二手房市场会迎来拐点吗？分析一下当前房产市场环境

近两年，房地产市场受新冠疫情、宏观环境和流动性限制三重冲击，融资、投资和销售全面深度下滑，大型房地产企业债务暴雷、烂尾楼事件频发导致市场信用迅速恶化，供给和需求两端“负反馈”，陷入债务-通缩螺旋。

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% t9 [9 \4 e2 y& _* H' [" t% a今年，供给端保持“三道红线”、“五档信贷”以及信贷行政指令的强约束，限制房地产企业信贷、发债等融资，但需求端政策迅速切换，地方从限制性政策纷纷转向解除限购等松绑政策，以及降低个人住房按揭贷款利率、提供公积金首付贷款等刺激性政策。

与今年主流的“供给端约束、需求端刺激”政策一个重大的不同是，十六条打开了供给端约束的口子，推出了多项措施直接施救房企，光融资措施就有六条，可谓房企“速效救心丸”。

以下从三个角度来分析十六条： “支持个人住房贷款合理需求”，试图从需求端促进房地产企业融资。
5 Y+ l( u$ {/ r& Z% V+ C个人住房贷款是房地产企业四大融资渠道之一，今年前三个季度政策在该渠道已发力，不过效果不明显。
“稳定建筑企业信贷投放”，对建筑企业很关键，但算不上新规。
房地产企业信贷因融资受限而大幅下滑，建筑企业同样受到冲击。
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! ~, b5 |0 @3 W8 @  x. N2022上半年已经出台了稳建筑企业信贷的政策，但效果有限。如果房企债务暴雷，建筑企业以及整条供应链“唇亡齿寒”。
" ]! X( F* a- o$ i& x* [4 A$ Y“保持债券融资基本稳定”，是房地产企业融资的“第二支箭”。
$ j  j6 l4 p2 i; f* x) y( f近两年，房企债券融资受到严格限制，融资规模大降，同时爆发一系列的美元债违风险。10月份开始，房企债券融资开始改善。10月份社融数据显示，企业债券净融资2325亿元，同比多64亿元。
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近期，2500亿元“第二支箭”正在发射。部分房企获得大额债权融资批复，其中龙湖集团200亿，新城150亿，而此前三个月6家民营房企发债总规模仅为68亿。
* X4 D1 `' A8 D4 F: Q债券融资扩张，是当前亟待输血的房企的“救急”措施，自2019年信托融资收紧后，房企信托融资骤降，该政策带来的信托融资增量估计有限，但表明政策在松动。

对已陷入债务困境的房企来说是救命稻草，该政策支持在原贷款展期期限的基础上额外多展期一年。同时，很关键一点是，展期后不降级，不会因此影响企业征信。根据银保监会的贷款分项分类指引，贷款展期属于贷款重组，展期后需下调风险等级，但该措施给予特赦。
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, a1 d& |' e7 [, M- Q这实际上是在银行预期可承担风险范围内给房企续命，避免立即陷入“债务违约-信用降级-减贷抽贷-债务违约”债务-通缩螺旋，同时也试图抑制银行不良率的攀升，将外溢性风险押后。 信托贷款展期在实际操作中难度可能偏大，政策指引有限，市场自发协商为主，债权人对展期的容忍度偏低。

“支持开发性政策性银行提供‘保交楼’专项借款”，是央行针对“保交楼”推出专项措施。9月，央行时隔两年再次重启新增抵押补充贷款（PSL），净新增1082亿元；10月，PSL继续扩张，净新增规模上升至1543亿，而且据说利率也下调了40个基点至2.40%。PSL主要用于支持政策性银行2000亿“保交楼”专项借款。

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具体操作是，按照专款专用、一楼一策的原则，地方融资平台向政策性银行申请贷款，负责保交楼任务和还款；同时，政府承担统借统还责任，将借款资金纳入地方政府债务；如果地方融资平台无力偿还，则从对当地政府的转移支付中予以划扣。

6 d/ W: T* z1 O8 w& i4 \6 v数据显示，10月房地产市场全面下滑，但房屋竣工面积逆势上扬，好于前三个月，较9月份增加了1668万平方米。这或许与该政策有关，“保交楼”专项借款将继续给项目输血，降低烂尾风险。 “鼓励金融机构提供配套融资支持”，接续上一个措施。鼓励商业银行尤其是“项目个人住房贷款的主融资商业银行”，给获得“保交楼”专项借款的项目提供配套融资。

销售方面：十月份销售额环比大降30%。 1-10月份，商品房销售面积同比下降22.3%；商品房销售额下降26.1%。单月来看，10月份商品房销售额为9452亿，较9月份大幅减少30%（4000亿左右），仅次于4月份的水平。与去年同期相比，今年10月商品房销售额也大降23%。
. j; u8 ~2 B7 Q) f9 D7 ~% I& x销售面积情况类似，10月份销售面积9757万平方米，与8月份相当，较9月份下降3775万平方米，远低于往年季节性旺季的水平。与去年同期相比，今年10月销售面积也减少了23%。
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) @- ?6 H' K) E' u/ I美联储加息，全球经济受影响，宏观经济包括房地产还将进一步回落。
: [% ^9 l4 f, B! T! v6 z对房地产市场来说，这可能是压垮房企的最后一根稻草。
如果需求端和供给端再度迅速恶化，房企债务违约风险可能外溢到银行和金融系统。
近三年，新冠疫情笼罩之下的宏观经济增速下滑和预期转弱，家庭收入不足和债务负担重，低迷的投资和消费需求难以支持市场回暖。

其实，不管是房地产，还是宏观经济，改善家庭收入才是关键之关键。 中国房地产，是一个复杂的市场，也是一个利益纷争巨大的市场。
: t; L. m: X. p' M+ u9 _有人盼望房价涨，有人期望房价跌，中国到底需要一个怎么样的房地产市场？
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  F. _# C" ]" w( s, V& f7 |房地产市场也是市场，市场不由一个人的意志为转移。房地产该怎么走，房价该涨还是跌，不应该成为一个某种目标。
对待市场、对待房地产，应该遵循价值无涉的原则。在房地产走向复苏或再度恶化之前，应该先让它回归正常的市场。
解除对房地产的五花大绑，充分释放供给和需求，让房地产市场重回自由价格的轨道，房价涨跌不由你我他说了算。