观点直击｜越秀房产基金稳健基本盘

观点网 3月17日，越秀房产基金发布2024年度业绩报告。
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9 v3 @* ^) W6 o6 p# i' s报告显示，期内期内，越秀房产基金录得收入总额20.32亿元，物业收入净额14.45亿元。
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. m/ ^; W* S; A0 d分派方面，报告年度可分派总额约为3.15亿元，按2024年12月31日的收市价0.96港元计算，报告年度的每个基金单位分派的收益率约为7.08%。
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目前，越秀房产基金共运营写字楼、酒店公寓、零售商场，及专业市场4大类业态，合计持有10个物业，分别布局于广州、杭州、武汉、上海、香港5座城市，期内整体出租率达84.5%，组合估值为423.08亿元。
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据参加了投资者会的投资者分享，会上，管理层就是否会继续收购底层资产的问题，明确表示暂无收购的动作和意向，“我们的首要任务是提升整个经营情况。”
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确实，在市场环境不确定的情况下，拥有稳健的基本盘才是关键。

1 r) T8 W2 b3 U* F" a0 O0 c- V0 t稳健基本盘

+ J: Z+ t8 {9 n4 f2 a写字楼板块作为越秀房产基金业绩压舱石，报告期内总收入为11.50亿元，占总体收入的66.58%。
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不过，在业绩会上管理层亦坦言：“写字楼业态受经济市场下行的影响还是比较大的。”
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目前，越秀房产基金共拥有8处甲级写字楼资产，其中广州占据半壁江山。

而如今的广州甲级写字楼市场更是处于承压状态。戴德梁行报告指出，广州甲级写字楼市场未来的供应量相对存量的占比较高，从全国范围来看都属靠前。

. L  h% ^( ~6 m数据显示，2024年全年，广州甲级写字楼市场共迎来17.3万平方米新增供应，全市存量录得666.8万平方米，同比微升2.7%。受供需两端的影响，租金水平继续下探，四季度全市平均租金同比下降12.2%至131.5元/平方米/月。全市甲级写字楼市场空置率同比微升0.2个百分点至18.9%。

尽管如此，管理层指出，得益于报告期内产品结构的调整和优化，越秀房产基金位于广州的写字楼整体出租率还是达到了88.5%，平均租金单价为176.6元/平方米/月，高于广州甲级写字楼的平均水平，同时招商周期也同比缩短一个月。

其中，广州国际金融中心（简称广州IFC）作为越秀房产基金的主要底层资产，在2024年的表现上还是较为稳健。国金中心的估值为189.90亿元，占基金估值的45%；期内收入占总体收入的49.6%。
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广州IFC是越秀房产基金持有的十大物业中唯二的商业综合体项目之一，包含了四季酒店、雅诗阁服务公寓、国金天地等，总建筑面积为45.74万平方米，而写字楼为主要收入来源。
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& Q; i' i4 D- r$ y2024年末，广州IFC甲级写字楼出租率为85.3%，与去年基本持平；租约单价为230.6元/平方米/月，同时期内续租率超过了八成。

3 i5 [9 T2 e/ V新签约方方面，2024年广州IFC写字楼内，两家知名律师事务所和一家投资公司合共扩租超过3800平方米；新引进优质租户超过5000平方米，当中包括一家世界500强跨国银行和一家证券公司。

与此同时，为了提升出租率，管理层表示，在匹配市场方面，广州IFC在期内推出了约7200平方米带装修中小户型单元，去化率达到了83%；而越秀金融大厦也推出了1.4万平方米带装修户型，去化率更是达到了92%。
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不过，需要注意的是，未来两年内，旗下写字楼超一半的租赁面积即将到期。如何在留住优质客户的同时，平衡出租率与租金，或许也将是越秀房产基金接下来最需攻克的难题。
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4 S9 W6 [5 l3 z/ c7 ^5 F( y9 }9 a财报显示，广州IFC写字楼2025年及2026年度，到期租约占比分别为24.3%、30.6%；上海越秀大厦占比分别为39.2%、23.5%；而越秀金融大廈分别为29.2%、26.1%。

( n( O, j. u1 t5 m7 g$ A  v多元抗周期

7 E- V# m; y7 G+ p7 O! ^; \6 o在四大业态中，酒店公寓是越秀房产基金第二大支撑柱，期内收入为5.08亿元，占总收入的25%。
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对于酒店公寓业态，目前管理层继续保持看好的态度。“随着国内旅游市场加速回暖及国际行情的恢复，外国人来华政策出台，我们认为居住需求会持续释放，一线城市高端酒店入住率有望提升。”
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; t" h0 ?* _. T据中国国家移民据数据显示，2024年全国免签入境外国人2011.5万人次，同比上升112.3%。“在境外的带动下，我们的订房率同比增长了83%，境外客人占比为38%，内地客为62%。”
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/ U1 c- P6 O* @' x+ `在此背景下，四季酒店2024年平均入住率为81.5%，同比上升1.6个百分点，期内收入3.89亿元；雅诗阁公寓2024年平均入住率为90.5%，同比提升0.3个百分点，期内收入1.2亿元。
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7 x! o6 {! f9 k# D( ]6 m' p$ ]在此之外，越秀房产基金的专业市场（批发商场）及零售商场板块的收入贡献还更为稳定，也是收入上涨的业态亮点板块。

" m( f, Q; y. _, }1 w据财报显示，2024年全年批发商场的总收入为2.06亿元，同比上升12%；零售商场期内收入为1.67亿元，同比上升2.7%。出租率方面，批发商场的出租率同比上升1.3%至97.1%；零售商场的出租率也上升0.6%至94.8%。
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, }7 h. z3 C9 ^" w目前，广州白马服装市场是越秀房产基金旗下唯一的批发商场，估值为48.15亿元，同比涨0.2%，占估值的11.38%。
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对于批发商场的运营，管理层指出：“目前，我们也有一些联营的模式，希望通过租户销售额的提升来提高我们的租金收入。”

( g, P6 n; S) [7 [# p/ c' a' j同时，管理层也进一步指出，在数字化运用上，2024年发布“白马智选平台”，截至目前已入驻276个品牌，争取打造线上成交的第二业绩增长曲线。

4 E* r( x7 Z1 `8 g) |7 a8 u至于零售商场，该业态收入为1.67亿元，同比上涨了2.7%，占总收的8%。整体出租率也较去年同期上涨了0.6%至94.8%。
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其中，维多利亚广场2024年的收入为7440万元，全年客流量同比增长5%。得益于两家品牌医美公司的入驻，该广场全年新签面积超1300平方米，期末出租率为96.6%，同比增加客3.1个百分点。

至于融资方面，为了降低汇率利率带来的风险，越秀房产基金分别于2024年2月和12月，合计引入超过45亿人民币贷款，用于置换境外浮息港元贷款。2024年底人民币融资占比由年初39%上升至60%

$ n+ \0 o+ D7 \2 B* L0 E截至2024年末，越秀房产基金融资总体年利率为4.16%，较年初4.74%下降58个基点；全年平均付息率4.53%，同比2023年的4.60%下降7个基点。

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