房产合同未谈妥 定金能否退回？

N海都全媒体记者 林雅璇 通讯员 金晶
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《民法典》颁布后，预约合同制度正式确立。买房前签订定金协议并支付定金是常见的房产交易形式。但从认购到签订正式合同期间，如果买受方与出售方无法就合同内容达成一致，定金能否退回？近日，福州鼓楼法院就审理了这样一起房屋买卖合同纠纷，法院判决双方均无需支付违约金。
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案件经过：
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付定金后合同未谈妥 双方互诉对方违约
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2 \' ~: o$ X! E+ u/ h( M+ M2023年2月22日，出售方柳先生与买受方丁女士达成一份《定金协议》，约定柳先生收取丁女士定金30万元，双方约定于2023年3月10日之前签订正式买卖合同并进行交易，双方如不按时签订正式买卖合同并进行交易，则作违约处理。合同还约定，柳先生若违约，则应退还丁女士已付的定金，并再向丁女士支付违约金30万元；丁女士若违约，丁女士则应放弃收回定金的权利，所付的定金视作违约金。当日，丁女士通过银行向柳先生转账30万元定金。
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4 ?/ U2 T" x* o  ^协议签订后，丁女士多次与柳先生就付款方式通过微信和电话进行磋商，多次就《二手房买卖合同》中的付款方式和交付条件进行修改，但双方始终未达成一致意见。

2023年3月30日，柳先生告知丁女士由于双方无法达成合意，决定解除《定金协议》。丁女士主张按照协议约定，柳先生应将30万元定金退还丁女士并支付30万元违约金。柳先生同意退还定金30万元，但不同意再支付30万元违约金。丁女士遂诉至法院，请求判令柳先生退还定金30万元并支付违约金30万元，柳先生亦提出反诉，请求判令丁女士支付30万元违约金。

法院审理：
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* i, H5 d$ _5 |3 d7 G双方均合理努力协商 不能简单归责任一方

鼓楼法院经审理认为，案涉《定金协议》的性质系预约合同，预约合同的意义，是为在诚信、公平原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约合同创造条件。本案争议焦点在于双方未能最终签订房屋买卖合同的责任归属。
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  s( X( x2 v+ W+ _7 d" {+ |2 l) U* p本案丁女士与柳先生签订《定金协议》前，虽有对房屋价款支付方式等事项进行磋商，但签订协议时并未对付款方式达成合意。签订《定金协议》后，双方仍对订立房屋买卖合同的条款继续进行协商，后因对付款方式始终未能达成一致意见,导致合同陷入僵局，最终未能签订房屋买卖合同。在上述协商过程中，柳先生多次与丁女士确认付款细节，丁女士提供不同的付款方式供柳先生选择，多次与柳先生沟通协调付款条件及贷款情况，双方均已尽合理努力进行协商，未能签订房屋买卖合同不能简单归责于任何一方，故法院判决柳先生退还丁女士定金30万元，双方均无需向对方支付30万元违约金。
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法官说法：
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签订预约合同前

应谨慎评估自身履约能力

法官表示，预约合同处于缔约磋商阶段和本约之间，其目的在于初步选定缔约当事人，并以施加缔约义务的方式，增强交易安全，提高交易成功率。《民法典》将预约合同纳入合同编，体现了鼓励交易、维护市场交易秩序、强化社会信用的立法目的。
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$ z( m% Z7 H8 Q对于不能缔约本约合同的情况，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第七条规定，预约合同生效后，当事人一方拒绝订立本约合同或者在磋商订立本约合同时违背诚信原则导致未能订立本约合同的，人民法院应当认定该当事人不履行预约合同约定的义务。人民法院认定当事人一方在磋商订立本约合同时是否违背诚信原则，应当综合考虑该当事人在磋商时提出的条件是否明显背离预约合同约定的内容以及是否已尽合理努力进行协商等因素。合同订立双方在签订预约合同前，要充分了解双方权利义务，谨慎评估自身履约能力，将达成的合意内容以书面形式体现在预约合同条款中，并遵守诚信原则，如有异议应积极沟通协商，避免草率签约造成不必要的财产损失。