二手楼市，问题很大！

6月份数据陆续出来了，二手楼市比较抢眼，多个重点城市相比5月份的成交量都有大幅攀升。



( X, w( C% ?5 ~8 j. l很多权威机构，已经用如下字段来形容二手楼市了： “回暖”“筑底”“边缘修复”……



8 L) l  F7 r. N8 Y1 _
/ j( L) H$ e+ M0 h& q0 M) y


6 ]  _+ B8 D/ Q% d6 a, ]' f/ ~那么，二手楼市复苏了吗？
今天就给大家说清楚。




' [! E2 [! G3 |% s$ Y8 D; U2 y3 \
  L4 P  q# h9 |* i6 ~) Y" a

混知房产

# f# H8 N, [; o4 X8 E让你明白房产这回事！
( p; V, z$ Z* S/ |) a3 [542篇原创内容
  ?" J& w5 Z  D0 c& N

公众号

9 u: m1 S6 x/ u( {. {

1

来！
看看截止2022年6月份的二手房情况（50个城市数据，数据来源：易居研究院）。

/ I1 i  {: i9 R8 {7 j

0 {' C# }' ~: N4 h3 ~7 ?7 @( C

5 ]9 m& h  g. D1 u这些弯弯曲曲的曲线都在诉说一个事实——
量在价前。


8 ?7 k% q" v# D, A



也就是二手房成交量在两到三个月快速攀升后，二手房价格势必上涨，而这种行情的波动，就是每一轮楼市涨跌的周期。
/ ]% e1 D5 w6 a" A; R2 n9 Z2 ?
" u8 C$ p# U* s( |  k

9 T' C, b; |5 ^- E) r$ X: A


  N$ k+ K  }5 i1 T: D; v近10年有三次“筑底”，分别是：
6 c4 F' U' T' |$ O' Y第一次：2014年6月份
/ u: R% b6 X- @3 @* @2 x% B' Y第二次：2017年11月份
第三次：2022年2月份
9 w" T( h8 A( M, e
/ q1 K, O4 ?2 l% ^2 [. v) z

0 A# m0 o% _& P/ A2 Q1 g$ u5 I- s
- h, o; |6 C# X  M" m% B6 [& n而2022年2月第三次的“筑底攀升”从数据维度看，成交量确实上涨。
! C- v. Q2 j) `4 I  d( K

5月、6月50城二手房成交情况比2021年分别增长了14%和25%
+ U  _5 T9 i9 d1 K2022年二季度比一季度增长约15%（数据来源：贝壳研究院）

3 z0 C* D6 ?" s) K# _" @也是基于第一次，第二次[量在价先]的规律，很多机构预判2022年2月份开始至6月份，多个地方城市二手房楼市已经完成筑底。

5 u/ a! H; y  u9 f
0 L; n7 x4 x4 k$ `: A- G对此，我并不认同，原因有二：


$ L5 e8 o) H6 F; M( C' E$ s) s
( o' O# |) {  i1 U0 x
第一个原因是疫情。
. [1 A0 Z; [2 E我特意在图表中做了标注，从2019年开始至2022年的疫时代，二手房有二次“筑底反弹”都以失败告终。

1 ?6 o* s# m7 a# ?' I) K/ q
; j+ O) ]* n6 n5 Y5 ?) o' C
5 v7 M( X' k$ q1 ?
而2022年2月份至今的第三次反弹，上升速度十分缓慢 ，甚至可以说非常吃力。

' F, T8 K8 H( A8 K; f' F# M" K0 `/ e
8 H: t/ [+ T' F, e: {2 F% F% A
! _( D& X' M' f; o8 p
这点通过与中介的沟通也得到了印证，二手房市场的带客看房成交周期并未缩短，甚至还在延长，。

! H2 f# x5 Q0 A7 B3 b4 A


8 o1 e5 Y% ?& T# R+ V! M4 f6 C北京平均成交周期延长了8.3天
2 x; t0 I+ E1 L. y4 P6 i6 {广州平均成交周期延长了11天
1 H. B1 V& `: X深圳平均成交周期延长了16天
8 H; [4 C3 D: \$ X………
8 ?3 M0 e' i$ c- A

  q5 ], E2 m# r' i( c# ?

  X, k- i) i8 A; T0 T) r: h看过二手房的朋友都知道，二手房要想出现[量在价前]的“筑底攀升”，都会出现一种现象：
8 E3 B% g. d2 X' W- d0 S4 Y



+ q. R; M1 ?. ]& V- l今天看房没下定，明天房子就已售。
必须抢房，不抢就没有。


" q% p+ }2 a" S3 Q% f# {6 T现在的情况恰恰相反，今天看房明天电话就被打爆，中介比赛似的给你推荐笋盘：
/ Q) k4 ]+ _# @' H% e9 y4 h0 D深圳——
* ^. }: n+ E1 B& ^4 a3 x“限价的房源，刚刚挂出来的，超便宜”




) h2 i, Z0 X- j, _3 l东莞——
“比购买价格亏了200万，很笋的”




佛山——
+ L; v' G) N# F3 V: m“业主着急用钱，比购买的总价低50%”

. \' {, `2 C/ f! b0 P0 f
第二个原因是放盘量骤增。
从贝壳监控的数据看，50个主要城市平均挂盘量增加了12%，部分城市挂盘量惊人。


- @( y( H! G+ q3 M8 g, A4 h% i7 C

东莞二手挂盘量环比增加30%
/ G, ?* _$ w# r: W3 X8 [6 U' M苏州二手挂盘量环比增加50%
5 s  b, ?$ z% ~1 R/ |( O5 z南京二手挂盘量环比增加50%


, Q) {; N& k% q二手房看百分百比总是没感觉的，我把部分城市的放盘套数列出来，大家感受一下
" }, K( O* n" e% L+ w

成都：三月份的14.8万套，猛增长至五月份的16.6万套
杭州：三月份是17.5万套，猛增长至五月份的22万套
苏州：三月份的11.78万套，猛增长至五月份的16.5万套
1 P) V5 k1 s& a) ^. ]) O- T

$ R6 P2 H  U! L, w. S


在天量的二手房挂盘量面前：
! Z) {7 k4 F5 ]2 Y6 L* ]  G6 W成都、杭州、苏州三个地方城市使出浑身解数，6月份成交的套数分布是16699套、6700套、4371套。

) }5 Z# D: r" A4 M


其中成都二手房成交量创下了7年新高。苏州也创下了2022年新高。

4 K$ c: [$ }: e
" k+ m7 N) ?& U3 [0 x0 J( l
" e1 _" P; j! H, H
只是这样的成交量嵌套到二手房挂盘量内，就有点杯水车薪的意思了。

8 Q& C: X/ F5 |& O: v4 p  S3 Z


与此同时，在二手房成交量增长的同时，放盘量还在继续增加，以成都为例。
$ J5 g$ p& q- t9 s$ h

成交量16699万套，确实是7年内历史新高。

但是，但可是，可但是

, L" A) K/ T# b: L) g# I
放盘量也从5月份的16.6万套，上升至6月份的170879套。

  O5 l5 z2 C3 G. a
: }; P0 y& O4 E) D4 H7 }
现有的二手房挂盘量已经超过市场临界值，很多地方城市成交量虽然相比5月份有了增长。
" F! P+ L! o/ B) o, \" N# p0 f


4 e5 U! x* T+ e) j+ s6 o
但是，相比二手挂盘量，这种销售增速根本不能扭转市场预期和行情。



  r" u( E1 [# \, \+ |
" S; J+ A: Y+ H; O2022年2月二手房的第三次“冲击攀升”，主要因为——
0 {: K# n8 m( q' J% V% ~

7 ~% ^: |1 D/ w: Q放盘量骤增的情况下，有少量低价笋盘入市拉动成交；


楼市经历了先调控后救市的切换，真实需求被压抑，政策刺激后释需求拉动成交；
* u! m! Z' s3 U5 x/ I; m

2022年1月到5月疫情严控，部分购房需求暂停，6月份疫情管控调整释放需求拉动成交；


, g4 }0 @! U; f3 H6 a$ W: ~

上半年5月份是楼市传统销售旺季，集中促进6月份二手房成交数上涨。

  j' K; k8 O. e9 d! V
• 
  . R* j( A: H, }0 a6 f% I! I

  C! ]3 i/ D6 _9 ?3 M
一句话概况——
- Q9 {1 B" y6 K6 o0 A就是前期压抑的刚需需求释放了。
; o0 g+ ^& N( F/ K9 c! t

而2022年后6个月能否延续这种上涨态势还很难说。
' S" B4 j- ]$ S3 m



" Y; y# Q$ u8 v0 |( \7 V  r& m5 B0 K

因为——
$ D: J/ z, W% F7 ]1 d; {

前6个月二手房销售增长并不是建立在荣枯线之上的增长，而是“矬子堆里拔大个”之前的成交数据太低了。
) l, e! U1 m- P) O: g6 l

就像侏儒站在矮子旁，怎么看矮子都很高一样。
- v! M. f4 J) _% K1 d& K
$ h0 B. D6 d* b3 }
2 M& O4 t0 `" f2 V

- m! e3 A! D4 b6 M  l, Q$ F  y& n
3 G# B0 X' G, k3 T$ D
还因为_
: F$ F8 d7 P0 h* f7 y
6 c: U2 ^& e/ y4 m; M) W" Z
二手房要延续“攀升态势”还需要其他维度支撑：
( b+ T2 t; Q! [+ g# [2 h& U1 x7 n
" ^' a& A: O' G$ p$ h& u' r! w
! `: G; q- N  y- U

• 疫情是否会不断反扑；
  
• 经济能否强力复苏；
  
• 房子的金融属性能否大于产品属性；
  $ g5 t  j+ e% T4 u! ]/ s8 o. _
• 一手新房库存能否持续减少；
  

2 T% |2 J4 ^+ q+ h$ R




更关键的是——
" B# D6 g! `5 {! L+ {2 F

% d. u& M+ m1 ]( h- l' |& m$ k各个地方城市救市政策基本出尽，松绑限售限购释放的前期需求已经完成购买。
( z2 @/ k$ m& E+ T7 f
* @6 N; A5 q4 A, \
7 r7 |3 i4 G5 E( |+ I那么，接下来怎么办？
# ^% K& \0 C/ H& u


( a9 p' t4 j+ M0 y$ V/ Y


我个人认为，这次二手房行情会延续前两次“反弹”的轨迹冲高回落，毕竟现在的大环境没法全面激活。
说完整体行情，再说说6月份二手房数据特别“突出”的两个地方城市。

混知房产

让你明白房产这回事！
542篇原创内容

公众号

2

废话不多说，来，看图。

3 [( F/ G; |" g7 R2022年上半年，深圳二手房愁死业主干趴中介：

1月到6月的半年内，仅成交了9965套。

这是深圳二手房十五年内的历史新低。
自从2021年8月份深圳二手房成交量首次跌破2500套大关后，至今的10个月成交规模常常徘徊在2000套左右。
' i4 D" @; @; O- Z2 P/ f2 |# N6月份深圳二手房成交2274套，较5月的2318套下滑-1.9%，较去年6月下滑11.7%。
不仅没有超过5000套的荣枯线，还是跌姿势，跌跌不休。

  u+ ]/ F/ _2 h+ ~1 V. X0 l" v

- x( C1 @" w$ X2 B+ \这个成交量相较1760万人口而言，深圳业主除了哭着鼓掌外，只能说调控牛掰。

; [# q: r6 @0 d6 X6 C2 h* N


如果限价政策不放宽、不调整，深圳二手房不要说回到荣枯线，会彻底被打趴下，想复苏都很难。
6 v/ ~7 E% n: v5 _/ q6 O; L
+ P4 i1 u& W! c
( B& g7 z8 l! I& }- O' E
: v# O% n0 ^; I0 c* P! e
为什么这么说呢？
+ C( Y) V9 `* `



+ E8 P: v' n2 C3 w( f6 `- ?  ?首先——
* x4 k" u# w0 a5 T深圳二手房限价幅度和方式不合理。
7 h$ e5 Z2 T1 Q) L& w
% d5 q7 Y9 X( Q: j5 ]* y
6 K' s. B  }: {' F- X+ r
  m0 C4 y- g5 |
# {! E. f/ `  `( F) _说起深圳二手房限价不合理，很多人认为限价幅度变态，仅仅是市场价格的6折左右，所以才让深圳二手房市场一蹶不振的。
4 h. R8 X" @" P2 C
) J6 z* w" |, V7 J! T
9 o: j# B3 b0 t( [7 X
. `1 z7 r1 }) `' i
5 B( e1 Q" B* u7 y其实，还有一个关键问题——
深圳二手房限价缺少依据和合理性，一刀切的限价方式，让部分区域成交跌入冰点。
: H7 V+ y! ?- ?9 c! U, z' U$ j) }

9 K; e, x2 a7 i+ v1 {) x4 `+ g



来，给大家举例说明。
- V: {- W2 z! P) o( Q9 U

福田下沙看海的小区【金海丽名居】政府限价69100元/㎡。
9 H, D: B- F% _

3 L: B6 m1 e5 o5 G- m5 [9 u而龙华上塘的港铁天颂政府限价是68500元/㎡。
$ `: i  r7 O- Q3 f3 n2 G& l
0 }4 ]& M1 g% [; x

福田和龙华的新房价格相差4万/㎡到5万元/㎡，而二手房房源限价仅仅相差300元/㎡。
5 V' t& ^& `3 V0 I4 j


( l$ O( @* I9 [  v
也正是这种不合理的“一刀切”限价，缺少个体差异的变量，让福田、宝安、南山、罗湖等成熟区域更具有吸引力。

" j0 L4 X+ o* t. N$ n, }! _
0 `0 {, D' D6 M5 F

前几年疯涨的前海、龙华、光明等区域参考价定得太高，区域成熟度又低，所以在整个6月份一套成交都没有。

9 Z# o4 `' B) [  h+ Y% K
* e  h% u" m. i( ^8 r2 w( n" w* j: u来，看图。
$ \1 |& U3 h+ J9 G3 o5 E
: v' z, f& x' \6 R5 [6 V0 g

9 t- M# Z9 F( E4 T* b
现在龙华新房和二手房销售都不好，就是因为价格虚高。

1 e* c) a6 j. x* y

0 M' g: F8 K( S0 y6 z. z5 l6 D6 f
福田和龙华两个二手房，仅仅相差300元/㎡，如果你是客户，你也选择福田看海、临近地铁、学校的次老小区，也不会选择天天塞车的龙华啊，光明和坪山区域更差，就更没竞争力了。
; o1 r5 y- j# D. \# D
, t, U1 Q" p" P5 v  |! @9 b


深圳的二手房限价幅度和限价方式如果不调整，深圳楼市很难复苏。
2 _3 T# H, Q' E; ]. ]
' t3 T5 x+ G' ~: q. N
7 _) p5 `! F) C- {+ F3 q说完6月份最惨的二手楼市，接着说说二手房增速最猛的地方城市。
& ^( K/ s( [- O# W: ^. L

混知房产

9 b- A/ P+ k+ x- j5 @让你明白房产这回事！
542篇原创内容

公众号

" k7 [/ E/ j5 F3 `4 \3 i

9 v+ w2 I9 ^5 \& T6 Y$ ^" q

3

青岛是全国50个城市中，二手房成交增速最猛的城市。

6月青岛二手住宅成交5462套，较上月的1517套增长260.1%

青岛260%的增长幅度已经领先全国了，环视宇宙了！


) C8 t1 s5 ]* |4 d+ s那么，是不是青岛楼市率先回暖了呢？
% ?- |3 [, L/ b4 |来！
$ y+ h6 T* R4 z$ q) _. t看图。

% U+ t" F* j5 c+ M2 p青岛6月份成交5462套连荣枯线都没过。
9 d+ y9 E+ O0 ~  M# f) N( @7 q- _
- H" b2 t: [  k+ P0 t$ j; ]
之所以6月份二手增速暴增，是因为西海岸新区的契税打六折，大家都集中在6月份网签，造成了成交暴增。
& n) g  W/ P  v) n5 ?5 i

" y5 _) r! n. e- K2 V6 k2 \/ Q% x

  ~% R# J! A% t7 Q/ ?" H8 y同时，青岛救市力度特大，限购、限贷已经全面放开，连商办项目都可以落户口了，这些救市政策释放了部分购买力。


这几年青岛西海岸、城阳、胶州等地区的楼盘多如牛毛，大量投资客涌入青岛。
现在青岛的房价已经高位运行，叠加疫情和经济下行，二手抛售已经成为主流，
) x, m1 {) I: l; x7 P$ @截止到4月中旬，青岛的二手房挂牌量高达11.5万套。（数据来源：诸葛找房）


! u& V2 r/ B3 |4 K7 x2 ^3 ]青岛6月份二手房增长260%确实全国第一（不算上海）。


但是，5462套的成交量与11.5万套的库存量一比较，连点水花都荡漾不起来。


回暖？
胡扯！

7 H9 [) n) X; A% }' A# r; y$ i
按照青岛的库存和行情，这论救市政策“发威”之后，就算楼市成交量超过荣枯线，二手房挂盘量也需要2年的才能卖完。

  j1 x/ ~" [. r/ L! }% Z/ K: ?
- w" v  A2 @4 _# _7 n; v1 l2 ?何况青岛二手房成交量能否达到荣枯线还不一定。
, Q( R$ j2 X# j9 t

6 V# t; h- Z* T" E$ ~: v
: ~) `7 N& R1 c! r' p

混知房产

5 B& m' u1 F3 c( m+ b. Z% A! ^让你明白房产这回事！
542篇原创内容

公众号

4

如果单看5月份与6月份的二手成交数据对比，全国多个地方城市确实有一定程度的增长。
) G+ d7 X2 `& B: e* m: W来！
8 w) U2 O6 M6 _$ \# \) V看图。
# C% q, ~1 H% L  y
8 c5 t, O. Z2 k- V# R' Z

3 l8 S7 W$ Y  i, B# g) O但是，如果将挂盘量、看房成交周期、成交价格、救市政策等因素考量进去，二手楼市在下半年仍有诸多不确定性。
+ }8 P( K5 y* U! ?7 r
! d6 `! e% W* \: K  d

% L/ y5 g. j. t3 t; N
5 \( B" K$ e& _; I+ s如果上半年成交量增长的地方城市，还能保持月环比增长——
这些地方城市二手房就会进入安全期，至少价格能稳住，高库存也能一点点消化。
+ n2 K# ^3 o$ \4 h7 q; p
7 k. Y: P# K* x


如果库存持续增加，成交量受政策影响忽高忽低——
4 H3 o3 ^& D' y$ q+ {9 Q6 e5 \( u这些地方城市的二手房价格肯定要跌的。
: ]2 |' v* B. \4 e6 k0 d! N

现在二手楼市的情况并不明朗，大家可以再等等，观察几个月再做打算。
0 T) Z! @$ N7 _+ k  t$ k, ]2 I2 q如果二手房还是如此低迷，我们不得不做最坏的打算——
房子，已经没有流通性了！
房子，变成钱越来越难了！