房地产走势确定——中低端持续阴跌，中高端长期看涨

显示全部楼层 · 2023-7-25 09:54:48

这段时间一口气写了好几篇关于房地产未来发展趋势的文章。简单的说，这两年中央对房地产是托而不举，手中捏着一大堆核弹级政策储备却引而不发，只用一些小打小闹来打点滴续命——即便这次开会出现定调的重大改变，短期内依然不会有反转——依然只是托而不举大逻辑下的着重发力而已。

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中央之所以如此，一方面是为了逼市场出清，另一方面也是跟美国博弈的需要——必须要等到美国那边扛不住先对华妥协或者硬着陆，这边才会把这些年积攒的弹药全部打出。从这个角度来说，我们不仅不用担心房地产整体性崩盘（既然有核弹，那不管握多久，最终都是会发的，不可能自己憋死自己），甚至未来还会有一拨新的中等牛市。只不过，基于各种原因，这场牛市，注定只属于一二线核心板块的高端改善以及豪宅——也就是10%的人和房子，其他的90%，届时等来的仅仅是一次流动性复苏而已，而且结束后将会在租赁住房的冲击下进入无止境下跌。至于10%的优质住宅，它们确实会长期持续上涨——但代价就是他们将成为房产税的主力征收对象。
这些文章发出来后，也得到了许多理性读者的认可，这让我非常欣慰。但也有更多的读者不认可，甚至不乏破口大骂的。还有许多读者叫我赶紧多买几套囤着，满满嘲讽之状。
不过许多人的不认可，也在我预料之中。毕竟世人绝大多数都是情绪化的，而且习惯了二极管的看问题，真正具备逻辑思维，能理性看待问题的只是极少部分。这也是现在悲观情绪极端泛滥，崩盘论调占据舆论场主流的原因。但无论是逻辑规律，还是历史经验都告诉我们，真理往往掌握在少数人手中——尤其是对趋势的预判，除非情势已经彻底明朗，否则在混浊时期，大多数人的主流看法，往往都是错误的——至少是有偏差的。
好了，回到主题。房地产未来的发展趋势是什么？这一点前面已经说了，就是普通住宅被租赁住房取代，一二线优质房产顶着房产税持续上涨。那么，为什么必然会出现这种趋势？在这里，我想从地方政府的利益角度，给大家做个逻辑分析。
为什么要说地方政府？因为很简单，地方政府是中国房地产市场的最大利益集团，也是中国房地产黄金20年的最大炒家！
当然，这个利益集团的存在也是有其合理性的——毕竟招商引资要钱，培育产业要钱，基础设施建设要钱、社会治理要钱，改善民生也要钱——这些都算公共利益。钱从哪儿来？很大一部分只能从卖地来。没了卖地钱，一大半的各级地方政府都得关门破产！而且地方要发展，也离不开炒地皮——毕竟没钱发展个毛线？
这就是土地财政存在的最大理由。这也是房地产市场饱受诟病也绝不能垮的根本原因——因为某种意义上，房地产是地方政府向全社会征税的渠道和工具！很多人因为买不起房而巴望着房价大跌甚至房市崩盘，但实际上真崩盘了，先别说你大概率因为经济崩溃依然买不起房；就算真买的起，你也不会要——毕竟当城市的交通、医疗、教育、产业乃至社会治安，都因为政府没钱而无力维护后，这个城市的房子给你你也是住不下去的！
当然，这并不意味着土地财政未来还会继续——毕竟各种因素都表明，中国房地产市场的黄金时代已经结束，卖地换钱的土地财政模式已经玩不转了！
但土地财政玩不转，地方政府不能玩不转。既然卖地不行了，就必须要有新的财源来替代——这是地方政府的刚性需求！也是维持社会运行的刚性需求！
这就有了租赁住房的兴起。租赁住房这个东西，喊了十几年了，但除了重庆等情况特殊的极少数城市，基本上其他地方都推不下去。为什么推不下去？因为地方政府不愿意。地方政府为什么不愿意？因为会分流购房需求，进而影响卖地！地卖不出去，或者卖的少了，就没钱招商引资，没钱搞基础设施建设，没钱培育产业，没钱改善民生甚至没钱给财政供养人员发工资！
那地方政府不愿意，中央为什么不强逼他们？一方面固然是这样会遭遇极大阻力，事倍功半；另一方面，也是因为中央也需要地方政府去花钱招商引资培育产业，去搞基础设施建设去改善民生，甚至招募更多人员给社会提供更好的公共服务。要求这么多，中央又给不够钱，那可不得让它们自己卖地搞钱么？
但现在不一样了。土地财政已经走到尽头——以后不可能再靠卖地搞到这么多钱了。可地方政府依然要生存。
这时候公租房的作用就显现出来了。
为什么不是房产税？房产税当然也会有，但这个其实对于大部分没城市来说作用不大——原因很简单，中国的体制决定了，咱们不可能像美国那样，不交房产税就没收房产把人撵到大街上去。
既然你不能撵人，那大部分只有一套住宅，没有换房需求的普通居民——尤其是是中下层百姓，平常压根就不会给你交税——难不成你还能把他们全挂上老赖？就算交，这笔税也只能非常少——不然他们嫌贵，就更不愿交了。
这些人不交房产税，但他们在城市工作生活，你又必须给他们提供相应的社会公共服务。这就会造成收支不抵，地方政府也就会运行不下去。
所以就必须用租赁住房，尤其是公租房，来进行大规模的替代。
之前的文章中我们说过，公租房其实收益率是很高的——毕竟它没土地成本，也没有什么公关营销开支，建造时也不需要对建筑或者园林进行特别精致高雅的设计，所以就是个普通的建造成本而已——一般一平米也就一千多不到两千的样子。
成本一平米一千多不到两千，而租金呢？参照中国公租房集大成者——重庆的定价，是每月每平米9-11元。以十元平均价格，一平米一年就可以回报120元，再加上底层商铺、停车费、楼宇广告等收益（公租房密度高，所以这些商业收益是很不错的），每平米每年做到130-140元综合收益是很容易的。基本上十年多一点就回本了，后面都是净赚。
而且这还只是重庆市的价格。而重庆是西部老工业城市，市民平均收入，以及市场化住宅的租金在大城市中都是很低的——这极大的压低了重庆市公租房的定价水平。搁在产业相对发达的东部发达地区大城市，公租房租金以及商业收益可以大幅超过重庆——但建设成本却跟重庆没有不同。所以这些发达地区大城市建公租房，回本可能都用不了十年——你搁深圳上海这种高房价城市，定个20块、30块甚至50块每平，也比市场租金便宜的多，普通市民也照样觉得划算而且承受得起——商业收益同理。这样可能六七八年就回本了。
这样一看，公租房实际上是可以成为政府向中低收入者变相征税的渠道和工具的。而且这种收益极其稳定（重庆推了十多年，还没见过几个住公租房不交租的），非常适合政府对收入基本盘的稳定需求。
唯一的坏处，就是来钱太慢，不像土地财政，一下就把七十年甚至更多的地租打包收取。由于过去二十年，地方政府的经济建设需要集中用钱，所以以前除了重庆这种能搞到中央政策和特殊资金支持的特殊城市，其他城市都不待见这套。
但未来，一方面土地财政已经玩不下去了；另一方面，经济也过了大干快上时期，该建的也建的差不多了——也就是政府没有那么多集中大笔支出。所以可以预料，未来租赁租房会大量出现。
到了这个历史阶段，中央要求和地方利益，民众居住诉求和地方政府收税诉求，在租赁住房上逐渐开始达成一致。这也是这两年租赁住房得以在中央层面强力推进，地方也积极配合的原因。以前是经济高速增长期，地方政府要集中用钱，所以房价再怎么上涨，中央再怎么推，租赁住房也绝对推不起来；只有当土地财政玩不转，地方政府不再需要大干快上，但又要另辟稳定财源时，细水长流的租赁住房才会成为主流。
既然租赁住房成为变相收税的渠道，那未来城市中低端住宅的长期阴跌就不可避免——人只有住进公租房才能给地方政府交租。这个逻辑一旦成型，房价上涨的最大炒家——地方政府，就会摇身一变，成为打压中低端住宅价格的最大推手。通过房价的持续阴跌+房产税的压迫，外加房屋本身的自然折旧，让其长期贬值，进而使购房者丧失购买中低端住宅的欲望，让中低端住宅持有者不愿再持有，而宁愿去住品质差不多，配套更完善，费用却极为低廉，甚至品质都会持续更新的租赁住房（租赁住宅产权是国家的，真老化了一纸红头文件就可以推到重建——这是商品房很难做到的）。
而中高端住宅，则是另一套逻辑。一方面，虽然经济不可能像以前那样大干快上，但还是在发展中，所以地方政府终归还是有一些集中大规模支出；甚至哪怕是基础支出，费用也不是公租房能完全覆盖的（毕竟公租房不能定价太高），所以租赁住房租金只是托底，这个基础之上，还要保留有一定的搞大钱渠道。
这就是中高端住宅。站在地方政府角度，能住中高端改善和豪宅的人，肯定不怕他们不交房产税。而且这帮人有钱，也愿意为优良居住体验付费。所以这帮人，就是地方政府眼中最优质的的韭菜——通过卖地的土地财政集中收割一道；再通过房产税，再持续收割。
但这里有一个问题——中高端人群是有钱，但也不是凯子。你这么割，他们中有钱的就会减少购买套数，实力差点的甚至直接不买了去住公租房！
这就不符合地方政府利益了——我的财政增量就指着你们呢，你们不买怎么行？
怎么鼓励他们买？那就只有一个办法，让中高端改善和豪宅的价格持续上涨。
中低端是炒不下去了——毕竟人口结构已经不支持，房价也不支持，甚至启动内需拉动消费的国家大战略也不不支持。但以上问题在中高端人群那里不存在。只要中高端改善和豪宅持续上涨，它就会成为一个优秀的保值增值工具，这样中产和富人就愿意为此买单——不仅愿意支付一次性的地皮钱，还愿意支付每年都要交的房产税。
而他们得到的是什么呢？是持续上涨的房屋价值。这个东西其实只是虚拟财富，是泡沫。但虚拟财富也是财富。只要游戏玩得下去——也就是经济不崩溃，中高端房地产市场不崩溃，大家就愿意为用真金白银来交换。
而地方政府就希望你们来换——毕竟再优质的土地，本质上也是没有成本的。炒的越高，地方政府收的越多。以前房价普涨，会引发民怨——毕竟限制了民众的基本居住需求，也压制了消费；这种中高端改善和豪宅又没有这方面顾虑，甚至还有助于遏制富人和高阶中产的资金外逃，这种一举多得的好事，地方政府当然热烈欢迎！
所以，站在地方政府的利益角度，未来楼市的趋势就很明显了。为了给自己搞钱，大城市的所有地方政府，都会把房地产市场进行二元切割——中高端改善和豪宅，地方政府会通过控制土地供应和容积率等形式继续土地财政，从这部分房产那里攫取超额收益；至于买不起房，或者摆明了不愿意交房产税，也不怕当老赖的中低端人群，地方政府则会通过提供公租房，从他们那里收取细水长流的租金。这样一来，不管是有钱的还是没钱的，都会心甘情愿的给自己交税，地方政府在房地产上头的财政收益，才可以得到最大限度的保障！
而为了保证自己的收益，大城市中低端住宅，则会站到地方政府的利益对立面。地方政府为了确保自己的利益，会不断的推动其持续贬值。这样做，一方面可以促使中低端人群主动进入公租房，进而给自己交租；另一方面，随着中低端房产价格持续下跌，拆迁费用也会相应大降，地方政府就可以用低廉的价格，将其收购甚至拆迁，然后将这些房子和地皮，转化成公租房或者中高端住宅用地，再拿去给不同的人群，让它们给自己缴纳租金、土地收入和房产税！
这就是房地产未来发展的逻辑。地方政府一直是中国房地产市场的幕后推手。所以它的利益，在很大程度上，决定了房地产市场的走向。在传统土地财政无以为继后，地方政府必须创建一种新的模式，从房地产中继续获取资金，以维持自身运转。而公租房和中高端改善的二元化割裂，是中国国情和人口趋势下，未来地方政府能够维护自身收益的最优选！
这就是房地产市场如此萧条，但各地租赁用房建设却加速推进的原因。这也是大家一片唱衰声中，所谓10%房子依然被精英阶层长期看好的逻辑。
当然，这是大城市的。至于人口流出的广大内地中小城市，是玩不了这套的——房子都过剩了，建不了公租房！至于豪宅——有钱人都跑大城市去了，没跑的也知道买大城市房子保险，所以不会买三线以下，尤其是人口流出地区的房子。
那这些地方政府的利益该怎么保证？
还能怎么保证？不予保证！土地财政玩了20年了，该建的也都建完了，能培育的产业也都培育了，现在你人口流出——那证明你没啥好产业。既然如此，还需要那么多钱干嘛？还需要维持那么庞大的社会公共服务体系干嘛？还需要那么多利益干嘛？
这种城市，就自然萎缩呗。地方政府没钱？没钱就别瞎折腾。甚至他们没钱反而不是坏事——正好裁撤并简！机构裁撤，地区合并，这些改革都是严重触动地方政府利益的。而触动利益比触动灵魂还难。以前你们可以通过土地财政搞钱，自家有底气，所以可以对中央裁撤精简的指令阳奉阴违。现在你们没钱了，吃饭都吃不了了，这时候中央拿着钱，跟你们谈机构精简，谈地区合并，你们还有底气阳奉阴违吗？
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