房地产市场何时调整到位？房价还会大涨吗？

底层逻辑已变，房地产下行周期结束后不可能重拾辉煌
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/ p3 ]. }9 v+ a6 t( G内容提要：

+ ^. ?% B/ l# T1、商品房销售量已经持续萎缩了17个月，房价还远未下跌到位；
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2、国家给房地产开出的解药，全部集中在供给方，但并非所有房企有药可救；

7 [( ]6 {7 t0 ?2 Q% `% R/ _2 H5 N3、房地产市场底层逻辑已经变了，未来的房地产探底企稳后也无法回到过去的巅峰时代。
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一、商品房销售量已经持续萎缩了17个月，房价还远未下跌到位
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今年以来，尽管从上到下对房地产倍加呵护，给予了历史上从未有过的扶持与刺激政策，但无奈房地产需求早已消失过半，无论怎么刺激房地产供给方，也无法释放房地产需求。因而房地产市场一直在持续下跌。

国家统计局公布的11月份经济数据显示，2022年11月份房地产销售量同比下跌32.8%，跌幅比10月份扩大了9.5个百分点，比9月份扩大了16.2个百分点。

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这一轮房地产下行周期从2021年的7月份商品房销售量同比下跌9.5%开始，到今年11月份已经连续下挫了17个月了，按今年7-10月份的2年累计35-40%的跌幅来预估，最乐观的情况下，这一轮下跌周期至少要延续到2023年的6月份才会筑底企稳。
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. e# W3 R& F! x. J) n) ?销售量企稳还不能说房地产市场企稳，因为这一轮房价的下跌严重滞后于商品房销售量的下跌。俗话说，久盘必跌。在商品市场中，供过于求，销售持续下降，库存增多，成交价格必然下降。
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- Y/ s0 F+ o+ |: p$ M% N# c从国家统计局公布的70个大中城市11月份的房价来看，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有51个和64个；一线城市新房和二手房售价同比分别上涨2.5%和1.2%；二线城市新房售价同比下降1.2%，二手房售价同比下降3.2%；三线城市新房售价同比下降3.9%，二手房售价同比下降4.8%。这些数据表明，房价跌幅还远未到位。
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二、国家给房地产行业开出的解药，全部集中在供给方，但并非所有房企有药可救

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我们对房地产的政策，向来都是“一放就涨、一抓就跌”。但自从“房住不炒”、“良性循环”、“因城施策”等房地产大方针和政策基调确定后，刚好叠加了住房需求达到顶峰、住房债务达到极限这两大房地产基本面，导致整个地产行业即使面临“金融16条”“三支箭”的密集落地，仍然难以康复回暖。

- X5 \" R0 b5 n! b) z4 b从最新的数据来看，房地产供给端债务依然沉重，资金短缺，预期不稳，导致房企开工和拿地能力严重削弱。

11月份，信贷、债券、股权融资政策用尽，房地产行业也仅到位资金10833亿元，同比减少35.6%，环比下降3.1%，也创下了仅高于4月份的年内次低。

( O( K+ {" j1 O& \' n' G, s其中获取的国内贷款1037亿元，同比减少30.9%；定金和预收款3560亿元，同比减少31.2%；房企自筹资金4138亿元，同比下降38.6%；个人住房按揭贷款1720亿元，同比下降41.6%；利用外资4亿元，同比下降78.1%。

为什么每一条融资渠道对待房企都不太友好？因为房企资产负债率太高，频频违约，抵押物欠缺，也因为居民购房需求持续减弱。
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3 w, ~- R' Y9 K6 d7 Y最近有传言，银行与房企签约授信额度已经超过4万亿元，多家企业也已发布股权融资计划等，企业资金面有望进一步改善。传言增加很难核实，但有一点我们可以肯定：国家出台的金融扶持政策与多数房企无缘。

- \( C) q0 j$ d( F& r俗话说锣鼓听声、说话听音。国家出台的扶持房企的“金融16条”、“三支箭”，大家都不要忽略了，这都是针对房企中的符合我国现有金融风控条件的少数优等生的，多数民营房企并不能从中受益。

' x$ K, @7 t, f& k/ f. E12月16日结束的经济工作会议，也进一步强调，有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作，满足行业合理融资需求。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。保交楼、保民生、合理融资需求、化解优质头部企业风险，言下之意，大家能听明白吗？
, i% t0 `- S" h  K三、房地产市场底层逻辑已经变了，未来的房地产探底企稳后也无法回到过去的巅峰时代
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有学者说得非常好，经济不是水龙头，啥时候打开都有水。房地产也如此。我想房地产市场经历这一轮大约两年的下行调整，企稳之后基本上也就这样了，房地产泡沫一旦被看破，也就无需用力去吹破了。
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早在2021年12月10日的《后房地产经济时代，您准备好了吗？https://www.toutiao.com/article/7039977020775793163/?channel=&source=search_tab》一文中，我就明确告诉大家房地产时代已经结束，我们正在进入“后房地产时代”。这一次房地产出现历史性而非阶段性的向下调整，根本原因既非疫情，也非前两年的调控政策，而是客观的经济规律在发挥强大的调节作用。疫情只是加速了这一趋势，调控政策只是顺应了经济规律。
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房地产之所以是历史性的下行寻底，并构筑新的发展台阶，不可能回到之前月均1.5亿平米的规模，8000万平米左右将是下一周期房地产规模的上限，原因有二。

0 y* P  `; W2 Y6 k2 M8 r) i首先是因为房地产发展的最大基础和驱动力----居民的住房需求，不管从哪个方面看，都无法恢复到之前的水平。
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/ C! l* G' b4 {+ R, P0 ]2021年，我国人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米，已经超过了一些发达国家的标准。前三十年我们的住房面积太小，房子太少，供不应求，所以可以快速发展，销售规模做到很大。现在住房进入饱和状态，以改善需求为主了，需求小了，生产与销售规模也无法做大了。
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0 i$ C9 o3 }9 G9 F2 n与此同时，我们的居民债务收入比高企，也无法继续增加杠杆来推高房地产需求。2021年，我们居民的债务收入比达到了惊人的143.3%。而美国人的债务收入比只有98.7%，日本为87.1%，欧元区为79.4%。
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) ?; ]' U& E8 c3 ]: o- Y其次是房地产市场的底层逻辑已经彻底改变了。

# d# W2 Z3 t/ }* r# U房地产市场有两个底层逻辑，一个是地方土地财政的逻辑，就是不断卖地，扩大城市，摊大饼。另外一个逻辑是地产商的逻辑，叫成本、规模、融资、速度，如果你成本低、规模大、融资易、速度快，就能挣钱。但现在这两个底层逻辑都不复存在了。
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, s* U1 H: s: |9 w6 a: O国家从去年就一直在反复强调租售并举来解决住房供应，要像新加坡一样，由政府主导盖房子来提供更多的廉价住宅或者公租房。最近发改委还要求一线城市严禁搞摊大饼式的发展，要提高城市内涵，解决好新市民的融入。这样一来，两个底层逻辑已经彻底改写了！

【作者：徐三郎】

大涨是绝无可能了，大家别抱任何幻想。量下了，价迟早也会下来。

请教一下博主：文中第一节中，房屋销售面积下降很大，百分之几十，但是统计的房价下跌才百分之几，个位数，意思是说，两个降幅不匹配，价格将会继续补跌，我的问题是：有没有历史的数据能参考、判断出，统计房价预计会跌到什么样的一个程度？或多长时间？谢谢。

涨多少不一定，但绝对降不下来。地价成本更高了。

所言极是