深铁入主后，万科在成都的变化与挑战

显示全部楼层 · 2025-2-12 06:34:36

万科的热搜，从大年二十九挂到了元宵。
春节前最后一个工作日，万科发布公告，郁亮申请辞去公司董事会主席职务，转任执行副总裁；祝九胜辞去总裁职务。深铁集团党委书记、董事长辛杰选举为万科董事会新任主席。
开年第一天，万科内部再次发文，宣布多位高管人事任命，涉及战略投资运营管理部、财务资金管理部等多个核心岗位。
外界看来，万科开启重构，进入一个全新的时代。新的管理团队迅速制定了“一揽子”方案，包括资产盘活、聚焦核心业务、清理非核心资产等。
方案很快得到了落地：2月10日，深铁集团向公司提供28亿元股东借款；元宵节当天万科股票甚至一度涨停……7
那么，最早在行业内喊出“活下去”的万科，在历经2024年的流动性困局后，能否依靠国资力量重新蹚出一条出路？尤其对于进入成都市场已超30年的万科，其近况如何？

01.

成都万科的“三重考验”

2月5日，多位成都万科内部人士在朋友圈晒出了一张名为“西南区域·成都2025新年开工跑”的照片。
当天，西南区域管理部和成都公司的主要负责人，再到多个部门负责人，均参与了跑步。对于他们来说，新的一年，新的开始，同时也充满新的挑战。

挑战一：

7个项目将涉交付，如何不负购房者期待？

对于所有的购房者，他们最关注的莫过于：已购项目，万科能否如期交付？
发哥拿到了其在今年的交付计划表：截至2月12日，成都万科10余个在建项目均已在年后开工，其中7个项目年内涉交付。

古翠隐秀工地现场

按照建设节奏，下半年将是成都万科的集中交付期。去年清盘的樟宜星光、朗拾交子、星光都会、古翠隐秀等在内的4个项目都将在年内陆续交房。最快交付的是位于红光板块的樟宜星光，目前主体已全部封顶，外立面整体完成80%，精装整体完成25%，地下室安装除设备外完成90%，计划在9月末交房。此外，在售的高线公园以及菁蓉都会也将在今年迎来新批次交付，共计约550余套。

樟宜星光工地现场

从2024年以来万科在交付上的表现和目前的工程进度来看，在“交付”这一最重要的命题上，成都万科将不会“爽约”。去年其共计交付22余批次、8077户，也期待在今年的交付中，如期且高质量呈现，不负购房者的期待。

挑战二：

4个在售项目，如何保持在市场中的声量？

对于所有房企而言，只有在业绩上保持较强韧性和盈利，才是其恢复元气，在市场上的生存之本。过去10年，万科在成都楼市从未跌出前10之列，即便是在最艰难的2024年，在没有一个全新项目开盘的情况下，都卖出超66亿元的业绩，在房联的备案统计中依旧位居TOP10之列。
但与往年有多个项目同时在售，且不乏热门板块“快销”项目的供货结构不同，万科目前在成都仅有锦上扬华、高线公园、菁蓉都会3个主力在售项目，以及位于西昌的邛海17度|阳光海岸。

锦上扬华项目鸟瞰图

看销售规模，很难与过往持平；看项目位置，没有一个处于传统意义上主城大热板块。好在从目前的销售表现来看，4个项目的销售都处于正常状态。其中位于城西环交大未来公园社区的锦上扬华是今年1月刚刚开盘的全新项目，春节期间通过“9.9元新春置业券”等优惠活动，保持了较好的去化速度。据克而瑞公布的1月成都住宅项目销售榜，该项目单月成交1.14万㎡，位于全成都第11位，仅次于杉嶺、中环天宸等“网红”项目。此外，根据成都万科方面透露的数据，高线公园春节以来已销售近50套，金额超1.9亿元。

高线公园实拍图

对于成都万科而言，没有了在售项目数量上的优势，万科要维持在成都房企中的声量和盈利水平，只有依靠自身不断去“内卷”产品和服务品质，以及包括营销手法在内的多种方式实现存量项目较快去化。

挑战三：

暂只有一宗土地储备，如何加速“造血”？

站在行业角度，评判一个企业度过流动性困局的重要标志之一，即是恢复在土地市场的拿地，并通过销售加速自身“造血”能力。
回顾整个2024年，万科都未出现在传统5+2城区的土拍中，对于一个此前整体销售规模超千亿的企业来说，很难“回血”。
万科2024年在成都只是于11月拿下了新都廖家湾板块一宗约41亩的地块，这也是目前万科在成都唯一一宗土地储备。

新都廖家湾板块约41亩地块区位示意图

2月8日，该项目有了第一次公开发声。万科发布的一则比价公告显示，“鉴于该项目尚处于建设期。为确保商家可持续正常经营，我司暂定将2025年4月至2027年3月作为商业培育期。”在此期间，万科将启动对11间商铺进行招商补贴。
在住宅部分亮相前，率先启动商业培育，这在此前的成都楼市较为少见。这一举动能看出，即便尚未能恢复到最佳状态，万科对于成都市场仍旧重视，仍希望透过一些创新举措进一步打开市场。据了解，该项目的住宅部分计划于本月内亮相。
另有消息称，万科今年在成都的新项目或不只有一个，在其他区域或有与其他房企的合作开发项目待入市。截至发稿前，成都万科方面并未正面证实这一消息，只是表示“有在洽谈中的项目。”
一旦有多个新项目落地，万科也将在成都加快恢复其“造血”能力。

02.

市场观察：等待风雨之后的阳光

2018年，万科在其秋季例会上首次提出“活下去”，直指房地产行业的拐点已经到来。
谁也没有想到2024年，受内外部因素的双重影响，万科显然也到了“活下去”的关键时刻。
进入2025年，市场眼中的万科已然进入一个全新的时代。但，不破，不立。也正因为近期的变化，才避免了万科陷入更难解的困境。
王石在其朋友圈称，“国家队出手相助。”蛇年第一天，郁亮也在其朋友圈写道：“大年初一的阳光铺满前行的道路。”
在成都，万科已布局33年，是最早一批进入成都楼市的全国性房企。截至目前，已持续服务53万业主。
2025年的今天，成都楼市年成交超33万套，具备强劲的市场韧性，给到房企更多的投资机会和发挥空间。
新的团队为万科设定的“一揽子”战略中，从聚焦主业，到聚焦核心城市优质住宅项目中，都与成都楼市的“土壤”有着共通之处。

因此，这让成都楼市可以有所期待，深铁全面入主后的万科，能以能轻盈的方式，在产品和服务上迭代，在成都如愿等来风雨之后的阳光！