中国房企，生死之路！

病毒之下，我们不得不忍受——
动不动就停工，房子延期交付！
动不动就降价，房子成本减配！
6 U- _- b5 d8 t) `. [5 X) K/ b1 v动不动就漏水，房子质量打折！
- |- |" _7 v- X. {..... ......
7 A( g8 c  I3 Z7 L8 [. ]
/ x9 P' o" X9 L$ K
: h1 e+ s8 N. Q, U: t5 K  H


( I, S  E$ B6 g: l1 m0 f千忍万忍皆可忍，唯有一样不能忍——
烂尾
( O  E# |% s' J8 Z所以，选对房企，选对项目就显得至关重要！


8 K* R9 A0 K, M5 b. S
/ M# D3 x  Q1 X4 N( B4 i' \$ ]( t) M

' n5 [! L' Q. \混知房产

让你明白房产这回事！

公众号

2 o$ B# t9 @+ u. {. f( o+ O' Q- `

$ f! j+ i" o4 V1 r" s

6 }# s) H5 A5 _; @. |+ s/ D

分水岭

从现在开始，中国只有两种房企，能活下去的房企。活不下去的房企。
; n* d" I* F+ W% E两种房企的分水岭，就是信用重塑！
8 ?- C& l( |  T
( m* o' s! L6 b5 T, @9 B' }# T

/ a# c- r- C5 a1 E  H: s

7 v+ ?* t' M0 C: Z" @0 p+ S) {/ x/ m8 ?
5月份高层通过“债券发行+信用保护”的方式支持民营房企，就是一种针对房企的信用重塑！
4 _: A+ v2 {5 p; \) h2 k6 ]- s

5月16日，碧桂园、美的、龙湖三家民企被选为示范单位，允许发债。
  J9 D. m8 ~- N+ F7 U' D2 r2 ]: l

对于房企而言，有了信用才能允许发债，发债才能有钱，才能买地！
这也意味着，部分房企拥有了活下去的通行证。
. R' ^+ j% Z6 t; k



+ L4 O+ V$ w" _但是，拿到“通行证”的房企只是少数，大部分房企只能找“敲门砖”委身下嫁——
奥园与山东能源洽谈合作进行时；
8 O7 l) V$ @' D3 Q佳兆业与招商蛇口等央企合作洽谈进行时；
其中，建业集团已经把29%的股份卖给了河南省铁路建设集团。
大部分房企都期望捆绑信用良好的国资企业，给自己重塑信用！


: w+ N  E; [  z# E  }4 z3 Y# g



不管哪种形式的信用重塑，都只有一个目标——
% T5 D- s7 H) T# G4 G, _) X# K借钱

6 Q5 P& q- y/ O! ]9 F. I
2 G8 |3 g$ ~( r5 f

7 E: S9 T8 H2 [" U/ h- p, ]4 R
8 B: t8 H  m9 p  p6 V9 W, Z% }$ h2 s
5 k3 Q8 z$ e, Z. `. @那么，怎么看房企有没有钱呢？
看拿地！


4 A0 v. U$ Y) F
  g* s5 M  G# Z4 Q! x2 A# @7 w

3 A1 q: ^- Q4 n混知房产

让你明白房产这回事！

+ e7 [7 m4 n  |' J) \. g- w8 p

公众号

8 }# x9 `, |  h( n6 q0 ~- T
, z% k- r% V. q/ I8 R


6 B) C+ t' g& q

谁在拿地

4 Z2 J0 D2 ]1 t* n
18个月前，房企的画风是这样——
8 q- |# k! T1 r: I9 Y白天，油头西装举牌牌，拍出一堆大地王！
1 v( w+ N- X1 ~9 i晚上，桑拿房里勾勾手，点着嫩模拿台底！
春风得意！

3 f/ `0 N! |- n& H& n
9 l& y2 J5 D0 T) U" ^( @
1 t8 a1 |4 G! p- {/ W0 A


% F' N/ K4 W& E* V' D瞧！
* C8 ^$ O* j! @7 T  j房企得意起来，连不起眼的四五线城市，都会恐慌式拿地！
8 b+ Z: l+ D9 z/ V



+ X5 R8 M5 L0 c6 U; Q, C
9 G$ q6 g! w& D7 }6 e
来！
看图。

) e# e; `8 L6 }! E  f/ a6 N8 K5 q为啥房企会饥不择食，连县城的土地都敢拍哪？
土地是房企生存发展的唯一生产资料！
5 e8 W' [) k% a$ P土地是房企资金滚动的唯一抵押凭证！
离开土地，房企就完犊子了
* O, h- s5 u  k) J* |6 d
: h. t( a0 P, n. c# }% M# H
# s2 @' L0 {. s2 u. x
0 O4 T; f2 x: k
8 e* \6 k6 o  C) o) \

可是，可但是，但可是。
# f& Z3 W. F+ b- f( S% U0 D6 S2022年首轮土拍，房企开始不拿地了！
* O, ^/ _% V; h  `

2 |5 u1 C6 l0 m( F" p& `  I5 V


5 p) o$ v/ n5 K8 P$ m$ U
& k5 r8 K& l6 K0 j' X! J5 w现在的房企，画风都是这样滴——
白天，开会内卷猛搞自己人，这叫向管理要效益；
晚上，加班裁员猛搞合作方，这叫此一时彼一时；
没钱又没胆！




6 G; T. q; h  e2 ~4 z' a
7 @3 U  f  Z6 L: ~. X7 U- h' V% U
拍地啊!
$ E3 c' I% v: d5 d. X2 @1 r" M不行，我穷！
# H+ b4 Z0 h6 n5 h5 @9 W



( m: k3 ?* t1 K, H3 W. e
6 B, l/ I" K% G' K) w
: a/ ~# s" m: b9 T4 S拍地啊！
不行，我怕！

' p% B. t! _. q( s7 A; ?4 s" m
/ [9 l9 U) ^; U" q3 v

* C( V3 K; ^# P曾经恐慌式拿地的房企，现在都不拿地了！
) ~0 r: R, ~5 \8 G$ X来！
看图
4 R5 @; `% `2 M+ o  }
* d& E+ d1 C$ n2 ^, K3 Z! A: g$ w

. H7 G" O( g" P6 B

来源:网络
四大天王万科、融创、恒大，碧桂园，都开始守身如玉不拿地了！或者说，能少拿就少拿！
* H. }% c0 Y! x  |

( V. p# Y0 o' N: T# C$ V' l
$ G( m* z- ?9 ^

" ~% h$ t1 ^4 r8 @+ G/ T
碧桂园——
拿地规模：
2021年：月均最多498万方
2022年：前四个月17.22万方

% B% E6 y: Q* K- L


拿地价格：
9 n7 q( N; Q6 _0 _2021年楼面价3455元/㎡
2022年楼面价6938元/㎡
瞧，土地获取成本变高了！
& _' T. S& s! \% }
* R) l! q, ?3 |1 l* U% C

4 Z. h3 f- e8 h. |# J


" r5 v6 g9 f+ @: P; l1 m. n不仅碧桂园如此，连万科也是一模一样——
( E. m8 y; n& n+ o拿地规模：
2021年：月均最多234万方
2022年：前四个月169万方
6 n  ]9 t' v' u. L4 X9 o7 @

. y- A0 h" F. E9 G5 Y# ?$ v0 J


' R) l, C1 B; E3 X
( m' C8 u) v6 \# W% W拿地价格：
2021年楼面价6727元/㎡
2022年楼面价17415元/㎡
我去，这地价翻了三倍啊！
- c" G# ]3 t& ]3 S- u
9 l/ T" l8 P9 E( H
4 R4 v6 E6 q9 y( c% s, q  @$ y7 I
8 w9 S: L- ]# C, q# L
$ u5 u& h0 A( \: E! H6 q0 K# l

看到这里，大家看懂了吗？
现在的房企，要么不拿地，要么缩小规模只拿好地
7 o3 b* K. Q7 X. \) s2 J" h; [

! Q8 Q9 ]+ n2 e  o
9 j" T5 {5 L: n' q( C2 b) {9 L


这说明啥？
# ~% e* G. v7 O, f/ b% U& Q. a都在业务收缩
: V5 b3 X" ^  F1 J- t, S. |都拿好区域土地
所以，拿地成本升高；
这情况也和地方城市豪宅旺销，刚需产品滞销的情况一致！
9 Y; ]0 _: {( ?- m, p+ V# H7 A4 w. s
& f$ j& c* _6 u  N4 G# U; J4 @9 O
* W' b; F, s; u& G) \  N
& g4 |/ _8 E" q2 z

+ y0 a; A7 ]4 U' n5 Q1 o5 X
# Q5 r; A2 s: F& c7 x: \% {至于四大天王的另外两位，恒大和融创，早就弹尽而亡！
$ o5 G+ ?- a4 P9 {% M( S头部房企尚且如此，其余房企也就不必多说了！

- w: @6 w- R" \
& B- D3 X" q" }  E/ ^6 D2 N0 t7 @
8 Y% w- S8 {- ^) S' R* K1 Y' C/ T  @


那么，到底有哪些房企有钱，还在拿地呢？
  N! G3 i- N% w: L" @, A来，接着看！
( G. |9 M$ Z8 s, k! {* b$ |
) R1 t; I' X7 Z
! t* Y: D0 A8 X5 j3 X& }
2 n. d" P2 |, ?* }" _& w: R* N

) y0 v3 S% H$ @; t混知房产

让你明白房产这回事

公众号

7 b4 b3 i$ f  D' O

. _6 z  I3 B/ P) l$ Z9 q$ N

谁能活!

现在看，不拿地的房企已经多过拿地的房企了。
& N8 t) A1 H) S' y7 ?/ c来，不拿地的房企名字在这！
# U! B5 `  C1 P8 G

阳光城，融创，中梁，蓝光，绿地，新城，荣盛，世茂，正荣，雅居乐，金科，禹洲，恒大，合景泰富，祥生集团，融信，富力，新力。

这些属于要么弹尽粮绝，ICU里打氧气！
4 N# \+ J/ ^7 d  G基本没救了

0 }) N7 q0 n, g5 I

- |/ J' A0 d5 O/ ^
现在还能买地的房企，真的不多——

万科，中海，保利，华润，龙湖，绿城，金地，金茂，招商，旭辉，碧桂园

这些房企，至少有钱买地，自证活着！
, K" |' q0 x; C9 w6 E# S! M0 S
' J" M$ B' G; m. V+ M) a$ N

2 t8 ~) i8 ~: S' g
( j2 n$ a* T9 D5 k* s
( E$ P1 F2 m6 o- G. j* q( r
而下面这些房企，买房的时候，也要敬而远之——
* n& L' ^0 x( \) t# v

融创中国、富力地产、中梁地产、金科地产、新力地产、禹州集团、中南建设、荣盛发展、佳源国际控股、领地控股

今年前四个月，这些房企已经没钱拿地了！
) `- r0 {( {. }6 U) S9 j

( x% B" |7 b: o9 r& G8 D0 F% K/ G
/ ?8 c% l* ~% o- L/ e# Q" i

, `- P  f& ~  b2 g
  ]: x+ T9 V; K; l要买房的伙伴，千万不要贪便宜，看见折扣就冲动，想想烂尾有多惨，想想挣钱有多难！

( S& r. l! r& s# @: m1 L

) k1 s: p( ?9 j8 l. ~$ s; S8 p
不拿地的房企，坚决不买
% P- {4 G; Z  x# H毕竟，现在房企暴雷跟逗你玩似的！ 说爆就爆啊！
& ]* J/ S5 f9 F4 ?: T+ P# x
: `7 ^7 n$ ]; V. O3 j- O

混知房产
8 J" y, Q" ^& l

让你明白房产这回事！

! m5 l3 z3 Q8 z9 a+ c

公众号

. E& X3 V7 c& F! n# q" o
& p  s  f- n) ~

+ T+ z( F* e% ?1 ], `! M1 d9 g

谁能活下去！

  G  M- D5 x7 k$ W9 f* a1 ?0 }0 g1 D
- q8 \+ U4 B* [; [# W
. l" p+ j3 D: o2 b9 H7 C- o: U7 _

3 d/ e; r5 z# p' C# S房企要想活下，除了重塑信用，滚动拿地之外，还要过两关：
3 m1 ^$ W8 q/ D7 Q美债和现金流回款。
; o& }7 O! G" \6 k0 }! h8 h# _! K
! x9 O; u4 m+ M, M$ E& B* r. N
3 U  ^9 W. E7 w
' c7 |9 b! k( |' s


) r0 y$ `) w- I. G* u2 R& i而美债和现金流互为因果，相互牵制！
" p2 l4 n* W" i  E/ u3 k没懂？
接着看，给你掰开嚼碎了说！
! l8 a& U) H0 `# T% y( ?" v: }! r! o4 r

: F- N3 L! B; b: M: n



  S) B. O- Q8 {- s3 X& n1 Y房企借钱是要给利息的。
/ L- v5 N& Z# b, i+ {# c那么，利息怎么算呢？
来！
看图。

& Z0 \6 M5 Q% t/ Y- f1 T

* c. M. _. t- \# I! L来源：上海券报

# `* r  E0 D, Q& S" \( I& E
房企借钱，利息高低看利率！
# p! {, P! {0 d- I上述带A的房企平均利率已经5%左右了，其余B级房企只会更高。
有些房企，票面利率已经超过10%了

2021年6月17日，广东房企花样年控股公告一笔3年期美元债，发行金额2亿美元，票面利率高达14.5%，刷新了房企发债成本记录。
9 R+ `2 n3 ^, l) T/ e: R& }( O

大家不要按照自己贷款买房的利率理解这个事情。
  u% m7 p- ~& U$ @9 p因为，房企借来的是美元，还款必须是美元，利息也不例外！
/ X# K1 G5 Y$ w' C3 A8 \! c

9 u% c2 h  G6 P  t4 e
- q6 g6 C0 k0 m% V3 c8 y
9 R1 {- q1 C4 t. K( D9 \& k

( F1 b2 v3 A( ~" L  Z7 W/ I- F4 v1 R大家想啊，这利息要兑换美元得卖多少房子啊！
按照2019年的行情，借新还旧大鼓万年锤，大部分房企还能堵上窟窿。



  {2 {) g! X6 @3 z
5 O* k7 W; P2 n+ L9 e" {" a& t+ |# f
- g( E2 _( }' Z) ]+ d
但是，现在房企的处境，属于两头难：
- Z) n, G* p5 D. d2 H5 T" Q前端：原材料上涨比例超过15%
后端：房价下降，销量下降！
: Z' M3 N4 I6 f) I) ?这就走入了怪圈，销售下滑回款速度降低，回来的钱无法覆盖到期的债务。
0 w2 |8 T9 W" I) Z还不上债，信用就会下降，就没法拿地，不拿地就是死路一条。

6 y  o8 K5 o' Y/ s9 U9 m# C8 h3 G
% Y, z. h/ A! Y/ f2 n
. b4 f5 ~, P0 e- R
7 W6 |/ W+ j7 O! x0 E
4 P* s% U" m+ ?: l
3 J  v: I7 e. b翻译成人话——
4 E5 g  l+ Q+ _+ @# o& e. Q* y就是拿回家的钱，不够还债主的。
0 O: f: A- M' Z1 [/ @+ d还不上旧债，就借不到新钱，借不到钱，就没法吃饭！
" ]2 [3 C, @9 ?6 b8 A1 e) n2 q
+ L( d5 j& ?( O
6 S- H5 |* o2 v4 |, v) K7 X
2 j. ?$ [# S# c" E, E0 W
* ]5 a( W: H4 j! h0 o6 ?' B: I
! T+ Q, W9 e& \; d  F1 D3 f
如此来看，房企与美债属于借钱一时爽，还钱火葬场！


' I: @$ X: j5 l1 X+ p+ \


) t; W  D+ r$ }6 G$ ~
4 |% v8 o& \  [' C) n+ R4 E7 I# F4 V所以啊，房企为了回款，为了还债已经打骨折促销了！
来!
4 g" x/ O, J  f7 ~+ V看图。
, E1 Z8 S. p+ P' N4 |0 I" C

4 j3 W" h' F) N) s) H- t' M$ e来源：网络
  E6 p% ^! O% X+ x3 z  E" A+ b
; L6 e- N3 y' {. j; J- w7 [
! }8 E) n: U/ Y) I) y开年至今——
百城救市，百企骨折
可是，销售回款这条腿还是瘸的！一季度各房企销售同比仍是全线下滑！
! T5 f; l- o( c( v' R





" G- A( J) @* V: M- D& A来!
看图。

房企 8 P6 a& e8 X% Z/ A3 u( t) N	销售金额（亿） ( X* [  A4 Q2 b6 N5 s	同比
万科	1373.4 , L! J4 z( M. V/ |; X	-40.09%
融创   z6 U9 }. `9 \" k1 K: R3 J	859.3	-49.75%
保利发展 ' }1 G& H: j7 R. O6 [. x$ d	1212.15 6 C9 V* K' v! c7 b( p. U8 t	-30.93%
招商蛇口 1 ?+ I5 L2 O- l8 J; a, ~	614.35 + y1 G% @3 ?' ]	-39.58% ( L1 q' e1 q: N4 m4 ?: z# U
中海地产	686.42 . F/ S( Y- q5 R) G# R	-43.3% / w' _# B$ j" H9 ?" C
华润置地	610.3	-39.6% 8 t# U& |! z9 i# D5 l1 ]* K
金地集团 # {6 L# b4 n3 O% v  {	580.1	-42.17%
绿城中国	637 $ @: l3 C& P! s/ R7 T. G	-34.9% ! W& {1 U$ d( ^  Z& X2 Y) X
旭辉集团 6 b' A4 t1 s/ L' h	388.4 ( b; ?) B5 {, r) R- h	-53.29% # U, _/ t4 s* c9 q
中国金茂   P2 h3 n. O2 r8 r9 t( C	418.96	-51.7%
新城控股 * L4 \: {8 N/ |0 @3 B1 n( u	400.88 * L5 ^  ?' r+ F( s4 V1 ^, d	-43.7% 1 b+ O2 u9 ], I. C8 l$ l) p, Q. J
中南建设 1 f: P+ z9 m# s% C+ p# E: n	211.9 / b7 V+ R; m! N- e, N- o	-69.1% / D7 K* x7 e) P: f
中梁控股 - Y  M7 P5 A& ~. I: p	257 , H" `. j) J4 U, m  L$ i	-58.6% 9 w, h7 X, J. a8 y% m, Y* ?
融信集团	245.67	-54% 5 \! K% L" h& R/ M
正荣集团	163.11 & V/ z+ J& M! M" G$ X/ V. S	-70.18%
雅居乐	250.5	-50.73% 8 O3 e8 P1 [1 q( n
美的置业 ' e4 y' j. R: i- h	246	-53.64% 6 ^; [8 S' _7 ^7 _. K
远洋集团	219	-28.29%

" S& D( ]) C, c, P数据来源：各房企证券交易所公告
! p) _) i, J& x

现在的房企就算拿到“通行证”和“敲门砖”重塑信用都只是续命的第一步，要想活下去必须解决美债和现金流回款问题。

( R" d( f9 Q2 f1 X4 O混知房产
2 |7 d! @2 J) e1 k% e* L

让你明白房产这回事！

公众号

- t, |- p1 H! q4 A8 e  C% Q

# H1 T( |1 }4 e! G6 N
) p$ T4 o" c7 ]' D; F/ K( L3 V" }

结

8 I) Z5 D! F& |( p2 e中国房企要想活下去，路径如下——
- P: Y9 y% P- `, X重塑信用、贷款拿地、现金回款、偿还美债、拿地抵押......
2 D) x  I- a$ m$ Q( ~7 ?/ W/ g
6 p+ D* k; W+ e1 }

3 n+ c' L+ ]/ N* W( T" C9 _" M+ e' G

& f: u) l+ ?0 e% o+ v

, b) X% W& \) X/ Q
3 r+ T4 Z' i6 W而买房人的抉择之路，很简单——
/ K1 e$ G0 Q0 ]1 M- @' ^5 o不要购买烂尾房！
% m6 i8 u+ p4 t, n. G! |9 M避开暴雷的房企或者即将暴雷的房企，是唯一的有效途径！
' S0 u$ n# g% V) W7 r; ~* y/ E
# Z% j7 M9 z( n, _

9 I" i  j  a' ]' ]2 \- w9 |" `; g3 x
而买房人避烂尾的心态，会让艰难的房企愈发艰难，会让活下来的房企，活得更好。