今后中国的房价还会上涨吗？

显示全部楼层 · 2022-7-2 14:03:25

提问于2020年春

SUNSHINEhzl · 2022-7-2 20:31:29

宋江等人大闹京城之后，朝廷下决心一定要剿灭梁山。
提前知道消息的高俅赶紧派心腹到梁山附近的州县收购粮食。一时银钱不够，便找蔡京的钱庄借了很多。
果然一打起仗来毁了很多农田，就地征粮又让民间的储粮急剧减少，这风调雨顺的年景居然闹起了饥荒。
高俅之前收的粮食行情大涨，将价钱提高了五倍依然有人买。
宋江虽然用各种渠道向朝廷表示要招安的意思，但因为之前收的粮食太多又卖得如此高价，向蔡京借的钱利息也很高。一时卖不完粮食，也还不上钱。
高俅便联合蔡京想尽办法阻止招安，一波波的请兵去梁山征战。等到手里的粮食都卖出了好价钱，蔡京的钱连本带利都还完，招安的事也就成了。

心灰意冷437 · 2022-7-3 01:31:04

提前说明：科普（政普）文。
你要是知道什么是房价，都不会问出这么无聊的问题。
我发现有很多人喜欢把话说得鬼都听不懂。
这导致很多人看了大量的房产文章之后还是小白一个，但是学会了满嘴飙“专业”词汇。
感觉房地产这个东西就是两极分化，懂的太懂了，小白又太小白了。
我今天就用大白话来普及一下基本常识。
修高铁，修高速，搞航天，建三峡，造航母，办教育……需要钱啊，需要很多很多的钱啊！
不能直接印钞票！
（如果你连为什么不能印都不知道的话，就别往下看了，肯定看不懂。）
不能印，就收税啊！
税收可是实实在在的产出。
税，收的是国民已经挣到的钱。
你每打20斤粮食，就要上交一斤，皇粮。两千年前就这么干的。
可问题是，这不够啊！国内生产效率低，国民挣钱慢，收得也慢。
要是赶上年景不好，这个人今年没打到粮食，自己都没得吃，你怎么收他的税？割了他卖肉吗？
于是，就有人想出个办法：收未来的钱。
给他们签个合同，要求他们，自今日起，每月交5000给国库，连交30年不得间断，要是敢间断？嘿嘿嘿……
这些钱，由地方政府统一管理，拿去修桥铺路，盖高铁站铺基础设施，给优秀教师发奖金……
你承诺每月都会出钱支援国家建设，国家为了对你进行表彰，给你发了一个荣誉证书（红本本），并且给你提供一个可居住的场所，能住70年（可续期）。以及，教育医疗等等资源的优先享用权。
国家见你签了合同，就知道你每个月都会交上来5000块钱，得到了你的承诺之后……肯定不是回去傻等着去了。
不能真等三十年啊，等你把钱交齐了再修高铁？那这30年都没高铁不是，没高铁社会生产效率多低啊。
所以他回头就跟印钞机说了，把他承诺那30年的钱，先印个5年的出来，一个月5千，一年6万，5年30万。不用担心通胀，反正他每个月挣到钱了都会交上来。
而你，已经承诺了每个月交钱支援国家建设，还拿了奖励，一旦你不交了，奖励就会收回……所以你每天努力工作挣钱，月月到点就履行承诺。
所以，卫星上天了，高铁跑起来了……
这个模式是不是很给力？到现在为止，运行得还不错。
好事儿来得太容易，心里老是不踏实啊，这个模式有什么问题吗？

这个模式的问题在于：
1、人的寿命有限，他能承诺你连着交30年，是因为这30年他都能工作挣钱。他倒是很想给你承诺130年，你信吗？他80岁以后连拉屎都不能保证能命中马桶，怎么每个月挣钱给你交？
2、人口总量有限，你最多只能找到13亿人签合同让他交钱，再多，就真的没有了。
不要怕，还没到头。
这个财富啊，他是不均匀分布的，有的人每个月交5000就极限了，但是有的人他钱多啊……
没钱的，他不能支援国家建设，没法签那个月月交钱的合同，你奖励再高再诱人，他馋得流口水，还是拿不出来啊！
但是钱多的人，还是可以操作滴！
所以，出台规定：这个荣誉证书，允许你转让！你今年支援了，获得荣誉。明年，你看谁想支援的时候，你把这个荣誉卖给他，今年低价买，明年高价卖！
有的人今年支援不了，他明年挣到钱了，就可以支援了啊，到时候你的证书好，奖励丰厚，他不就买你的了吗？
于是，这些有钱人热情似火，一听支援国家建设，纷纷表示：我愿意再支援一次！我每个月可以交两次钱！
还有人说，我连合同都不用签，一月5千嘛不就，30年才180万，我混知乎的，有钱，有钱，非常有钱！180个W，呵呵，在咱手里，不就是零钱儿嘛，拿去，拿去！
嘿，小子跟我较劲是吧？我支援两个180万！
我5个！
于是，空间站上天了，高速公里数世界第一……
这个模式终究还有尽头的

有钱人的钱也是有限的，而且，他愿意囤荣誉证书，是因为总有“未曾支援过的人”会加入支援队伍，会需要买荣誉证书。
可现在13亿人已经濒临耗尽，囤的证书如果挂钩的奖励不够好，还真有可能卖不出去。有钱人看到这一点后，他就算有再多钱也不会多次支援了。
支援一次，有地方住就行了，房子就回归了居住属性。
那这个模式就到头了。
买房子并不是买“房子”

有的大聪明开始算账了，钢筋、水泥……

今后中国的房价还会上涨吗？-1.jpg

背影：范伟，葛优

妈！开发商坑我，那个房子盖起来只要1200一平，他卖给我一万五！
我不买了，我要回村里，盖三间大瓦房！
……
不行啊，村里水电宽带都没有，快递小哥也不来！
我到县城边上盖！
房管所：你再说一遍？
现在的基础设施是其他支援者的钱建立的，你没支援过不能白用啊！
你要是既想在这住，享受城市的便利，又没钱支援，可以租房嘛，房东拿着你的租金支援，也算你间接支援了。都自己盖房，谁支援呢？
那整天挂在嘴边的问题都有了答案

1、楼市调控

还有人把“调控”理解为官方出手打开发商，然后降房价吗？
2、房价崩盘

“房价崩”只是意味着开发商手里的货卖不出去吗？是不是还意味着支援者每个月承诺的5000块钱他不再交了？而后面n年的承诺钱已经印出来了，花都花掉了，相当于凭空印了大量纸币，而且已经撒入市场。
3、断供

为什么有人敢说：房价暴跌我就断供。
看上去很没道理的样子，你自己当时签合同买的商品，后来降价了你就敢不还钱？
嘿嘿，如果是平价买的商品，当然不得断供。你就算断供了，把你的商品拍卖，也能卖上去价格。
可现在问题是，这个荣誉证书就是一张纸，它拍不上去价格啊，你说还有奖励呢，还有钢筋水泥呢。
遗憾的是，纸，加上奖励，加上钢筋水泥，还是拍不上去价格，其实际价值和我每月支援的钱相比，差得远呢。
你得给我保证奖励和住所的价值不暴跌，我才能安心支援。你一天不跌，我一天就有条退路：放弃奖励，交出荣誉，换来现金离场。可是你来个暴跌，我就没退路了，这种情况下，还要求我以后每月支援？
这不是普通的商品，甚至都不是商品。可以看作是双方的交易：你的义务是，出面背书，保证荣誉证书和奖励的价值。我的义务是：出钱支援。
你不保证，我也不保证。
4、泡沫和蛋糕

支援的钱数，与钢筋水泥的实际价值相比，超出太多，我们叫它“泡沫”。
这里有个操作，你的荣誉证书值多少钱，官方是可以开价的。他出面背书说这个证书值更多，就意味着你得支援更多。这叫人为吹大泡沫。
为什么不叫人为做大蛋糕？
泡沫会破，蛋糕不会破。泡沫不能吃，蛋糕能吃。吹泡沫容易，做蛋糕难。
做大蛋糕的我们喜欢他，不会做蛋糕，只会吹泡沫的，我们不喜欢他。
5、法拍房

无论什么原因，支援不下去了，断供了，房产（钢筋水泥与附加奖励）被法院拍卖，这样的房子叫法拍房。
如果房价没降，还行，拍得上去价格。银行也不怎么怕。
可是如果房价已经降了很多，拍不上去价钱了，甚至泡沫破了，断供成规模了，银行要那么多房子怎么办？
储户来银行取钱，银行说，不好意思，我们也没钱了，XX府一区二栋三单元405那个断供的三室一厅是咱家的，那个厕所划给你吧，以后你可以去免费出恭。
这就是为什么银行在起诉这件事上如此谨慎，但凡有一点办法能让你挤挤继续交钱都不会起诉。
收钱是目的，取消你的荣誉和奖励只能伤害你，并没人从中受益。
6、以房养老

这个红本本是你曾经支援国家建设的证据，你老了国家看到本本就给你养老。
为什么那么多人骂这个呢？
因为子女认为这个荣誉应该是养老之后还能继承到子女身上，然后就一代代都能用，是装备。而现在居然只能给支援者用一次，用完就没了，是卷轴。
7、新的增长点

科技（等）进步，导致生产效率大幅度提高，只靠税收的钱就够修高铁放火箭的时候，就不用收未来的钱了。这叫“房子回归居住属性”，不再作为收取未来的钱的手段。
这个时候，房子就成了普通商品，实际值多少，那就只能卖多少。
8、房价交给商场

有“专家”说，房价应该交给市场。
你说他是真糊涂还是假糊涂。
9、房住不炒

如果你支援是为了获得奖励，那就鼓励你。
如果你支援是为了倒卖荣誉证书，不支持。
如果你不进来炒，那部分差价是可以拿去支援的。你一来，拿走了一部分。
10、疫情影响房地产

疫情导致大家对现金的认可度增加，对荣誉和奖励的认可度下降，不愿意拿现金出来换荣誉和奖励了。
表现为房子卖不动。
于是就降价。
但是一冷俱冷，买之前就觉得不好出手，干脆先不买，于是降价也卖不动。
11、换房子，以及“给市场信心”

你买过的，使用时间最长的东西是什么？
手机、电脑、汽车，有用过十年以上的吗？有用20年的吗？
这些都是消费品，用到最后就是报废，用不到最后就是二手卖掉。
房子也有消费品属性的，买套房子住十年以上的其实不多。（根据评论提示，貌似这个有偏差，看地域，也看人。貌似当地人买房会得时间比较久，外地人过来生活居住的比较爱换房子。）
房子又是大件中的大件，更是你支援国家建设的勋章，肯定不能报废。
所以，你去买房，即使你是刚需自住，你也得考虑这个房子将来好不好卖出去。
对于普通人来说，这个荣誉和财富之间有折算公式。只要你有套房在手，你就一直在场内，荣誉陪伴一生，还能传给子女，但是具体的居所可以变更，这就是换房子。
当你想变更居所，你就需要把原来居所及其相关荣誉折算成钱。
这里的问题是，如果越折越少怎么办？开始支援的时候一月支援5千才获得这个级别的荣誉和资源。现在发现只能折合4000，才能转给下家……
越折越少还玩个蛋，不但没有动力更换居所支援更多，反而连之前承诺的5000都不想交了。
必须保证越折越多，人们才会有动力参与支援。以前每个月支援5000，变更居所后，每月支援6000，多出这1000，应该能得到的奖励是：更好的环境，更大的空间，及更优质的教育医疗资源。
为了让他继续支援，不能让房价下跌。为了让他支援更多，就得涨着点。
为什么总是提“要给市场信心”呢？有信心就是你相信房子会涨（虽然不一定真涨），然后你就会进场支援，已经在场内的，就会通过变更居所，每月支援更多。
那就，让房价使劲涨吧，不设上限。
那样的话，涨到顶就等同于你的全部收入要拿去支援。
你饿死前还闹了一场，砸坏了人民广场的喷水池。
杀了鸡，没有取到卵，饮了鸩，没有止到渴。
没有哪个国家会这么干的。
所以不能让房价涨太猛。
综上，要控制在一个合适的速度，没支援的让你有信心加入支援，已经在支援的让你有信心支援更多，又要一定程度上保证你的生活质量。
所以，彻底解决房价问题，还得靠新的增长点。
12、房产税

没支援过的人越来越少了，所有人都承诺未来每个月都交钱了。
钱还是不够用，新的增长点带来的税收还是不够。
那么，已经在支援的朋友们，你不是承诺以后每个月都交5000吗？嗯，即日起，你每个月要交5500了，但是荣誉和奖励，变动不大。
13、限跌令

限跌就是不能便宜卖，为什么？
要是别的产品，你爱卖多便宜谁管你？哪怕白送呢，你开心就好。
开发商自己开发的房子居然不敢便宜卖？想降价卖几套回点血，还要偷偷摸摸？
现在知道为什么了吧？你高调降价会让支援者“失去信心”。失去信心了，履行承诺就不爽快了，更不用说变更居所支援更多了。
14、涨价去库存

“涨价去库存”理解了之后，同时解锁的还有“买涨不买跌”。
一般来说你想甩卖手里的货物，降价是最有效的手段。
为什么明明有销售压力还要涨价呢？
可偏偏你涨价了反而卖得好。
但是官方又要直接出手让房价不要涨太猛，因为涨了你还买，等于把更多比例的收入都拿去支援，就没钱买别的了，其他行业就面临冲击，影响社会生产。
就是，把泡沫吹大一点点，但又不能吹太大。
社会生产才是产生财富的，是国家的根本。高铁、高速、科研等等，这些东西的最终目的都是为社会生产服务，是为了提高生产效率。
如果收钱收得影响到了社会生产，那就是真的杀鸡取卵了。
（待序……）
闭环了吧？收钱搞基建，基建提高生产效率，高效的生产获得更多的钱，兜里钱多了发现支援出去的那点也不多，能承受。
15、这里插一句，解释“印钱”

有不止一个评论提出，现在买了房，以后慢慢还房贷。但是银行是付了钱给开发商的，那这个钱不是又流到市场去了吗？不是还是会引起通胀？
首先这个钱是以地价的形式给了印钞机之主人，并没有流向市场。什么时候流，流多少，是要控制的。
其次，“印钱”这个词被污名化了。
一听印钱就上头，这是不对的。
社会一直在生产，社会财富在增加，假设今年全社会净增1万亿的财富，那就需要新印1万亿的纸币来流通。
你印少了，或者一毛不印，那就流通不起来了，通货紧缩了。
印多了，才会通货膨胀。
现在媒体上总说印钱，放水什么的，说的是多印那部分。
那是不是多印就是罪呢？
也不一定，多印钱等于向未来借钱，就像你贷款一样，向未来的自己借钱。
那是不是借未来的钱就是罪呢？
也不一定，别一听贷款就联想到寅吃卯粮，竭泽而渔。
你贷款开公司，买设备，搞生产，赚了几百万，把贷款还了，还能扩大经营，从一穷二白变成百万富翁，那贷款就是好事。
你贷款吃喝嫖赌，还不上，成了老赖，欠一屁股债，那贷款就是坏事。
（所以你想想那些贷款享受的人，就是纯粹把明天的肉拿到今天吃呗。）
国家印钱也是一样，印钱搞基建，促进社会生产效率，生产力高了，社会财富更多，补足了提前印的那部分，那就是好事。
如果是印钱干了很多不能提高社会生产效率的事，那就，社会效率没有提高，社会财富没有增加，那就得硬吃通胀。
通胀是很可怕的。
所以，超发货币，也要看结果定好坏，而不是一听印钱就骂。
16、再解释一个：全民发钱

美国疫情全民发钱了！
有的人好羡慕啊，但是我们没发。
为什么我们“全民发钱等于全民不发钱”呢？
因为美国老百姓拿着他们印的纸，可以来中国买东西，可以去全世界买东西，他全民发钱就是全民发物资。
你拿着人民币能去美国买东西吗？人家认你的钱吗？你只能在国内买，你买我的，我再买你的。
就比如，阴天下雨的，几天没洗澡，裤裆潮湿，咱俩互换内裤等于没换，说不定还不如不换。
所以，对我们全民发钱等于全民不发钱。
知道为什么人民币国际化有多重要了吧？
诸君共勉吧！
17、蓄水池

是不是总能听到有人说房地产“蓄水池”什么的。
这个解释起来没有上面那些词汇那么直观，主要是要和其它概念一起说。
“水”是什么？这个很直观吧，就是钱嘛，但不是纸币，是劳动产生的社会价值，这个劳动价值是用钱来衡量多少的。
我发现还有人弄不清楚“钱”和“纸币”的区别，下面稍作解释。
比如你做了三个火烧，市场价两块钱一个，用钱衡量你的劳动价值，就是6元。

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然后你用三个火烧到隔壁换了一碗胡辣汤，你俩的交易是公平的，这里面没有用到纸币，但是我们在描述这个事的时候，还是认为你为GDP做了6元贡献，隔壁也贡献了6元GDP。
“钱”只是衡量你劳动价值多少的计量工具。
回到蓄水池的问题。
完整的说法是“房地产是超发货币的蓄水池”。
我们都知道超发货币会导致通货膨胀，大家手里货币很多，而火烧和胡辣汤太少，这个时候火烧就会涨价，胡辣汤也会涨价。
反正你手里钱多，我手里钱也不少，你涨我也涨。
这个时候，你俩同时买了房子，你每个月有五千元的固定支出，要去还房贷，他也一样。这么一来，你俩的可支配收入就变少了。所以火烧和胡辣汤就得降价，不降你就卖不出去了。
虽然你的火烧降价了，但是你还是很开心，因为你有房子啊，房子可以大块的资产，这可是你的底气。隔壁卖胡辣汤的也是这么想的。
所以你看，虽然货币超发了，但是因为你要还房贷，通货膨胀并没有出现，你的资产变成了房子。对于你来说，手里有房，心里不慌，就算大的风险来临，你把房子卖了，就有大笔的钱可以拿出来办事。
对于你来说，房子就是个存钱的池子。
对于国家来说，超发的货币用房地产的手段又给收回来了。
前面我们说过印钱的问题，印钱就是把“已经被承诺的，未来要支援的钱”提前印出来花掉，而这个月收到的房贷款，可是真实的，人民通过劳动赚来的钱。
如果这笔钱一直放着不花出去，是不是就相当于从市场上回收货币，平衡掉了以前超额发出的钱？
当然，肯定不会一直放着不花，但是花多少是可控的。
这个池子里的钱是不流通的，收来的房贷花不花，花多少？还印不印？印多少。
你印再多，只要印出去的钱最终变成房贷，进了蓄水池，火烧就不会涨价。

小灰363 · 2022-7-3 11:46:00

现在能令人欣慰的数据不多，
看到2020年虽然疫情肆虐，但台日韩越泰新马工作移民美国的数量全都上涨，
而且台日越泰新马均创下5年以上新高（港是2019），的确令人欣慰。
会觉得：Uh Oh，更多的人想开了。

我们都知道，美国已经乱成一锅粥，疫情、通胀、种族攻击、枪支泛滥，
但是，就是创新高，就是逃离东亚。

因为东亚内部真的就是被榨干了，
先是民工被建设榨干，然后是小市民被房贷榨干，最后中产被鸡娃榨干，真的全没了。
虽然新大陆亚裔也是有鸡娃，但是考虑到美国“本土黑人”的生育率也只剩1.66左右（2020），
所以亚裔的人口策略仍然是很有效的。

螃蟹357 · 2022-7-3 15:23:27

普通人的一生
六岁之前：
万丈高楼平地起，千寻宝塔磐石基。
当乘扶摇九万里，我辈岂有蓬蒿心。
六岁小学：
临风振衣看今朝，学海无涯踏虹桥。
天道酬勤不助懒，天下风云我最枭。
十二岁初中：
莫道书山勤为径，天人自有登天梯。
芸芸蝼蚁皆劳苦，何时见溃千里堤？
十五岁高中：
不求金榜状元名，但愿跬步积千里。
长歌当哭励自勉，青春无悔只一拼。
十八岁高考：
一轮地支登天路，十年寒窗此功成。
百流合道横江渡，鱼兮鱼兮跃龙门。
二十二岁：
本欲海阔凭鱼跃，只惜汪洋潜长鲸。
亢龙征海叹渊浅，鲲鹏振翅恨天低。
二十五岁：
纵有广厦千万间，难蔽寒士三尺眠。
一朝举贷入蓬荜，半个甲子半生钱。
二十七岁：
龙香凤烛敬高堂，金玉良缘戏鸳鸯。
皆言灯红风光好，不知彩礼血汗香。
二十八岁：
得子早教要抓紧，纵已见肘未捉襟。
蹐天跼地难自渡，但期后辈逆天行。
三十四岁：
入学九载寒暑铸，五千学杂一万补。
学海无涯儿尚哭，生存之苦无人诉。
四十三岁：
三年阴阳颠倒炼，炼子亦是炼家长。
漓汗沥血催炉火，只待金榜试青光。
四十六岁：
童稚已成青年郎，勤工俭学欲自强。
半生风雨压肩担，余力难掩两鬓霜。
五十岁：
亲子毕业尚自行，年衰下岗知天命。
零工碎挣不诉苦，聊以厘毫续债檩。
五十三岁：
三载光阴半寸金，遗wèi子举贷迁蓬荜。
老年小区不光彩，迎娶儿媳要新居。
五十五岁：
半生熬尽灯晦明，重贷已去身未轻。
高堂彩礼筑债台，五劳七伤难自医。
五十六岁：
亲孙落地蹒跚步，半个甲子一轮回。
年年岁岁花相似，岁岁年年人亦同。
六十五岁：
功未成兮身已屒zhěn，天年哪堪颐养论。
一生劳苦终需报，碎银难补碎玉身
七十五岁：
芸芸碌碌难自渡，回首幸无膏肓疾。
独步尘寰何所道，一抔清白同山青。
出自网络

路人52014 · 2022-7-4 03:01:42

要下跌就看一个指标：居民负债程度。
因为它的极限，就是房价上涨的极限。
而房价崩溃的源头，就在于居民杠杆的平衡被打破。
怎么打破呢？这需要两头赶，一头是房价继续涨，居民负债继续加重；另一头是就业形势恶化，居民收入下降……
01

通常，若一个经济学家说房价涨到头了，大抵都会从以下几个方面展开分析：
1、城镇化到头了；
2、房地产税要来了；
3、国内外形势危急了；
4、人口危机显现了；
5、货币政策该转向了。
城镇化到头，意味着城市扩张的动力消失，亦即土地财政到头，势必要通过房地产税来补充财政收入。
当国家的内部形势是贫富分化和人口危机，外部形势是贸易摩擦和新冷战，这意味着经济结构转型迫在眉睫，那么货币政策就不能再像以前一样继续大水漫灌了。
但我研究了日本和韩国的经济史，并分析不同阶段所对应的房价走势后，发现城镇化率、房地产税、人口危机甚至外部形势都不是可以左右房价走势的决定性因素。
就拿韩国来说：
第一，文在寅竞选时承诺要降房价，上台后，他把房地产税收到了 1.2%-6%，多套房的转让税高达 65%-75%。
第二，韩国的新生人口出生率是全世界最低的，韩国甚至可能是世界上第一个自然消亡的国家。
第三，韩国的城镇化水平也到了无法增长的地步，稳定在 82% 左右：

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第四，韩国的外部环境也相当恶劣，除了北方的穷兄弟一直添乱外，他们还和日本在多项领域是直接竞争关系，2020 年的韩日贸易战，也一度打上了新闻头条。
但上述情形丝毫没有影响韩国房价的涨势：

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但是啊，货币政策，绝对是影响房价的最关键变量，这是放之四海皆准的真理。
经历过疫情大放水之后，我们已经看清楚了，各国的资产价格，所反馈的都是本国的货币现象，跟基本面无关——货币松，房价涨，一旦货币收缩，房价也一定下跌，这是毋庸置疑的。
问题是，在泡沫状态下，货币收缩会直接刺破泡沫，导致一系列的经济问题，令决策者投鼠忌器，而处于紧一下松一下的摇摆状态当中。
就说韩国，紧货币的政策实施了一阵后，暴露了开发商的债务风险，首富们一阵哭丧，于是又开始松了……
所以指望决策者因怜悯年轻人生存成本高昂而出手降房价，是不现实的。
房价不会继续涨，只可能是因为它存在一个逻辑上的极限，房价已经逼近了这个极限，失去了继续上涨的空间。
房价会跌，也只可能是因为如果不采取措施，就会有更坏的事情发生，是两害相权取其轻的无奈选择。
我们就从房价的极限这个角度来讲一讲，什么样的情况下，房价就涨不动了，而会掉头向下。
02

在东亚的发展模式中，房地产承担了一个非常重要的功能——收集劳动剩余。
什么叫劳动剩余？为什么要收集劳动剩余？
举个例子你就明白了。
众所周知，建设资本主义是需要原始积累的——要致富先修路，关键是修路的钱从哪里来？
比如建国初期，我国虽然幅员辽阔物产丰富，却只能坐在矿山上发愁，因为没有机器采不出矿。
设备须进口，技术须进口，可是外汇都没有，怎么进口？
只能拿农产品跟其他国家换外汇，再拿外汇去进口机器、生产线，这就叫「农业补贴工业」。
农民种出 10 担粮食，留下自己吃的 5 担，剩下交公的 5 担，就叫劳动剩余。
所以我国工业化的原始积累，是广大农民兄弟，勤劳苦干省吃俭用，省出来的。
搞城市化建设，要修地铁，修高速，修水司楼……都要钱，从哪来？
房地产的本质，就是通过银行，把居民的储蓄及未来的收入，都转移到政府手里。
为什么不直接转移？
一来是有更大的征收成本，二来则会打击劳动积极性。
假设你穿越到古代成了一个农夫，经过一年的辛勤劳作，收了 100 斤稻米，官府要强行拿走 70 斤，你会老老实实主动交出去吗？
你不会，所以首先得有暴力机器监控你，这就叫成本；其次你肯定会想方设法隐藏收入；再次就是你第二年会消极劳动，只种 70 斤……
但买房就不一样了，你会积极主动地把劳动成果（储蓄）交出去，更加会为了维护房产价值，而心甘情愿地九九六。
所以为什么像韩国那样的发达国家，年轻人拥有一套自己的住房也那么难？
难就对了，他越觉得难，越是要省吃俭用，那他贡献的劳动剩余就越多。
既然房地产的属性，是收集打工人的劳动剩余，那么请问，你的劳动总值有没有上限？
九九六不能榨干，零零七也榨干了。
买房这件事，把你家 6 个钱包和你夫妻二人未来几十年的收入，一股脑全掏了，你还能掏出更多吗？
你儿子将来难道有 12 个钱包可掏？
不仅劳动剩余有上限，事实上，在突破一个边际值之后，房价越高，劳动剩余反而越少。
这是因为资本是排斥劳动的。
用马克思的话讲，是资本的再生产会挤压劳动的再生产。
资本的再生产就是钱生钱，比如炒房。
劳动的再生产，则分两种情况，一种是打工人体力的恢复，即下班后的放松和休闲。
另一种就是生育。
劳动的再生产受到挤压，放在现实中，就是九九六和低生育。
低生育肯定不好，但九九六有什么不好呢？
打工人开足马力满负荷运转，难道不是高效率？怎么是排斥劳动呢？
九九六、大小周的真实图景是怎样的？
是 2 个打工人，领 3 人份的工资，干 4 人份的活
得，2 个人失业。
九九六之所以这么流行，就是因为劳动力供给过剩。
所以从国家整体上看，九九六并不是充分就业，而是劳动力资源的浪费。
也就是说，房价越高（资本再生产），对劳动的挤出就越多，劳动总值就会降低，进而减少劳动剩余。
从这个角度讲，劳动剩余的最大值，就是房价的上限。
再看低生育对房价的影响，并不是说人口负增长导致空房越来越多，所以房价会跌，而是指人口结构恶化，会影响人们对经济的预期，提前对老龄化和人口负增长采取行动，从而保守投资，于是房价就涨不动了。
以上，房价越高，劳动增长就越少（就业形势恶化，生育意愿降低），经济最终会陷入低欲望和低通胀的消极循环，房价也一定会失去上涨的动力。
03

对韩国经济感兴趣的小伙伴想必都听说过「江南不败神话」，说的是首尔江南地区的房价，在过去的很多年，都是一直调控一直涨，从未跌过。

今后中国的房价还会上涨吗？-3.jpg

实际上，任何看似鬼斧神工的操作，都必须在客观规律的框架下完成，首尔房价之所以能持续上涨 20 年，是因为有涨的空间。
房价上涨的空间，就是居民举债的空间。
我们说一个城市的房价太贵，指的是房价收入比太高。
假设把这个城市当作一家提供公共服务的上市公司，买房就是买这家公司的股票，房价收入高 = 市盈率高。
市盈率确实是指代资产泡沫的重要指标，但高增长可以支撑高市盈率。
这个道理现在很多人都会讲，比如科技股市盈率普遍比银行股高，是因为科技股有更高的增长率和想象空间。
中国经济高增长，中国城市突飞猛进，所以中国城市的市盈率高于欧美国家，很合理。
但你有没有想过，高增长是哪来的？
过去的高增长，是以快速增加负债为前提的！
关于增长，经济学上有两套理论——资本型增长 & 运营型增长。
比如互联网企业，一开始都是烧钱快速扩张抢占市场份额，造概念、炒话题……公司市值突飞猛进。
烧钱式扩张，就叫资本型增长。
烧掉的钱，不管是融资，还是信贷，原则上都是负债。
对应到一个城市的发展也是如此。
大修大建阶段，看上去日新月异、蓬勃兴旺，但都是以快速增加负债为代价的。
什么是运营型增长？
就是追求利润的增长，比如银行，没有更大的攻城略地的增长空间，只有做好服务降低成本，以扩大利润。
以上，赚估值的，叫资本型增长；赚利润的，叫运营型增长。
资本型增长肯定快嘛！
试想下，你把你爸妈过去几十年的存款，和你未来几十年的收入，一股脑全拿出来，在一天之内花掉，你这一天过的会是什么样的神仙日子？
但这样的日子能一直过下去吗？
一个直白的道理是，负债越多，借钱就越难。
你向银行借钱，银行之所以肯借，是因为它查过你的负债记录，知道你没有超出偿还能力的债务且有稳定收入。
当你的收入连利息都还不上的时候，谁还敢借给你钱呢？
比如 2019 年时，发生过接二连三的教育机构跑路，那些都是烧钱扩张后，盈利能力跟不上还债，接盘侠又找不到，只能挪用「预收款」，但还是缓不过来，就只有跑路。
再比如马前卒曾曝光过的独山县，他们举债修水司楼、盘古庄的时候，那日子阔不阔？
肯定也阔过，本来应该靠这些商业地产的经营利润形成现金流，撑住估值，缓慢还债的。
结果呢？现金流是 0，债肯定是还不上了，事实上就是爆雷了。
道理是一通百通的，城市化飞速推进阶段，是举债和烧钱的资本型增长的结果，而这种增长是不可持续的，最终都要降档换速，转换为运营型增长。
运营型增长慢，但胜在健康，胜在可持续。
从估值和运营角度看，哪些城市的房子，临近极限，风险较大呢？
一座城市的房价，有没有风险，风险大不大，主要看三个指标：

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