北京楼市：这类房产还要跌，内行人劝你抓紧出手

显示全部楼层 · 2021-9-29 04:41:17

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐你好！新人首问，未婚 SFSD ，子弹 400 ，北京商住一套现值200，三亚一套3居（未下产证） 1.现在想把北京商住卖掉(是否正确？附近快要修地铁了) ，短期内凑够首付600，按揭300，买一套两居，这种使用贷款是否最优？保值增值买哪里比较好？个人倾向太阳宫和朝青，但好像只能够到UHN，土星园，朝青的华纺，润枫天鹅湾比较困难了吧。您推荐哪里呢？请给排序 2.另外国管公积金组合贷有收入证明就可以吗？需要ls吗？ls不够有什么办法吗？ 3.三亚的房产（不靠海）是否有继续持有的价值，还是等下产证就出手？ 4.最近北京房价升温，好多房子都涨价了。现在买入合适吗？年前好还是年后好呢？期待您的回复谢谢！
回答：1. 商住卖掉吧，长持收益很低的，贷款多少就看你的承受能力，还款能力强建议多贷，现在房贷在收紧，将来大额贷款也会稀缺。太阳宫是学区高地。土星园是回迁房，户型较差、管理差, 不推荐，uhn原来物业不行，现在貌似有改善。绿化不错，但得房率不高，有合适的标的可以考虑。华纺和UHN可以淘下 2. 组合贷需要流水，一般组合贷的贷款审核更严格，找中介看能否帮助包装 3. 建议早点出掉吧，短期都会有涨有跌，但旅游城市的房产没有长期价值。 4. 涨幅过大的区域，建议谨慎，因为房源很少，业主大多试探性涨价。最好扩大选筹范围，建议3月之前入手

提问：房姐，您好，购二套房小二居的次新房，就投资保值及将来孩子大了（大学生）能自主，手里800多万，可贷180万左右。曾考虑首选四季青（汤泉逸墅周边，因为自住在这，想将来孩子离近点），其次万柳（区域喜欢，但房价贵没实地看过），看过亚运村（远洋万和城看过），望京（保利中央公园、慧谷阳光、融科、季景沁园、东湖湾），三里屯西坝河区域也看过。有朋友建议买二环附近的老公房。1、以上区域更优选择是哪个？求建议；2、二环附近2000年左右的老公房是否值得考虑，看过和平里附近、白石桥附近及甘家口一带的老公房，有合适的楼盘推荐吗？谢谢房姐
回答：1. 既然是投资保值，就要眼光长远点。望京最优，四季青这个地方居住环境比较好，学区一般所以溢价并不是太高，可做为备选 2. 投资不建议看二环附近老破小，大部分都是做为学票，居住属性差，学区摊薄对学票价格会有影响，再就2环内企业会向通州、雄安迁移，也会削弱房价进一步上涨的动能。

提问：房姐您好！我是新人首问，盼回复。【个人情况】京籍，目前朝阳双井有一套三居室，自住中；在海淀有一套老破小两居。现由于孩子上学的原因（学校已定，在海淀圆明园附近），需要搬到海淀住。为了全家住的舒服一点，打算把海淀的小两居卖掉，在学校附近通勤方便的范围内换一套三居室。【请教房姐】算上卖掉小两居的收入，目前子弹约800。如果想在距离圆明园车程20分钟以内的范围内找的话，房姐推荐哪个小区比较好？如果需要再贷款的话，属于二套（朝阳的贷款已还清，海淀小两居还有少量贷款未还）。由于我孩子学校已经定了，再没有学区的需求了。希望找个小区适宜居住，不要太旧，交通方便。我需要自住至少10年，短期内不会出售，因此希望该房子的长期保值稳定性好一点。我看了一圈，往南的话，苏州街，黄庄，中关村那边都是因为学区而溢价特别高，三居的话很贵，看了您之前的文章，觉得没有学区需求就不应该再买进学区房了；如果往北的话，农大南路到安河桥北之间区域，也是因为中关村一小安秀分校的原因很贵；如果再往北西北旺的话，一来孩子上学有点远，二来那边离六里屯垃圾场太近，总是心有余悸。上地那边，也是因为学区而溢价太多，橡树湾太贵。我目前看的是燕清源，挨着昌平南延线地铁上清桥站，明年地铁开通后交通应该就方便了。不知房姐觉得燕清源小区如何？可以买吗？我也去看了当代城市家园和上林溪，当代紧挨着清河车站，担心车站人流多了以后，小区治安卫生受影响，上林溪的话，有中介说房屋质量一般，隔音差，不知真假。如果再往北到领袖硅谷，感觉孩子上学太远了。至于学清路-六道口一带，还没有去实地具体看。特请教房姐，燕清源小区是否可以买？您觉得像我这样的情况，买哪个小区合适？求推荐。万分谢谢！
回答：当代这个小区是不错的，早年的标杆小区，还获得过鲁班奖，缺点就是离清河站有点近，隔壁上林溪也行的，没中介说的那么差，还是有性价比的，还可以看看莱圳家园，离地铁站近交通方便。燕清源也可以入，这个小区租户偏多有点闹，不过首推还是当代和上林溪

提问：房姐好，本人北京土著，名下无房无贷款，目前手里有现金600～800可用（但又不想全用），目前无学区需求本着保值、看涨的目标买房推荐哪里？如果有具体推荐楼盘最好～望京（看过上京新航线）？双井（研究过富力城A）？朝青？通州？西红门？急～望指点～感谢！ &是买一套好？还是分两套买好？
回答：600首付的话，按首套买一个1000+的标的没问题。还需要看你的月供能力。望京朝青双井都不错，例如上京新航线大西洋新城季景沁园北纬40度臻园都可以选筹，还有富力城华纺易城远洋万科城苹果社区乐成国际也可以淘。建议买一套，充分利用sfsd

提问：房姐你好，入圈首问，几年前入手了马坡一个一手新盘（恒华湖公馆），成本单价3w4，一楼面积164带等面积地下室和50平花园，有360贷款（85折利率），请问下从纯投资角度看，是否还具有持有价值呢，现在出手感觉收益不是很高，出租也价格很低，是卖掉换靠近城区的，还是继续持有等待下一波行情呢，求给予意见，如果换标的，回龙观，望京，双井，酒仙桥几个区块求推荐一下
回答：如果你手中也有闲余子弹，那可以将马坡的卖掉置换城内，否则就没必要换。可以看看宝星国际、大西洋新城、慧谷阳光、首城国际等

提问：房姐您好，本人名下还有一套购房资格，计划全款八百万左右现金（首套贷款已贷款用足），想在北京买套次新两房投资，个人比较倾向于望京或四惠地区，您觉得是否合适？或者有什么其他更好的推荐？还有时间方面，是春节前跑步入场二手房？还是等春节后选择新房更合适？谢谢。
回答：四惠地区一般可以回避四惠属于交通枢纽地段，有大型立交桥，有四环路，通惠河，建国路，京通快速，铁路，地铁...整个地区被隔断严重，很难买到优质标的。 800万首付现金，十分充裕，现在开始准备贷款，可以贷足1600左右，买一套2200-2300万的标的。依据现在市场上的一线情况，可以灵活调整。比如如果有两套1200的标的，可以直接买入两套1200（分拆2个400万首付）标的。目前买房关键的两点： 1.贷款搞得定 2.有房源出来，抢得到

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