消失的5万亿，能回来吗？（上）

今天早上起床，明显感觉深圳的气温转冷，我一边找出长衣长裤，一边翻看美国万亿硅谷银行暴雷的新闻。
  H& y4 ]# E1 M心里嘟囔：这乍暖还寒的天气，真是烦人啊！
+ j8 M9 R4 m/ y/ I中国文字博大精深，一个人对于词语的使用，往往是其世界观的呈现。
# y  k) t8 {/ b6 r+ B3 U3 f1 b8 V在这之前，混知房产对于这波楼市小阳春的表述，更多的是“复苏”、“数据上扬”、“强预期弱现实“，也就是说，在我看来：
2023年楼市回暖，仍需谨慎乐观！
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因为从“房地产行业”、“市场热度”、“回暖趋势”三个维度看，数据并不均衡。
7 z' m  [1 y% ]% l那么，是哪三个维度的数据呢？
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• 全国房地产销售额。
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• 二手房成交荣枯线。
  
• 新房环比增速。
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关于2023年能否回暖，我就从这三个维度给大家做个分析。
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全国房地产销售额。
关于房地产行业的未来，我认为最重要的数据指标，就是：
全国房地产销售额。
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从过往数据看，中国楼市的繁荣程度与全国房地产销售额呈现正向关系。
来，我们先看看2015年至2022年，这7年的全国商品房销售额（下文简称：房地产销售额）。
2015年，全国商品房销售额8.7万亿；
2016年，全国商品房销售额11.7万亿；
+ n* B0 s* X3 O/ W9 J2017年，全国商品房销售额13.3万亿；
; \& M7 `' j0 U6 K2018年，全国商品房销售额14.9万亿；
2019年，全国商品房销售额15.9万亿；
$ H  W- a/ g- s$ j# ]4 f1 r2020年，全国商品房销售额17.3万亿；
2021年，全国商品房销售额18.1万亿；
2022年，全国商品房销售额13.3万亿；
从数据维度看，2019年至2022年的疫情对于全国房地产销售额影响并不大。
) L$ {% d1 |# ^$ H1 B% ?因为2019年到2021年疫情期间，房地产销售额都保持了稳定的增长，
反观2021年楼市寒冬，从集中土拍到三道红线，叠加房企暴雷，房地产销售额由2021年峰值的18万亿下降至2022年的13.3万亿。
9 q# `* L3 J+ W房地产行业的规模，消失了约5万亿！
$ n- B, f+ M; J# J9 t; r5 ?& x由过往7年的数据，我们大致可以推算出，如果楼市回暖，2023年的房地产销售额应该在：
13万亿到18万亿之间！
- ~" }) T& H5 Y$ [/ ^; s! y那么，2023年房地产销售额能否攀升至13.3万亿之上，找回失去的“5万亿”？
我认为，非常困难！
为什么这么说？
( R* L1 X( E6 A! R& @, Z因为房地产行业的供应量在持续减少，且，库存量仍维持高位。。
来，先说说供应量。
我只找到了2022年前三季度商品房开工建设量的数据。
# N0 V9 {. X- X; q+ a2022年前三个季度全国商品住宅新开工面积仅为6.9亿平方米，同比减少39%。
下降至2010年来的历史新低，回到2008年时的水平。
随着土拍和房企供应持续减少，预计2023年住宅新开工面积将跌至10亿平方米以下。（数据来源，克尔瑞）
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现在是2023年3月份，怎么知道2023年房地产销售规模呢？
. k6 t7 J( x1 {4 \举个通俗易懂的例子。
我们不知道包子店在未来能销售多少包子，但可以通过剩余的面粉重量，估算出未来销售包子的数量。
从克而瑞的数据得知，2022年第三季度新开工面积6.9亿平米，相当于2008年水平，估算2023年的新开工面积10亿平米以下。
3 ]9 \1 @8 U" w) S  r- C* d那么，2023年的全国房地产销售额大概是多少呢？
2 M, M' N- r% h1 M- x" h2 g7 a: t0 E2 H2008年房地产销售总额是2.5万亿，但2008年全国房地产均价是3919元/㎡，2022年的全国销售均价是10185元/㎡，约是2008年的2.5倍
按6.9平米推算，大概是7.5万亿。
如果按10亿平米计算，2023年房地产销售额在10万亿上下，最高不超过11万亿之间。
也就是说，2023年房地产行业的规模，大概率要10万亿的规模上下浮动。

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房地产销售额。
文章看到这里，有小伙伴要问：最近小阳春，房企增加供应量呢？
- ~! R/ m$ N' V0 `- H7 P也就是说，增加面粉，有没有可能增加销售包子的可能呢？
我告诉大家，2023年很难增加供应量，原因有三点。
% a* k6 R7 q4 x: ~第一点、周期。
从土地到项目，开发建设周期需要1-2年，就算当下楼市销售暴涨，就算房企增加开工建设量，2023年也建不出来。
说白了，现在增加供应，来不及了！
) W9 Y# s7 Y1 R! q9 e) B8 L- l第二点，库存量。
' C4 J* L4 i+ `楼市还有一个关键点，就是：库存量太高了。
我在之前的文章中就告诉大家，现在楼市最大的问题：就是库存量。
1 X3 m7 l2 E* V5 w! @9 [, l0 N那么，大家猜测一下，现在全国的库存量之和是多少？
- p4 s  B' p: S! z* p全国住宅竣工未售面积2.7亿㎡。（截止：2022年12月）
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3 H  U9 q5 [9 ?2 @4 E) C2.7亿平米的库存量是近五年最高，但比2015年4.5亿平米的高峰相比较，还是低的。
纵观全国，除了杭州、合肥、上海、济南等城市外，大多数城市的库存量都很高，都需要一年以上的消化周期。
在这种情况下，房企和地方城市都不可能追加供应量。
第三点：土拍和开发量下滑。
2022年，土地成交出现深度调整，土地购置面积同比下降53%。
而土拍最靓的‘仔’国央企，地块开发进度非常慢。
兜底土拍的城投，就不是慢不慢的问题。而是：
我去，房子怎么建啊
城投开工率不仅低于整个行业的平均水平，在2021创下开工率仅为38%的记录后，在2022年再创新低，开工率仅为8%
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这意味着什么？
1 W8 \7 ~* B8 l% i  C就算需求端打鸡血，购房者嗷嗷叫，成交量一下子恢复到顶峰，市场也没法提高供应量。
+ X" d0 S( B6 g一来，土拍下降55%（克尔瑞数据）;二来，国央企和城投的平均开工率在2021年是67%，在2022是31%。
大家想啊，在土拍数量和开工建设进度都下滑的情况，2023年供应增加的概率也很小。
) K, O- J# m2 I- P这轮楼市寒冬，导致大家都不拿地，拿地也不开发，开发也不取证，反正就是不断的减少供应。
这最后结果就是：2023年房地产行业的规模会进一步下滑。
也就是全国商品房销售额大概率会维持在10万亿到11万亿浮动。
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我想，关于“回暖，还能持续多久”这个话题，今天的内容仅仅是第一篇文章。
  O/ m5 r7 g! ]% {# o0 w6 I: W- `$ N( n那么，全国房地产销售额下滑，带来的影响是什么呢？
首先，是购房者。
我知道，现在小阳春，大家买房的焦虑又来了。现在又看到我文章告诉大家，全国房地产销售额会大幅下降，就在想：
还要降，再观望看看？
因为全国房地产销售数据太过宏观，对于个体买房者而言，不能作为2023年买房卖房的参考依据，房企就像包子店，购房者就像买包子的人。
& s8 r, G8 `3 G但能让购房者知道，曾经辉煌的房地产，在2023年是回不来了！
  |* J9 w2 o7 ~2 O6 h3 z6 i/ K至于大家关心的城市行情，我会在明天的文章“回暖，还能持续多久”中告诉大家。
$ }# p8 L: d/ J- h, E7 U: B; f其次，房地产行业本身。
$ G8 }9 L" ]/ A  n全国房地产销售额下滑，对于房企、房企上下游产业链的利益主体影响巨大。
* d& i. E0 N+ H$ i从房企角度看——
TOP100的房企都是全国布局城市公司的。
% O; F9 n! q% \* t- E2 S1 J" }现在全国房地产销售额下滑的预期摆在这里，房企裁员、区域合并等等动作就不停止。
这也意味着，房企在高峰期欠的债，要通过销售端回血，道路阻且长。
9 N5 B/ s" H8 q3 Z& Z从房地产产业链角度看——
$ c# m! h1 b! Z2 `% {如果在未来2年内，房地产行业没有办法恢复到15万亿左右的规模，而是持续保持在10万亿到11万亿的规模，整个地产行业会持续的的萎缩。
我想，如果这几年算黑铁时代，那么，接下来的2023年对于房地产行业而言，就算铁锈时代吧！