中国楼市的好消息，来了~

显示全部楼层 · 2025-1-9 12:54:38

今天的文章不写长，和大家聊聊天，说一说我感受到的一些信号变化。
01
首先问大家一个问题：为啥这轮救市，楼市没有类似2008年和2015年那么快的“V"字反弹呢？

抛开周期因素外，我认为有两点：
第一点：居民负债率达到极限。
大家要明白，房价的“顶”就是居民负债能力的极限。
从时间线看，2008年居民负债率是17.0%、2015年的居民负债率是31%。那么2023年居民负债率是多少呢？
超过64%。
第二点：货币政策比较审慎。

在2008年我们降准每次都是100个基点，现在每次都是25个基点，2008年有举世闻名的四万亿、2015年有不低于4万亿的棚改货币化。
2023年这轮救市有什么？
相比2008年救市的利率7折，存量贷也一刀切7折，2023年这轮利率降低的幅度、速度、包括存量贷多方博弈之下的下调周期，都不如2008年猛，亦不如2015年狠。
关于利率对购房者意味着什么，可以看我们之前的文章《这样买房，多赚200万（二）》
其次，我再问大家第二个问题：上面两个问题，如果归因分类，你们认为是什么？
我认为归因分类上述问题就两个词：经济和政策。
因为居民负债率是个相对概念，只要居民收入增加，或者通货膨胀升高，那么相对而言，负债率就会降低。
换句话说，经济大环境变好，GDP增速和通胀率走高，那么负债就会被稀释。
这种情况具象到现实生活中，就是一线城市20年前买房负债50万，感觉是个“天大”的事情，现在负债50万感觉“毛压力”没有。
所以，如果回看我们的政策和货币方向，其指向或者说目标都非常清楚：
（1）显性的目标：唯GDP增长论；
（2）隐性的目标：唯CPI增长论；
要把上述内容说全，说透是个耗时巨大的事情，反正大家记住：
我们生活在一个唯GDP论的宏大叙事逻辑中，在这个逻辑中我们一直追求CPI通胀率超过2%到达3%
从文章的角度看，为了易读易懂，我简单粗暴的进行了概括。
但现实场景中，这些问题、举措嵌套在一个个内外部因素中，很多时候都是牵一发动全身。
比如，美元加息这个外部因素。
普通购房者看到这里心中要嘀咕：你丫真是扯蛋啊，我就琢磨购买新房还是二手房，你和我说美元加息，玩呢？
针对这种想法，我想告诉大家两点：
（1）买房过程中，最重要的事情就是踩准周期，踩准节奏。
因为房子还是那个房子，户型还是那个户型，但买入或者卖出的时间不同，总价相差几十万甚至上百万。
为什么现在卖房都亏钱？
因为现在是下行周期。
为什么2019年之后买房都亏钱？
因为追涨都是高位接盘。
所以，大家买房要顺周期，卖房要顺大势。
（2）在经济周期中，有一个因素对人民币计价资产影响非常大，就是：美元周期，或者说美元加息、美元降息。
我告诉大家：只要美元加息人民币计价资产就会承压，只要美元降息并维持低位，资金就会流入资产。
文章看到这里，被“长期看人口、中期看土地、短期看金融”这种万金油逻辑洗脑的伙伴会问：
啥？美元加息房价就要跌！
啥？美元降息房价就要涨？
我告诉大家，咱们的楼市就是政策市，但本质却是一种货币现象。
不懂？
来，我接着给大家说说美元加息、降息对楼市的影响。
美元作为国际结算货币，其地位非常特殊，通过连续加息、连续降息影响全球经济周期。
所以，不论你是想买房的小白，还是投资了多套房产的老饕，如果想踩准节奏，博弈“牛短熊长”的窗口期，那么一定要把这篇文章看完。
大家对于美国自己加息影响自己经济走势，这点很好理解，但都不明白，为啥美元加息会影响其他国家呢？
因为美元加息会产生息差套利，美元降息息差套利消失，美元会从美国流出。
不懂？
我给大家举个例子。
假设蓝色星球上有两个部落，鹰部落和熊部落的存款利率都是1%。
那么你手里有100万元，无论把钱放在哪个部落银行都是一样的。
但如果鹰部落宣布存款利率提高至5%，那么你一看，这不行啊，利息差额太大，你就会把钱全部存入鹰部落。
如果只有你一个人这么做也就算了，可熊部落里还有很多机构，一看这差额就开始从熊部落按1%贷款，然后把钱存入鹰部落的银行。
——这个过程就是息差套利。
然而你从熊部落按1%拿到的货币是“熊币”，你无法把熊币存入鹰部落的银行。
所以你要把“熊币”换成“鹰币”，因为银行的利息都是自己部落的币种捆绑的。
也就是说，你要想拿到3%息差，你必须要把“熊币”换成“鹰币”。
——这个过程就是外汇交易。
当越来越多的“熊币”从熊部落银行被贷出来，在外面兑换成“鹰币”。
那么“鹰币”就越来越值钱，“熊币”就越来越便宜。
——这种现象就叫货币贬值。
可蓝色星球上有很多跨部落投资的公司。
这些跨部落公司最早发现熊部落经济发展迅速，所以将“鹰币”换成“熊币”来熊部落买资产（大宗资产）、买股票、买股权......
当然，熊部落经济发展迅速，资产价格涨啊、股票也涨啊、股权也贵啊,这些跨部落公司当初投入的100万已经变成120万，你对这笔投资还很满意。
可是，当你知道鹰部落加息之后，你就变得不开心，变得很惆怅。
因为你一算账，你虽然赚了20万，由100万变成了120万，但如果“熊币”兑换成“鹰币”，你只能兑换102万。
也就是说，只要鹰部落不断加息，或者将利息停留在高点，你这投资的100万很有可能要亏本。
于是你不管三七二十一，赶紧抛售手里的资产、股票、股权将“熊币”换成“鹰币”
——这个过程就是购买美元避险。
关键这种事情不是悄咪咪干完就没事了。
这种情绪、这种感知、这种趋势会一个传导一个，一群传导一群，然后就会出现更多人在抛售资产、债券、股票.......
所有的投资渠道，逐渐都会变成这样。
用这样一个比喻，希望大家明白：只要美元加息，或者美元利率停留在高位，那么2000绿票子的存款收益率就可以的达到5.3%。
这5.3%是什么？
是无风险收益啊！
这5.3%收益再按照汇率，由鹰币兑换成熊币，你想想这是什么收益~
所以，只要美元不断地加息、或者利率停留在5%以上，那么所有的资金都会涌向这个“无风险收益率”。
不过呢，就在上周，也就是12月14日信号出现了改变：美联储的加息周期结束了。
也就意味着：无风险是无风险，但收益率要下降了！

02
这次美联储议息会议说了很多，放了很多数据，从通胀到非农业就业率数据，从点阵图到.......
咱们这是地产号，没必要凑字数放这些图，大家只要记住几点：
（1）美联储加息周期已经结束；
（2）从过去历史看，美联储加息周期结束之后，市场会有为期12个月到16个月的衰退；
（3）主流观点预判从2024年3月份开始，美元将进入降息周期。

这一消息出来，人民币汇率和期货市场一片沸腾。
更多的数据和内容我就不放了。
我只想告诉大家，只要美元降息，中国楼市就少了一座大山压在身上。
那么，上面两个部落熊部落和鹰部落的故事就要倒过来了。
大家不要忘记，美元降息还会带来一个非常重要的影响：
就是房企的生存环境会改善。
以房企为例。
在之前——
房企借回来1美元，国内赚6元钱就能还上；
美元升值之后，国内要赚7元钱才能还上；
可当下的情况恰恰相反——
之前，房企在国内能赚6元，现在只能赚3元，
如果换算成房子，就意味着——
以前出售1㎡，可以还1美元，现在要出售1.5㎡，才能还1美元，而国内现在行情只能销售0,5㎡。
所以国内降息，增加流动性，希望销售由0.5平米，增加到1平米。
那么，美元降息则意味着房企偿还美债的压力将减少。
尽管房企的苦日子还需要一段时间，但随着美联储降息，房企的偿债压力也会越来越小。
03
最后，说几点我个人的感受。
（1）、货币政策变得“宽了”。
不能说宽松，但确实比之前要“宽”，这点我们昨天的文章《大放水！6.4万亿》的文章中也说了向市场投放6.4万亿。
其实，不仅是这6.4万亿，还有1万亿特殊国债，还有2.7亿地方专项债。
换句话说，我感觉咱们的货币政策比之前的力度要大一些，这是一个好现象。
（2）、困局的“困”打开了缺口
中国政策受蒙代尔三角约束，即资本自由流动、货币政策、汇率我们只能取其二，不能全部都占全。
美元进入降息通道，我们腾挪的空间会更大。
（3）、站在未来看当下。
客观来讲，影响楼市的因素很多，这些因素形成的惯性仍会持续一段时间。
但从趋势维度看，利好正在一点点发生~
（4）对地产的态度也在变~
我问大家：北京和上海同时放宽救市，这事情是什么层级能确定？
再看看北京和上海放宽的力度：降低利率、降低首付、降低税费.......这力度虽然不是重磅核弹级别，但也不小。
中国只有两座超级城市就是北京和上海，这两座城市可以媲美诸多国际大型城市，却也正因为如此：
北京和上海楼市，才是中国房产的“价值之锚”。
最后——
今天文章的题目为啥是“好消息”？
不仅是美联储即将降息，还叠加了货币和政策的转变信号。
有句话怎么说来着——
让子弹飞一会儿~