房地产入门基础知识——房产买卖6步骤你都知道吗？

（接上期）
无论是一手房还是二手房，基本流程都一样，主要分以下6个步骤

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选房看房的注意事项，可以查看我们以往的文章，基本上讲到很多东西了，剩下的就是买适合自己的房子
# v/ X0 f3 c, U- r4 L买房须知的18个常识是什么？
买房子的时候，一定要查房产证，必须注意这些问题
买房不是买菜，这些知识你都知道吗？
7 g# f1 {! H0 S0 T$ Z5 B学习房地产小知识——打算买房的你一定得知道
, N' R8 a; e2 c( q- t这样的房子不要买，5大“凶宅”户型千万要避开
0 P+ t& S: b9 i; H买房子的时候，一定要查房产证，必须注意这些问题
% K# q% A4 G0 \. O2 U1 y: A. h0 a没事别去参加看房旅游团，说不定你就当接盘侠了
合同签订的注意事项，主要是二手房的，一手房你没啥好注意的，尤其是一线城市，新房都是开发商拟定的格式合同，这时候的开发商是爸爸，你爱签不签，你谈条款就“下一个”。不过你也可以放心，不会有很过分的霸王条款的，他们签合同主要就谈钱，就只关心你的付款方式和付款时间。你留个尾款，收房的时候给行了。
5 U& A! o' a' Y; d' r二手房的合同就复杂了，主要以下几点
7 Q# k  g6 Y, F1 m7 `# r必须确认房东身份
以前签二手房买卖合同的时候，冒牌房东的事情太多太多了，最后搞到买房的下家房财两空。所以签合同之前，必须查看房东的身份证件，身份证，户口簿是一定要看的，核对信息，信息一致很重要，面谈的时候呢，多向房东直接询问房子信息，比如房子地址，物业情况，隔音采光，从家到菜场走过去要多久？警察局，医院，车站，超市等等各种配套都在哪里？怎么走？这种问题一般假房东不知道的，当然，这些问题你也要做好功课，不然你也不知道问了白问，你可以向周围邻居打听，也可以在中介陪同看房的时候去走一遍，记一下位置。
必须约定付款过户时间
5 ?% r9 {- U  S2 D: b买卖房产中涉及到的几笔款项分别为：定金+首付款+尾款，有贷款的话再加上贷款。
定金
( H+ [7 A+ L5 t0 t5 P8 c定金是在看房后，决定要买房了，首先支付的款项，一般就几万，2-5万，定金付的越多，表明购买意向越足。这里要注意区分定金和订金的区别，定金在发生违约，需要解除合同的时候，是不退款的。二手房里，房东如果收了定金，那他违约不卖是要赔钱的，但是这不是说这套房他就一定要卖给你了，如果你们定的房价是500万，定金5万，另外一个客户出520万买他的房子，那他即使2倍赔给你，他也会违约的，不过这种情况很少发生，除非居间方搞鬼。那如果是你（购买方）要违约不买的话，那房东是可以不退款的，这笔钱你就等于送给房东了。而订金不一样，如果发生违约，无论房东还是购房者不想卖，或者不想买了，那收订金的那一方是必须要如数退还的，赔不赔是另外一回事。所以，付款的时候，你得看清楚了，定金和订金需要特别注意。
; P& T) Y; h. U7 [+ ]+ H首付款
" K  Y5 o# h& G" @* A" J! O首付款的支付绝大多数都是在签订买卖合同的当天，很少有签完合同再过几天支付的。开发商肯定不干，真实的二手房交易，也没房东愿意的。首付款不是不变的，它会根据当时的购房政策灵活变动的，跟一套房，两套房的认定有关，牵涉到贷款的话，被银行要求提高首付比例这种情况也是存在的。首付比例基本范围在总房价的20%-40%。想当年还有0首付的时候，真的是天上掉馅饼，不过这种事我们就不展开了。

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贷款
2 g7 o1 c2 P7 e6 k; z* k# I! t7 Z& [买过房贷过款的人都知道，这是个漫长的，折磨人的，无比纠心的过程，就怕自己贷款有问题，那赔款就赔大了。所以如果要贷款的话，尽量设定个宽裕的时间，一手房有规定的时间，二手房你需要和房东商量，尽量多一点。
; M  O5 O( U9 }现在房价不像以前，现在动不动500万，1000万的总价，没几个人能一次性付款，绝大多数都是要贷款，而且现在的人不像以前，现在有钱也会选择贷款，这当中的好处实在是太多了。讲到贷款就要牵涉到银行审批了，银行对个贷的审批主要就是2个：房子和贷款人。这里我们简单说一下，这个问题的内容太多了，银行从业资格证有专门的考试的。
房子主要就是：总价，房龄。这里的总价，对银行来说并不是你们合同价格，是经由第三方房产评估公司出具的独立报告上的价格，叫评估价。这评估价跟你的贷款比例有着密切的关系，无论你合同上写的价格是多少钱，你最终贷款的比例是按照评估价算的，比如买卖合同上500万的房子，你首付100万，想贷款300万，比例达到了6成（60%），但是你经过评估公司的评估，这房子就值300万，你说银行怎么可能给你300万全款的贷款？如果按贷款6成来算的话，银行最多就只能给你180万的贷款，剩下的120万你要自己筹。在买卖合同已经签订的情况下，你若是筹不到这120万，你势必面临违约，要赔偿。所以这评估价直接影响你是否能顺利贷款，是否能完成交易。还有房龄，房龄关系到你能借多少年，每个月月供需要还多少，直接影响你贷后的生活质量。如果房龄很长了，买的是老房子，那你贷款年限就会短，你每个月的月供就要多，你生活质量肯定就下降了。反之亦然，如果房龄很短，是新房或者次新房，那你贷款年限就能长，你每个月的月供就能少，你生活质量下降的就不多。为什么这样讲，因为房龄+贷款年限<=30年/40年，房龄怎么算？看产证，2000年竣工的房子，至今的房龄是20年，那么你贷款就只能贷10年/20年。所以，一般买一手房的，都能贷足年限。而要买老房子，贷款金额很大，低啊款年限又很短的，那就要充分考虑自己的还贷能力了。
这房子的情况还是死的，基本数据就那样，谁买这房子，这房子都这样。贷款人就千差万别了，所以贷款审核其实主要是贷款人。
贷款人的审核是个很复杂的工作，这里有张表，大家可以看下

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" i: S! Q$ d$ o3 s0 M9 K. E他会对贷款人的基本信息做个详细的打分，这直接影响到贷款人的贷款额度，还是上面那个500万的例子，即使你评估报告上的价格是500万，也不代表你就能贷款300万，这只是说明你贷款上限满足了而已，具体审批能给你多少额度，还要综合审查你的信用评分。这张表主要涉及到这4方面：
1】基本信息
* e6 w/ D+ u% ^; V* x. l! e( f( C包括年龄，性别，户籍，教育程度，职业/单位，职位/职称，现单位工作时间，婚姻状况，配偶职业/单位，配偶职位
. X) `: v3 O& w3 a# J% [6 y2】偿债能力
0 S9 J# ?. ]( W* m/ o) ?! B6 M包括现住房产权性质，拥有固定资产（自有房产和汽车）情况，个人年收入，家庭人均年收入，负债比率，保险
+ B- ]8 f3 ^7 q3】面接印象
信贷员直觉（像不像不还钱的人）
) ]+ `9 y: b0 @" C5 R$ c; D4】信用程度
; A& Z; O: d# I9 {6 R4 ]+ o9 A! b包括个人贷款记录年限，个人贷款累计有效违约率
这张表格不是绝对的，但是基本上涵盖了主要审核对象，感兴趣的话可以留言索要完整表格。这样方便你了解自己能被银行打多少分。分数过低的，你基本可以放弃贷款了。信贷员审核当然没这么简单，而且这些东西不是你说我就信的，信贷员一般会在办理贷款的时候让你签一张授信查询同意书，就是你授权给银行，同意银行查询你本人的征信。一般你买二手房要贷款，委托中介的话，好点的负责任的中介都会提前给你找信贷员，提前查询，这样可以避免你签好合同，因为自身征信问题而贷不出款导致违约赔钱的尴尬。你自己要查询的话也是完全可以的，可以通过以下链接https://ipcrs.pbccrc.org.cn/，访问中国人民银行征信中心，注册登录查询即可。但是切忌不要没事就查一个玩玩，你多次反复查询也会影响到你的贷款审核，没事就不要随便查。

审查贷款人的核心就是征信报告，那核心中的核心，其实是资产证明，通俗点说，你只要能向银行证明你有钱，不会不还，一般银行放款都没问题的，贷款人的审核不仅影响贷款额度，还影响贷款利率，而且审核中还有个信贷员印象，信贷员的眼睛毒的很，不是你靠衣着打扮能骗过去的，关于如何和信贷员沟通，怎么提高自己的印象分，在这个房地产入门基础知识的篇章里就不展开了。
, b5 u# u* K" g; w1 B4 k6 S3 Z（未完待续）
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房产买卖6步骤