年成交超33万套的成都楼市，2025将去向何方？

显示全部楼层 · 2025-1-6 15:13:02

大家新年好呀！这是发哥在2025年的第一篇推文，今年的首篇稿件，过去的一年，成都楼市发生了很大的变化。放到全国市场，多项TOP1刷榜，走出独立行情的成都楼市，被越来越多人关注。
去年的成都楼市发生了什么？我们用3大特点回顾楼市底色。结合这些特点，再来看看2025年的市场去向何方。

01.

特点一：

每卖出2.3套二手房，成交1套新房

231376套！去年，成都二手房成交创下历史新高。
与此同时，新房成交99677套。一二手房占比超过1:2.3。要知道，这一数据在2023年约等于1:1.5，在2022年，约等于1。

近三年成都新房&二手房成交情况

成都的一二手成交格局发生根本性逆转。
我们在几年前就在说，成都进入存量房时代，但直到今年，存量时代才正式确定。以上海为例，历年来上海一二手房占比为1:3左右，最高值为1:2，最低值达到1:4。因此，成都一二手成交1:2.3的占比，达到了一个存量市场的阀值。
拉开一二手房成交分化的关键是价格。
2024年，成都新房成交的套均面积为131.22㎡，来自克而瑞四川的数据显示，11月大成都成交均价约2.02万元/㎡。而据贝壳研究院西南分院数据显示，成都二手房成交套均单价为13836元/平米，套均总价130.4万元，套均面积在90㎡左右。
同时，克而瑞四川公布了这样一组数据：2024年成都二手房成交均价为新房成交均价的6.9折。
单价与面积段的分化恰好证明了成都二手房与新房卖二买一的关系。
新房与二手房无论是价格和面积都拉出了巨大的分化差异。同时，成都的总价差异还在变大，记住二手房的成交套均总价130.4万元。我们来看下一个数据。

02.

特点二：

千万级产品成交超千套，成都高总价房源流速加快

据克而瑞四川统计，2024年成交，截至12月8日，成都千万以上新房成交量已经达到1058套，高于去年全年，创下了历年来的新高。虽然千万级产品的成交仅占比全成都近10万套新房的1%，但数量上的突破，已经能够看到成都核心区域豪宅化的趋势。
12月20日，位于天府新区的麓湖丨丽世缦华取得预售证，推出40套房源，精装单价6.1-12.1万元/㎡，刷新了此前麓湖长湖阙10万元/㎡顶跃的单价纪录。4天后，麓湖丨丽世缦华单价超10万元/㎡，总价约3988万元的顶跃全款售出。

麓湖丨丽世缦华效果图

除此之外，成都的高总价房源流速惊人。同样是在12月，仁和春天29号院40套套均千万的房源开盘售罄。更早之前，麓湖钰潭套均900万、玄鸟湾二期5号楼套均1400万，共计195套房源开盘，当天售罄，麓湖仅凭单盘，实现全年超百亿的销售额；位于金融城的清水大平层天花板交子·天元开盘当天成交超30亿，且其中有许多一次性购买2套及以上的业主；时间再往前回溯，招商·翎雲阁首次开盘，总价千万级的产品1小时成交112套，销售金额超10亿；“金三”代表项目锦宸府两次开盘，千万级产品的中签率仅为5%、6%。

仁和春天29号院实拍图

成都的豪宅市场，跻身进了全国豪宅圈。高能级产品的成交更能凸显出成都在全国高端市场的认可度。
与此同时，土拍市场也反映出核心区域高端化。据统计，在成都楼面地价TOP10中，有8宗都是今年拍出的地块，可见，未来的市场供应中，高总价产品会越来越多，一二手房分化持续拉大。

03.

特点三：

持续卷产品力，新房迭代加速

卷产品力。这是这些年成都楼市持续提到的一个词。
以龙湖使用率先在产品中应用入户光厅为起点，这在其后几乎成为了新项目的标配。除此之外，大门够不够“豪”，地下停车场是否配备星空顶、是否是板式结构，都是判断项目卖相够不够好的关键。成都的产品力升级在今年更是开始提速。这种提速一方面来自于市场端的压力——进入买方市场，只有更好的产品，能够得到购房者的青睐；另一方面则来自成都的新规政策。
具体来看，今年的新项目包括几个趋势。
1、得房率变大。
当入户光厅成为趋势后，随着板率从15%提升到20%，成都新房的得房率变得更大。华润置地成都中环天宸相关负责人层表示，新规后120㎡面积段的产品，能直接与2023年上半年之前140㎡左右的产品“抗衡”，140㎡左右的户型尺度则可对标160-180㎡的产品。

中环天宸建面约143㎡户型图

2、立面无“漆”化
立面无“漆”也正在成为趋势。阅天府的最新组团产品的外立面为玻璃、铝板以及铝板一体板，再结合工艺要求颇高的曲面，形成独特的立面造型；仁和春天29号院，则以玻璃幕墙、铝板加陶板呈现立面；而润达丰滨江打造麓湖丨丽世缦华和金融城丨交子缦华，则用大面积石材，打造大都会风格。开窗面变大，漆面减少，正在成为成都新房的立面趋势。

仁和春天29号院外立面实拍图

3、层高变高
在旧版的规定中，住宅建筑的层高即明确了“不应高于3.6米”的上限。今年的新规则是进一步明确了“下限”，“不应低于3米”。换句话说，大约10年前市面上活跃的那部分刚需项目，层高基本都只有2.95米左右，都属于淘汰产品。未来，更多的主流改善项目或直接将层高拉升到3.3米，提升室内的空间尺度。
4、架空层成标配、全景舱成趋势
区别于“双限时代”的成本为王，开发企业为挤出利润空间，几乎都未设置架空层。现在的新规指出，“建筑高度大于33米的住宅建筑，首层架空建筑面积不小于其建筑总基底面积的20%；建筑高度小于等于33米且层数大于6层的住宅建筑，首层架空建筑面积不小于其建筑总基底面积的10%。”也就是说，架空层的泛会所化，将是大势所趋，围绕业主的真实需求，对泛会所的功能和业态进行优化，也成了后期开发商“卷”的新方向。

阅天府建筑外立面实拍图

除此之外，以阅天府开创的全景舱户型，在越来越多项目中都有应用，甚至一些110㎡左右户型都能做到全景舱设计。

04.

2025新房市场：

新房供应减少，产品力集体晋级

2024年成都共计拍出涉宅地块142宗，涉宅宗地成交约7017亩。出让宗地最多的是东部新区，全年成交17宗地，排在其后分别是双流15宗、锦江10宗。

2024成都5+2区域土拍成交情况一览

地价最贵的是贝好家在2024年9月20日拍得的锦江金融城三期H12地块，楼面地价为27300元/㎡。远达竞得的高新桂溪街道地块，楼面地价26300元/㎡，润达丰滨江以26000元/㎡的竞得的锦江区柳江街道地块分别位居第二和第三。
拉通去年全城土拍情况可以看到，除热门地块以高溢价成交外，底价成交的宗地数量约占7成，这些成交价格或将直接影响未来不同板块之间的房价拉开价差。
从2024年的土地供应可以预测一些2025年房地产市场走势：
1、受2024年成都土地供应影响，2025年新房供应数量将进一步减少，特别是上半年情况会比较明显。主城多个板块的新房供应将大幅下滑，2024年一些热门区域，在2025年可能会出现无房可售的情况。
2024年天府新区仅成交2宗涉宅用地、武侯区仅成交1宗，2025年上半年这些区域的新项目供应会出现明显下降。
2、新规土地入市，高端市场供应增加。2024年楼面地价前十的宗地，已有4个亮相入市，金融城·交子缦华、金茂·璞逸锦江、中铁建·西派交子、麓湖·丽世缦华，除新绿色摘得的高新桂溪街道两宗地明确以现房销售预计2026年入市外，其他宗地大概率会在2025年入市。
根据已经入市项目的情况来看，这些新规土地项目基本也占据了土地成交价格前列的位置，是成都高端项目的代表。
值得注意的是，成交价前十的宗地，除已经亮相麓湖·丽世缦华位于天府新区外，其余都集中高新区和锦江区。2025年高端供应重点关注区域，依然聚焦金三、金融城东、大源等板块。
3、产品力进一步升级。产品力升级的外因来自《成都市城市规划管理技术规定（2024）》的政策引导，内因则来自市场推动，从2024年的销售数据可以看得出，产品力更好的项目溢价和去化更佳，这成为开发商投入产品研究的核心。
4、中小面积产品迭代。2024年产品力迭代还主要聚焦在大面积的高端产品上，2025年这种趋势或将延续到中小面积段产品上来。受新规影响，2025年出现2T2的90㎡户型，或者中小面积段的第四代建筑的也有很大可能，但这部分产品大多集中在二圈层。

05.

2025年二手房市场：

成交量保持高位增长，价格“止跌回稳”

对于2025年成都二手房市场的表现，已有多家机构预测有望保持增长。
2024年成都二手房市场表现亮眼。全年累计成交231376套，其中12月二手房成交量达28563套，创历史新高。
二手房和新房成交的差距也进一步拉大。
“预计2025年的分化也会很明显。”贝壳研究院西南分院院长孙堃认为，“首先，在房屋预售和现售转换的阶段，开发商会合理安排推出新盘的时间，放缓上市的节奏；其次，从2024年的供地来看，新房市场的供给不足，预计全年成交8万-9万套。目前成都二手房库存20万套左右，以每月新增2万-3万套计算，结合销售去化，全年预计成交23万套左右，与2024年基本持平，套均单价、总价或将继续提升。”
孙堃表示，这也符合商品房建设要“严控增量、优化存量、提高质量”的大势。
2025年，在政策托底作用和市场需求的缓慢复苏下，房价下行压力或将逐渐减轻，房价走势将趋于平稳和理性，与此同时，不排除市场分化依旧存在。
业内人士认为，货币宽松，利率降低，利率降低和税费优惠，会带动部分人进入楼市，同时新房供应减少，尤其在今年上半年新房供应将明显将少，也会刺激一部分需求转向二手房。该人士表示，部分二手房价格将进一步“止跌回稳”，尤其是面积段与新房供应错位120-180㎡面积段的次新房。

年成交超33万套的成都楼市，2025将去向何方？

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