新房成交缩水近4成，卖地收入大减，地产神仙难救

显示全部楼层 · 2023-7-29 12:23:25

小到一个人、一家公司，大到一个行业、一个市场甚至是一个经济体，都难逃经济周期规律，如今，一个行业甚至于一个经济体的红利开始退却，作为依附于行业乃至经济体的个人，也不得不面临更不确定性的未来。
以互联网行业为例，过去这行流行的说法是早上九点到公司，先去健身房练一会儿，每天高效工作三四个小时，其余时间都在开各种轻松的会、参加分享，同事之间天天聚餐，一年晋升加薪两次、标配15寸MacBook Pro。
但如今，随着互联网行业红利的退却，大厂们异口同声喊起了“降本增效”，各大互联网公司开始不断缩减人力，裁掉一切不盈利的项目，尽可能地从节省开支上创造利润。
房地产当然也不能幸免。
根据易居地产研究院的报告显示，7月1日-20日，国内50个重点城市新建商品住宅成交面积为816万平方米，环比下降33%、同比下降37%。
财联社称：“市场降温具有普遍性，很多城市都遇到了楼市交易持续疲软的问题，7月份地产数据处于罕见的低位，且后续有进一步下滑和降温的风险，需要高度重视。”
从需求层面来看，国内房地产市场的需求也在不断萎缩，这也说明地产红利正在减退。
根据清华大学吴璟、徐曼迪等人的分析，全国住房需求在不断萎缩，从2011-2015年约为974万套，而在2021-2025年则降为656万套，到了2026-2030年，会进一步降低到455万套。
高峰时期，国内约有1400-1500万套住房，撑起了世界第一大房地产市场，也培育出了近10万家房企，带动上千万人的就业需求。
作为国内经济的支柱型产业，房地产的衰落几乎是一个必然，但这背后撑起世界第一大房地产市场的，又是千万个首付杠杆买房的家庭，基于此，地产大而不能倒，并非虚言。

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从宏观上看，房地产支撑了国内经济增长的支柱，是衡量经济增速的一个重要行业；从微观上看，房地产的涨跌无形之中又影响着千万家庭的资产，乃至负债，一旦出现大的危机，资产负债表的衰退，可能让我们陷入日本相同的境地。
而在税收上，房地产在过去很长一段时间内，一直都是地方收入的重要来源，在一些地方甚至能够占到40%的恐怖数字。
2021年，国内卖地收入为8.7万亿；2022年卖地收入6.7万亿，下降23.3%，今年前五个月卖地收入不足1.5万亿，预计全年只有3.6万亿，再次下降46%。
截止2022年底，地方显性债务合计超过60万亿，隐性债务数字可能也不低，债务挤压加上卖地收入大减，这对地方的财务状况也构成了一个较大的挑战。
如今，房企爆雷，房地产销售量和价格都双双下滑，这也反映了一般人对于不动产已经丧失了信心，而地产的下滑，在某种意义上不仅仅关系到就业，还囊括了民生、地方收入，甚至是债务危机的风险。
2018-2019年，地产对制造业投资增长的贡献率达到42%，而2020-2021年则下降了35%，2022年进一步下降到16%，房地产投资的深度调整，如今已经对制造业投资产生了明显的拖累。
这几十年时间里，我们创造了大量的财富，但同时也产生了大量的债务，财富和债务搅拌在一起，凝固成房子、基础设施，现在则是到了该还债的时候。
资产负债表衰退，也就意味着企业投资和个人消费的减少，而一旦企业不再投资、个人不再消费，那么经济就会陷入衰退。
当时代红利和个人能力之间产生了撕裂，那么痛苦且迷茫的，就只剩下了个人。
地产为何如此重要？以至于我们很难眼睁睁看着地产“冷”下去？
我想，那是因为如今的房地产已经大到牵一发而动全身的局面，地产不能过热也不能过冷，否则产生的任何后果，都将会对经济产生负的效应。
首先，国内家庭资产结构中，房地产占据了七成以上，当家庭财富的大部分都是房子的时候，房子过热，就会导致泡沫增高，助推经济风险的破裂。
如果房子过冷，则会有资产下降，甚至挤兑的风险。
众所周知，房地产在某种意义上是货币的蓄水池，这就跟我们把钱放在银行里是一样的道理，正常情况下，一个家庭贷款三十年首付买房，钱变成了房子，很多家庭对房子的需求大，自然助推了房子的价格上涨。
如果大量的家庭开始抛售房子换成现金的时候，一方面这样会导致房价的大跌，导致家庭资产缩水，另一方面市面上的钱多了，货币自然也会有贬值甚至是通胀的可能性。
于是我们说，房地产大而不能倒。
考虑到国内家庭结婚对房子的重视，房地产的增值和贬值，都将影响到数千万个家庭的财富变化。
另一方面，随着新生儿人口的减少，未来对房子的需求一定会产生变化，行业周期规律制约之下，地产不可能永远上涨，基于此，目前的房地产局面，可以说是一种必然，地产过冷会导致经济过冷，消费减少也等于收入减少，失业率、收入、地方财政影响等等，这些都和房地产密切相关。
早在7月5号，国际知名投行机构高盛就发报告称，国内主要银行的地方债风险敞口过大，因此下调了这些银行股票的评级，从中性或买入降至卖出，这个消息引起了一波市场震荡。
而地方债和所谓的“城投债”，本质上也和房地产密切相关。
一些地方甚至还曾隐晦地表示，已经没有能力处理因过快发展带来的巨额债务问题。
高盛表示，“由于盈利增长疲软”和资本充足率要求较高，这些银行的“股息支付目标可能面临越来越大的压力”。
按照经济学家樊纲的说法，国内经济现在发生的现象是出现了流动性黑洞，也就是无论你投入多少钱，都不太对经济复苏产生明显的作用。
而房地产，大概也是类似的现象。
从取消限购到优化贷款利率，甚至到地方取消落户限制等等，如此多的刺激地产销售的措施密集出台，但房地产销售依然低迷。
这或多或少也反映了，一个市场的需求，随着过去十几年的快速释放，已经普遍得到了满足。

如今的地产，可能真正走动了穷途末路，神仙难救的局面。
但这未尝不是一件好事。
地产的泡沫有多大，我们可以从两个角度来看。
第一个是租售比，租售比可以很好反映房地产的真实价格，而一个好的值得投资的房地产价格租售比应该在1：200左右是比较好的，即200个月的租金等于一套房子的价格。
而目前国内的地产租售比在多少呢？
这个数字是1:600左右。
即买一套房子的钱，可以租600个月的房子，这也算下来，地产价格偏高三倍，这是从投资角度来看的。
哪怕很多家庭的地产是刚需买房，但由于资产价格的偏高，无形之中也承担了较大的债务风险。
其次就是房价收入比。
一个经济体的房价和收入之间的关系，也能够反映房地产的泡沫有多大。
目前我国的房价收入比是12.4，也就是不吃不喝12年左右才能买一套房子，这是基于全国100个重点城市平均换算出来的，如果是一二线城市的话，这个数字会更高。
而国际上的房价合理区间是3-6倍，由此来看，我们的收入和房价也是出现了一个较为严重的差值。
租售比反映了是租房市场的真实需求，而房价收入比则反映的是收入上的真实水平，这两个数据的高企，都客观说明了房地产自身的泡沫性。
今天地产所面临的萎缩和成交数据的低迷，虽然可能难以挽救，但也未尝不是一件好事。地产的偏冷，一方面说明了居者有其屋，越来越多的家庭已经购买了房子，另一方面也可以弱化地产在家庭资产中的位置，化解一部分债务风险。
当我们在说要让房地产软着陆的时候，我们就应该预料到今天房地产的变化，甚至可以说，这可能是房地产最好的局面。
以一种缓慢的方式，让房地产的价格降下来，对市场的负面影响降到最低，这可能是最好的局面。
至于卖地收入大减对地方的影响，这可能需要一个较长的时间去慢慢转变地方收入结构的调整和变化，以及房产税出台来弥补这方面的缺口。
不得不承认的是，过去一度占据GDP近四分之一的上下游产业链，房地产的重要性不言而喻，随着人口、劳动力价格、互联网等行业的红利期衰退，未来还会有更大的挑战在等着我们。
过去我们把行业的红利看作是个人的能力，如今随着行业红利的衰退，个人能力在此刻被无限放大，未来子弹打光了，可能真正到了该拼“刺刀”的时刻。
内卷和更激烈的竞争，已经在路上。
届时，可能才是真正考验个人能力的时刻。
顺境考验眼光，逆境才考验能力。
end.
作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。