2024年，楼市或迎来“大洗牌”，2大信号，预示房产新变局

显示全部楼层 · 2023-11-13 18:34:55

房地产作为一个关系到民生的行业，受到各国政府的重视和调控。经济学家马光远曾有过这样一番预言：我国的房地产市场将会出现“三个20%”的局面，即只有20%的开发商能够生存下来，只有20%的城市还有房产投资的潜力，只有20%的楼盘值得购买。
这听起来似乎很悲观，但其实这已经是我们所面临的现实，原因很简单。

房企接连破产，楼市需求正在缩减1 h+ O" V4 V/ m5 F9 @# X+ B

在过去的5年里，全国有近400家房企因为经营困难而申请破产，这个数字虽然不及2014年的2000多家，但是却掩盖了一个令人担忧的事实：房地产市场的需求正在急剧萎缩。2022年，全国的房屋新开工面积只有120587万平方米，比上一年减少了近四成，而2023年的前三个月，这个数字又下降了近两成，仅为24121万平方米。
这意味着，虽然房企的数量没有大幅减少，但是他们的生存空间已经被压缩到了极限，否则他们不会放弃那些高价竞得的土地，而选择停工观望。这种危机的迹象，其实就在我们的身边，原因也很简单。

房价一直在下跌，涨幅的确不高. x7 \; x5 L- x

在10月份的房价数据公布之前，我们可以先回顾一下9月份的情况。根据国家统计局的数据，全国70个大中城市中，新房和二手房价格同比上涨的城市数量分别只有18个和8个，分别占总数的四分之一和十分之一。这意味着，大多数城市的房价都在下跌或者持平，而上涨的城市也没有太大的涨幅。这样的趋势是否会持续呢？
我们不妨做一个预测，如果按照20%的标准来划分值得购买的城市，那么未来可能只有14个新房城市和7个二手房城市符合条件，占比分别为20%和10%。这是不是太悲观了？也许是，但是我们也不能像过去十年那样过于乐观，毕竟房价不是永远只涨不跌的。

1、2024年起，楼市或迎来“大洗牌”
楼市的未来将不再是一片大同，而是会出现“大洗牌”的局面。这一变化可能会在2024年显现出来，因为2023年的前四个月，房企的拿地活动明显减少，说明他们对市场的信心不足。
比如，曾经和恒大一样疯狂拿地的碧桂园，今年前四个月只拿了43亿元的土地，而去年同期是797.7亿元。还有一些大型房企，如万科、绿城、滨江等，他们今年的拿地货值也都大幅下降。很多城市的新房供应也很少，这反映了房企对楼市的前景不看好。
房企收缩规模的根本原因是楼市出现了分化，无论是住房的供应类型还是城市的经济水平。住建部的负责人曾经表示，十四五期间，我国要建成870万套保障性租赁住房，每年平均174万套，占商品房销售面积的14.5%。
这说明，租赁住房已经成为我国房地产的重要组成部分，而不再是以买房为主。另外，一二线城市和三四五线城市的差距也越来越大，很多房企选择退出低端市场，专注于高端市场。
这些因素都导致了楼市的洗盘趋势，而且随着2大信号的出现，房产的走向也将迎来新的变局。

2、信号①：7地住建局，被立案调查
全国统一大市场的建设，是国家的重大战略，它将打破地域壁垒，促进商品和服务的畅通，激发市场活力，提高消费者的福利，同时也将防止地方保护主义，制止垄断和不公平竞争。为此，国家市场监管总局已经启动了制止滥用行政权力排除、限制竞争的执法专项行动，以规范各级政府部门的行为，保障市场主体的合法权益，维护市场秩序和竞争机制。
据《新京报》一篇文章统计，截至2023年5月11日，全国已有7个地方的住建局因为滥用行政权力排除、限制竞争而被立案调查。这些住建局的行为，主要是限定他人购买其指定的经营商品，限制其他经营者正当经营活动，妨碍商品服务和要素自由流通。
例如，昆山住建局曾经发布过一份通报，指责嘉宝网尚和长泰两家房地产企业擅自大幅降价销售，扰乱房地产市场正常秩序，要求立即整改，暂时关闭网签入口，还将面临罚款处罚。这种做法，显然与加快建设全国统一大市场的意见有冲突，它不仅损害了房地产企业的自主经营权，也剥夺了消费者的购房机会，不利于房地产市场的健康发展。

实际上，房地产企业之所以选择降价促销，很多时候是因为面临资金链脱节的压力，如果不降价卖房，不少房企会因此出现资金链断裂，尤其是那些负债较高、摊子铺得较大的房企。因此，即使知道降价促销会被约谈，也有房企冒险一试，说明这是市场供求关系的自然反应，而不是破坏市场正常秩序的行为。
如果所有房企都愿意加入降价促销队伍，那么房价的形成机制就会更加合理，更能反映市场真实情况。
因此，我认为，各地住建局应该遵守国家的法律法规，尊重市场规律，不要滥用行政权力，不要排除、限制竞争，而是要为房地产企业和消费者提供公平、透明、便利的服务，促进房地产市场的稳定和繁荣。

3、信号②：楼市“通缩”现象，越来越明显
目前，我国虽然没有陷入严重的通缩危机，但是通缩的苗头却日益显现。根据国家统计局发布的9月份PPI（全国工业生产者出厂价格）数据，9月份PPI同比下滑3.6%，环比减少0.5%，这意味着供给量超过需求量，生产方只能通过降价来刺激销售，而这种持续的商品价格下跌，反映了经济的萎缩，通缩的来临，其根本原因还是消费力的减弱，这一点从9月份CPI数据中可以清晰地看出，9月份CPI仅同比增长0.1%，比5月份下降了0.6个百分点，增速连续4个月呈现下降趋势。
如果说这还不足以证明通缩，那么等到通缩真正到来的时候，或许很多决策就来不及了，比如买房这件事，现在房地产虽然在一定程度上受到了政策的支持，但是房价仍然有可能出现下行的风险，买房的时机就成了一个问题，因为一旦通缩形成，人们的消费意愿将大幅降低，不敢买房甚至不想消费，这时开发商又面临着工程款、农民工工资的压力，最后不得不选择降价出售，一年前100万元的房子，或许一年后90万就能买到，这就是通缩的恐怖，物价下降，经济倒退。

写在最后：
随着时间的推移，房地产市场越来越不受行政干预的影响，而通货紧缩的危机也日益临近，这意味着房价有可能进一步下滑，房产走势也将出现新的变化，即房价变化更多地取决于市场供求，而非政策调控，想要阻止房价下跌的难度也将增大。