改革研究室新来了一个带眼镜的后生叫潘石屹;
——法学硕士冯仑先当老师，后进中宣部，再进体改委；
, Q' u1 T8 f% N$ z  `7 g% r——舞阳钢铁公司研究生产管理员的名字叫许家印；
7 s" i1 g! Q+ s! P$ K: K一个个鲜活的名字，顺应时代大潮的，是一个个看起来普通而又平凡的人。
+ f, H! z$ k0 R' \/ V时代的弄潮儿在创建了一个个宗门后，把自己宗门的招牌高悬天下，让每一个人都知道了他们宗门的名字
* N; e8 J  U3 i& Y——万科、招商地产、保利地产、广州城建、浙江广厦、华发股份、天鸿集团、宋都集团.
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/ _: H/ S) y7 ^. [1984年是房地产宗门高产的年份，这些房地产行业的宗门都在同一年开宗立派!
/ K9 O! u7 v* Y- V- n1984年是改革的年份，房地产公司从政企不分的混血儿，过渡到完全企业化。
1984“邓公南巡”经济特区的示范效应，“一大批嗅觉灵敏的先知先觉者纷纷踏上创业之路，掀起了以1984年为发端的第一波“下海”浪潮。
1984年的弄潮儿寻找的不只是钱，还有生命的意义

! d, f; B3 @' ]1 E7 j$ b: D& ^# C7 N1987年中国的首块土地拍卖，开启了中国土拍大战的序幕！
; z/ z) C0 I6 K) M也形成了地方土地财政的依赖！
# o( E+ w2 i# z1 F! m而1987年的首块土拍，距今36年余。
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1987年，第七届全国人大会议对宪法进行了修改，修改的内容是
——将宪法中禁止出租土地的规定删去
——改为土地的使用权可以依照法律的规定转让
所有一切，都从这里开始，中国的土地批租制度诞生了。
1987年，首次拍卖的土地建设成的项目叫“东晓花园”。
首次采用了按揭贷款的方式出售，整个项目的151套住宅，不到1个小时就卖得精光，开发公司还是凭借这笔买卖净赚了400万元。
这是房地产行业从无到有的一年，从此以后房地产行业一路开挂。
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也是1993年，海南省出让土地2884公顷，但是竣工不到20公顷，土地成为囤积和倒卖的对象。
+ i" C$ b; F1 W. y$ |# S; n1 B3 B% F# s中国房地产泡沫首个原产地也就诞生了。
面对海南囤积土地，倒买倒卖的情况，中国房地产的第一次调控， 由时任国务院副总理的朱镕基突然发表讲话
——宣布终止房地产公司上市；
——全面控制银行资金进入房地产业开始
1998年，我记事了。
% p' R- S$ }& Z3 R& J9 @$ o——我记得国际上有亚洲金融危机；
——国内有长江淮河发生特大洪灾；
6 ^" p* ^: g$ I6 U1 q却不知道，改变地产江湖命运的“取消住房实物分配，实行住房商品化，也发生在这一年。
3 S# V. X7 S6 m$ J单位分房在这一年，已成历史！
至此以后，商品房成为江湖上经久不衰的传说。

$ E$ D3 M% ^% \2 f* j3 ~" @+ v( R地产江湖发展到现在，房地产和经济增长互相捆绑，你中有我，我中有你，早就分不清彼此。
# _  U5 |  ^# _1 w- j2 P( |- B如今已经变成彼此做功，相互作力的状态了。
这些年，说起房地产，往往伴随着“拉动经济增长”，“遏制房价的快速上涨”，“避免贫富差距， ”“大力供应保障性住房”，“维护社会稳定”等等与政策息息相关的词语。
楼市，变成政策一呼一吸间的产物。
" k* j) w, l) B1 [5 ]  |0 P时间推演到今天，房地产从支柱产业，逐渐转变成货币的压舱石和蓄水池。
; E+ b+ R& z& Z" g9 @4 k# D5 V2 `——早已形成了上下游绵延，
——产业链纵横，
——体量百万亿级的一艘巨轮。
近20年通胀的钱，几乎都在房子里！

! ?0 l; N+ x  E3 m02未来已来
房地产江湖前四十年充满了刀光剑影，从人物到时代，历史滚滚向前从不停息。
6 X6 e! t; y1 U1 M3 s1 o尘埃落定之后，地产江湖又将上演怎样的故事?
0 Q) T! v% U2 i1 ~有人的地方，就有江湖。
我们大胆推测，房地产行业在未来将续写如下的故事。
  z! ^3 ]2 L1 f第一个故事的名字叫“血统”。
* Y' ^# H# l1 X2 j2 G* n未来只有两种地产公司存在
8 E5 b( l0 h8 ]  h5 V——第一种：国企类型，如保利、华润。
——第二种：民企龙头如龙湖、仁恒；
但我相信，这些民营房企的股权也会逐渐地被国企并购，不过就是挂着民营房企的牌子，留着国营房企的血而已。
( L! [4 ?$ D' J/ k! M4 B. i至于万科~
5 A4 K+ O1 k( R3 l. B$ E这一代经理人权力变更，大概率会发生国企大股东指定候选人，反正万科的血统早就流入了国企的血。
第二个故事的名字叫“分化崛起”。
) s. z# \' ~8 B6 J——分化”将会是未来的主流，经济分化、企业分化、城市分化、片区分化、户型分....
. l, ^# N  C' y——正因为分化趋势已经形成，才会有共同富裕，来缩短差距目标
未来的故事将围绕分化与共同之间展开，这也包括房地产行业、房价、房地产税等！
没有杀富济贫，只有不可逾越的阶层鸿沟，而鸿沟中间不是沟壑，而是一栋栋房子。
与其期望房价暴跌，不如提高收入更现实！
第三个故事的名字叫“通胀与涨薪”，
/ J$ Y5 u5 v( {; V8 f8 |地产开发商用黄金时代、白银时代、青铜时代三个时代来隐喻利润萎缩的行业情况。
我们认为，与其用“黄金”、”白银“、“青铜”来表述房地产行业，不如用货币面值表述更贴近生活。
* e7 t: z  {; `. j/ q! o# S在未来100元不会是最大面值的钞票，我们会迎来500元面值的发钞时代，1000元面额的发钞时代，未来仍是货币购买力与商品价格的故事。
任时光流转，通胀才是时代的主旋律。
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第四个故事的名字叫“脱虚向实”。
: D* n3 @9 b5 ~7 Y4 a" k9 z房地产行业曾经资本扩张阶段的多元化战略将大幅收缩，裁员持续！在许老板被抓，碧桂园爆雷、孙宏斌白头的当下，房企规模必将持续收缩。
而曾经烧钱的骚操作，汽车也罢、养猪也好、教育也算，都会成为房企收缩战略下的靶子！
+ M! G2 [3 [; w+ x4 t, D说到底，房企的生死还取决于现金流和负债率。
2 g+ M* }/ X9 x& Y0 N房企的多元化，就是风起的猪飞，
. q( c2 h0 I8 n/ x2 s5 {/ \3 j/ R风止！
摔死的不止猪！
还有一堆烂房企
预判中国9万多家房企未来会有三分之二甚至更多都不复存在
时代潮汐，潮头几人？
6 Z- C" e' E- P2 X第五个故事的名字叫香港模式向新加坡模式转变。
——70年产权的土地批租制度本质上是香港模式；
——福利费、廉租房、人才房、安居房等住房福利会逐年递增，本质上是学习新加坡模式。
未来，谁的未来？
人总是健忘，事情总会远去。
房企爆雷会在N年后成为一种传说,所有的人和事或许会被搬上银幕，大家会像看客一样忘记这一切曾经有多么轰轰烈烈。
  v5 B* b7 A6 B- ^你瞧这些白云聚了又散，散了又聚，人生离别，亦复如斯。
6 {5 ^# y9 _( D3 _你又何必烦恼？
——出自《神雕侠侣》