房子，还会涨吗？

显示全部楼层 · 2025-1-15 06:35:36

今天的文章是一篇老文章，最早发表于2023年9月份！
为啥把这篇老文章又翻出来呢？
因为我都忘记了，我们在去年，还做过“关于楼市行情”的周期推算！
正好，这史无前例的救市政策落地，武汉明确首付比例15%、全国各地方城市的成交量都在攀升的时候，我把之前的推演拿出来，也算验证吧！
原文链接我放这里《房子，还会涨吗？》！

以下是2023年9月份的文章正文——
先和大家说一个真实事件。
1935年3月20日，瑞士作家雅各布出于对纳粹的义愤，出版了《战斗情报》一书，揭露了德军内幕。
这本书详述了德国军队的组织结构，列出各级司令部、师和**区的番号、编制等，并介绍了168名陆军指挥官的详细信息，还谈到了新成立的装甲师。
令人惊讶的是，据雅各布交代，《战斗情报》的全部材料都来自德国公开发行的报纸、讣告和结婚启事，无人泄露军事秘密。
无独有偶！
聂荣臻回忆录上卷第290页提及，他在哈达铺得到一张国民党的山西日报，得知阎锡山部队进攻陕北红军刘志丹，建议派骑兵通信员将报纸送给***，称这是天大的喜讯。
........

回望历史，会发现非常多类似的事情。
这种从公开信息获取开源情报的方式，在经济学上仍然适用、
我们看到的所有趋势研判、经济分析也是从公开信息、公开事件、公开数据中获取信息、整理数据，从而在发展轨迹中找出事物运行的规律。
中国的房地产周期表现一直不具有经典特征，很难说中国房地产有什么规律。
在之前——
对中国房地产价格走势最著名的“规律总结”就是任泽平的“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。
但我们一直不认可这个假说观点。
因为这个假说观点与经济学中生产三要素人口（劳动）、土地、资本（金融）高度契合，等于将经济学共性认知的三要素进行了修饰阐述。
就像大家都知道母鸡下蛋，然后有一个人说，预测母鸡行为的关键就是看母鸡下蛋一样。
因为混知房产公众号，我们近两年对政策、金融、房价等动态因素关注度较高，在梳理各种数据、供需关系、经济数据后，我认为，房地产至少存在两个波动特征：
分别是三年周期与七年必涨。
01
纵观过去20年，中国房地产从调控到救市的“钟摆周期”屡试不爽。
刺激增长——调控降温——楼市低迷——再刺激增长。
每一次经济复苏都是通过房子上涨带动的，每一次调控之后都伴随着松绑政策。
过去15年中国房地产一直延续三年1个小周期的规律。
那么，什么是三年一次的小周期呢？
大概每3年到3年6个月的周期，就会经历一次“牛短熊长”的成交量（价格）的波动。
即上涨周期在8到12个月左右，下跌周期在2年到2年6个月，简单粗暴的概括就是两年跌、一年涨。
也就是说，大概每3到4年，房地产就有一轮“冷暖交替”。
我们没有制作表格和数据的习惯，就从中指数据找了两种数据：
一组是2005年2月到2018年1月份的对比图；
二组是2014年1月到2023年6月份的销售面积、销售额同比增长图。

从上图波动曲线可以发现，在2019年口罩之前中国房地产销售基本保持着3-4年“牛短熊长”的规律。

2016年4月高点开始，按照3到4年“牛短熊长”的小周期来看，低点是2018上半年，而高点是2019年底。
即便在2019年疫情之后，房地产3到4年“牛短熊长”的小周期规律也基本如此。

因为疫情原因，在2020年2月份房地产行业有一波骤降，后来政策允许房企“正负零”预售的政策允许之下，2021年成交量陡然。
那么，按照3到4年“牛短熊长”的小周期规律推算：
最低点是2020年的2月份，按照最低点之间维持时间3年到4年的周期计算，那么这轮周期的最低点应该在2023年2月到2024年2月之间。
我们会发现，过去20年的时间里，每3到4年“牛短熊长”的小周期特征还比较明显。
在这期间无论是成交量、价格同比环比、乃至房价本身都复刻着“牛短熊长”的规律。
而认房不认贷、降低首付比例、降低利率这些重磅的救市政策也是在2023年7月份创下近5年新低之后的2个月，2023年9月份陆续出台。
那么，以2023年7月份为低点推算：
按照我们之前对政策的预判，救市政策陆续出台，首付降低至20%、一线陆续限购放开。
按照每3到4年“牛短熊长”的小周期推断，低点到高点有1年到1年半的时间，那么下一轮楼市高点应该在2024年7月到2025年9月（或11月)之间。
中产阶层如何配置家庭资产，推荐大家看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》

02
再以深圳房地产的周期特征，说说每3年到4年“牛短熊长”的小周期特征。
首先，看看2019年口罩之前的情况。
深圳过去10年房地产市场存在3年小周期，楼市从低点到下一个低点持续约3年到4年，分别是：
第一个小周期是2006-2009年，房价从7000涨到15000，累积涨幅119%，之后跌了26%；
第二个小周期2009-2012年，从11000涨到2万，累积涨幅89%，之后跌了12%；
第三个小周期2012-2015年，18000涨到接近3万块，累积涨幅62%，之后没跌；
其次，看看2019年口罩之后的情况。
2016年之后深圳房价一路上扬，没有延续之前每3到4年“牛短熊长”的小周期，房价连续上涨了5年。
2021年2月份深圳执行二手房参考价，深圳楼市开启“补跌”的获利回吐模式，到2023年8月份全市平均房价下跌30%左右。
2016年连续5年上涨，从2021年连续三年下跌至今，这一涨一跌合计用了8年。
按照每3到4年“牛短熊长”的小周期推算，深圳楼市过去8年经历2轮小周推算，2023年下半年就是深圳低点。
中产阶层如何配置家庭资产，推荐大家看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
03
纵观全世界任何国家，房地产周期特征都不具有典型特征，但都跟随经济周期同频共振，有一定规律可循。

只不过其他国家房地产周期波动的时间都非常长，大概在20年到30年。

我们从上图也可以发现，每一轮上涨的“窗口期”都非常短，但下跌的周期都非常长。
从我们房地产周期特征看，中国房地产高点到低点，低点到高点的“钟摆周期”时间非常、非常短，每一轮小周期只有3年到4年。
类似深圳这种情况，如果没有延续3年到4年一个小周期，楼市出现连续上涨之后，必有补跌跟随。
最后，说说感受吧~
阳光底下从无新鲜事。
把我们当下发生的所有事情放在历史的长河中，都能找到类似、或者相同的情况。
所以，大家问我“会不会跌？”，我都告诉大家房价经常跌。
但下跌不可能怕，因为房价会补涨，然后继续长。
我也一直告诉大家，如果你手里的资产是优质的资产，负债可控的情况下，不要割肉离场。
同时，楼市下行周期也不用被“傻空”的言论给带歪——
什么"成交量骤降一半，市场寒冬来临，一些开发商不得不大幅降价求售，甚至有投资客开始抛售资产……”
这些言论并没有错，针对客观发生的事情进行报道而已（这事我们也做）。
但是，据此就“唱空”说什么房价腰斩、房子暴跌、现在买房毁三代的蠢话，就缺乏对底层逻辑、事物规律的客观认知。
我们之所以是3年到4年一个小周期，不像国外都是长周期，和咱们的政策有着密不可分的关系。
因为每一次连续上涨超过10个月后我们都会迎来政策调控，每一次70城数据90%以上的城市连续3到5个月下跌，我们都会迎来救市。
从无例外！
所以，我们的周期一方面是房地产供需关系形成的库存周期，另外一方面也是宏观政策周期。
不过呢，我们这里所说的政策可不仅仅是“人才落户”、“公积金比例提高”，还包括为了激活楼市的金融政策。
每一轮楼市周期，房价、成交量都和货币信贷政策直接相关的。楼市成交量的高点、低点、都有调控政策、货币信贷政策助力。
楼市就是在这样的节奏下，保持了20年的上扬态势！
下图是过去20年深圳楼市调控和价格的关系，可以看到每次调控之后楼市的上扬曲线

回顾历史，一轮轮调控，一次次“钟摆”，每一次的结尾都是居中归位，也就是落实到金融政策上。
在金融调控政策中最有代表性的动作就是调整：首付&利率

我认为，2023年降低利率已经没有太大空间了，接下来的动作只有放开限购和低首付。
大家对于放开限购和低首付不要有任何怀疑，因为政策，是经济问题的折射。（嗯，在2024年5月份，回看这些文章，发现又被我蒙对了）
当经济出现问题时，政策一定会来。
对于购房者而言，想要买房搞钱只需要做到两点：踩准周期，避开大坑。
如果你想搞钱，你想踩准节奏就不要听风就是雨，被一些错误言论和信号带歪！
记住我今天说的：
未来的行情，一定是牛短熊长的行情，大部分城市会阴跌，一旦暴力拉升上涨就是调控再次降临的时候。
而我们要博弈的，永远都是“熊牛交替”