23年楼市真的回暖了吗？

坐标山东某三线城市，23年春节过后，中介都说楼市火爆，成交量高，库存不多，价格也在上涨，但是看当地官方网站，每日新房成交量较22年并无变化，二手房确有增加。
3 e6 A. d" R8 ~" S9 J! j! }      想买套改善房，对当前楼市举棋不定，楼市真的回暖了吗？

楼市成交-20：2月太原、深圳新房成交面积，楼市“回暖”有多暖？
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. S9 Q# [' F6 i) p5 p! m8 e《楼市成交-19：1月天津、南京、武汉、苏州、重庆、成都、西安、郑州、青岛、长沙新房销售面积，可以买房了吗？》
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# k+ o# H& p+ Q放大太原新房住宅成交数据以后，我们发现节后w4-w8连续五周太原新房住宅成交面积逐步增加，2月份太原新房住宅销售面积达到了43.87w平。

; B# b$ g1 P) `7 e- f该成交数据仅次于2022年6月成交面积，为近12个月内次高点，去年6月太原推出了人才补贴、契税减免、降首付的政策，因此第22周当月销售面积创出2022年新高，此后一路开始回落。
1 c* o8 ]' T8 T& c! L今年w8成交面积为12.74w平，略低于去年w22成交面积14.2w平，但从2月份开始周度数据逐步上升，目前还没有见顶迹象，3月太原新房销售面积能够维持2月的水平吗？

, S% L9 u8 u4 j6 a我们一直强调疫后复苏第一阶段要在4月份才会结束，一年之计在于春，目前没有迹象居民存款搬家进入楼市，因此我们认为3月、4月全国的数据有可能会出现季节性增加，但是同比增速不会进一步扩大。
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( T6 W6 A2 c/ d/ ^; I8 Y( }# e我国商品房销售额具有重要的季节性周期，2-6月商品房销售面积逐步增加，7-12月份商品房销售面积逐步增加，6月、12月分别是全年新房销售面积最大的两个月，促销力度也是最大。---

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: s" F9 h" |, ~/ g8 n, C' g2月深圳新房住宅、二手房销量分别为2041、2509，表面上同比是增加的，但是我们从两年的长期趋势来看，深圳楼市还处于下行周期中，丝毫没有转势的趋势。
, w) `: [2 F& V3 _; X8 k$ P+ o2 z. R下跌途中可以抄底吗？
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下跌过程中一定会有反弹，巴菲特的老师格雷厄姆在1931年抄底，最后破产，美国资本于1929年见顶崩盘，按道理来讲1931年可以抄底了，道指已经腰斩，但事实上道指在1931年的基础上再次腰斩，下跌了将近三分之二，于1929年才见底。
同理美国经济学家费雪在1929年买入了自认为是“核心价值”的资产，最后赔光身家，经历了二战、大通胀，道指时隔26年后在1955年才收复了1929年的高位，可见泡沫是多么可怕。
站在高位抄底的人，恐怕在26年后早化成灰了，贫困和战争足以摧毁任何一个对抗时代的人。
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我国房地产才处于下行初期，还在高位，根本没出现暴跌，因此楼市底部、性价比位置也无从谈起，国家层面并未推出任何实质的救市政策，核心还是房住不炒、科技兴国。

说是回暖是看和哪一年相比
如果是21年和22年的确是回暖了
但是相比之前房产行业非常冷清的14年，差距都是很大的。
  C5 ]9 G4 N2 S9 P) x. Y14年我买房，一小区的房子只是比同户型的挂牌价便宜了两万元而已。仅仅只是便宜了两万元，总价46万。一个一室一厅，但是送一个小晾台，大概有个三平米左右，可以说是两室一厅了吧。就这样的房子，便宜了两万块钱，导致三家中介在业主家里打架，还把业主家里的玻璃茶几打碎了。后来业主生气，把房子价格上调到48万。
现在的房子，你同户型同装修便宜个十万块，都不会有中介在你屋里打架，甚至都不会有人来看房。
这只是房产行业不太行的14年，那16年呢？16年17年二手房在我们城市里，有一段涨价期间房东违约率的高达40%（那时候刚好我弟弟在买房，95万全款买了一套85平的老破小，房东违约，官司打了一年半）。宁愿赔客户违约金，也不卖了，就是要加价卖。后来基本上客户都是等不起，有的打官司，有的就是认栽，多交钱了事儿。
& n! `; H4 t9 Y: k这才是真正的房地产回暖。

补充：
1.我还爬了失信人数量的数据，这周也是有扭转趋势，之前两周数据一直以每天2000人数量上升，周六周日数据下降，不过本周数据达不到每天2000人了
2.昨晚又看了一眼，貌似每周周四周五是签约高峰，周日是低谷…
就这两周数据来看，这周数据比上周明显高！存量房数据一直小幅度波动…
; f: e2 G. c# m2 o" Q1 Z" [, ^其实感兴趣的人可以自己看一下住建委网站的数据…
<hr/>我从上周开始运行一个爬虫爬北京，上海，杭州住建委的网站信息。
/ J3 V' ]0 @( W' i) i+ `" X能明显看出来这七天这个数据确实是在往上走的，无论是期房签约还是二手房签约数据都是在往上走的。不过现在时间太短，这个数据是有一定的波动性，我想攒上一个月到两个月之后再画个图看一下。
不过这些数据有一个很有意思的现象，那就是二手房的存量数量是在增加的，我也不懂这是为什么。
反正这些数据是公开的。每天用程序定时运行一下。

其实没有，只有非国企开发商抢购土地，地价大幅度涨价时，市场才是真回暖，目前各地只有国企甚至城投在拍地，一片凋零。
在国内，有能力控制房价的是垄断土地供应量的地主，只有地价涨，才是房价要涨点的真信号。

开发商都成了大导演，房产中介都变成了影帝级演员
2 ?3 W; v; f$ g! j) l以前是表演式复工，需要建筑工人在工地上装样子干活，一个百亩的楼盘，可能只有二三十个人，但是施工现场的火热程度和声音判断，至少有上百人在施工，这就叫表演式复工。
- Q" Y1 a1 W& `. y, W7 q% t现在是表演式买房，表演式涨价，表演式成交。场景从工地切换到了售楼部，开发商负责装修售楼部，准备奖品、金蛋、礼花，演员从工人变成了房产中介，一会交钱，一会成交，一会晒喜报截图，一会晒成交现场。
说点大家都喜欢听的吧，不能老说实话，实话没人爱听。