央视：公摊面积凭什么算钱？到底房屋的公摊面积是不是灰色地带

近日，一则名为“公摊面积凭什么算钱，商品房为何不按套内面积计价”的央视视频引起了广泛的讨论。作为有多年房产测绘工作经验的老J，就和大家再聊聊公摊面积的那些事。
公摊面积在这些年越来越不受消费者待见，不少主流媒体都对公摊面积的存在是否合理提出了质疑。并且在公摊面积之外其他衍生的物业费、契税等费用的缴纳标准也成为了大家质疑公摊面积的一个重要方面。
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其实公摊面积的存在缺乏合理性这是毋庸置疑的，但这不是说公摊面积的存在就是绝对无理的。很多人对公摊面积不认可，其实就是不想掏公摊面积的钱。但羊毛出在羊身上，就算按照套内面积销售，购房者还要为公共部分花钱。这就像我们网购，如果商品是包邮的我们会觉得能够接受，但如果商品是不包邮的，我们需要另外出邮费，那么就算掏邮费后的价格比包邮的商品还要便宜一些我们也会觉得不划算。
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大家都觉得公摊面积直接摊给自己就亏了，但如果是变相通过单价上涨将公摊面积的费用摊到房价当中，购房者就不觉得亏了吗？视频中的消费者想要的其实是将公摊面积的费用从自己的购房款中剔出去，而不是单纯的在总价不变的情况下让自己明明白白按照套内面积消费。简单来说就是想让自己的购房成本下降，而并非是明明白白消费。

公摊面积公摊的是建筑的面积，所以说绿化并不是建筑一定是不会公摊面积的，并且装饰性的亭、台、楼、阁这些都是不计算建筑面积的也不会公摊。车库也不会作为公摊面积，我们设想一下，单层车库的面积几乎等同于小区的占地面积，一般的小区少说也要有数万平米的占地，如果分摊给住宅那么一套住宅就要分摊10平米作用的面积，这显然是不可能也是不现实的。

对于普通购房者而言公摊面积确实不可能做到精确的测量，但是也可以大致地估计。房屋的公摊面积遵循的是谁使用谁分摊的原则，也就是说除了独立部分例如：住宅、商业、办公、仓储、车库、人防等部分的面积之外，其余部分的面积都要按照服务对象来进行分摊。比如说住宅专用的楼梯、电梯、门厅、电梯机房、墙体、保温等面积就要给住宅分摊。如果实在复杂的综合体当中，那么商业、车库、办公等共同使用的楼梯、电梯等也都需要按照各自所占的面积比例分摊到各个部分。一般来说普通购房者容易忽略的公摊部分是外墙和保温的面积、管井的面积和设备间的面积。因为这些部分的面积购房者不会计算，并且一些区域也是平时封闭的测量不到面积。

现如今，居民对于有关开发商牵扯的东西都会有防备心理，因此公摊面积被质疑存在灰色地带也是可以想到的。过去，多层的房屋面积很好测量，公共部分面积小，公摊小，所以很少被质疑。现在高楼大厦有很多，面积不便于测量，公共城区面积较大，公摊逐渐增大，所以就被越来越多的购房者质疑。不可否认，关于房屋的公摊面积一定不能否认绝不存在暗箱操作。但是对于绝大多数的房屋来说想要操作确实也不容易。
房屋建筑面积的组成其实很简单，就是套内面积+公摊面积。所以说在套内面积基本可测量的情况下，公摊面积想要凭空增加是不可能的。而建筑物的建筑面积也是有工程设计数据的，也是有竣工验收的，也是有规划上限的，测绘数据也是要有层层审核的。想要让房屋的建筑面积凭空增加也是不可能的。所以说公摊面积想要有灰色地带、暗箱操作也是不容易的。
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老J在过去的很多关于公摊面积的文章当中都提到过公摊面积取消之后存量住房会出现的困境。并且取消公摊面积之后并不能让房价降下来，因为开发商不能取消公摊部分的成本，所以说购房者买房的最终价格依然不会下降。物业费这些也会相应地上涨。所以说现在大家坚持希望取消公摊的带来的红利并不会在公摊取消后出现。这才是问题的关键。
公摊面积的存在一定是有支撑的，不是空穴来风的。导致公摊面积差异化的原因有很多，存在疑问也很正常。

公摊的建设成本计入房产的成本是可以的，但是把它办成房证上的面积却说不通，因为业主谁也不明白哪些是属于自己的，也管不着管不了，其实这是开发商变相涨价的手段，国家层面应该制止这种行为，很简单，办证部门不给公摊办证就可以了。不知开发商使了什么手段，在法规的灰色地带让有关部门给他们大开绿灯。

开发商会因为加公摊面积，单位平方会省钱么？想一想是不是，开发商还会怕多收钱么？

二00年前卖买房子，从没有公摊之说辞，后来骗客户说假话成了骗钱的工具，公摊之说应势而生，应时而运，因机而旺。