* b& D3 ~) Z2 N1 k @% i2 s7 [( S; b“深圳人血液里流淌的都是咖啡”
7 @9 I& J' n7 O; j2 W这话一点也不夸张 0 `* ]0 c' g9 r* O
深圳人爱喝咖啡
% K D4 I( z+ J! p! q' c这是一个公认的事实 , Z, k7 ]9 @3 z9 Y0 [, v1 @" B |: S1 m
在福田区莲花街道
5 c% T6 Y; p2 e2 {景华社区翠叶道
+ R6 f; x& i9 {3 N9 d8 Q' p仅仅100米就有7家咖啡店
' o; }1 W5 P- G6 e4 l9 K这条网红街道 2 }* J6 e" J% {% T ^6 _! l7 ^5 }
吸引了一大批人前来打卡 - n; ^; |% d$ w
曾多次被新闻媒体报道 # h) n$ S5 `' q) }' S) ?
甚至火上央视 ; J t/ b7 X, e2 X
' R( t2 B& E$ ^; s! m; @
/ y# n% _; H( Z9 M: W9 l* o4 I3 T' z) R$ o/ u
: }! Z h- [7 m2 j# q6 C7 O2 f
（点击100米7家！这条街火上央视查看详情）
o+ o6 x% F, d: q! Z3 i9 t( |7 a2 y9 O7 W. |
) J: D9 m3 }9 r+ Q8 t3 B
当你走进这条街时
( i8 t9 c/ f2 w& i可能还会发现
3 R1 ^; i* \' R一个特别有意思的地方 ' l1 Y8 Q- K9 B. Z' h
▽
k" K4 h/ [/ a6 v* Q* v. `$ L; r/ ?( T+ L+ x8 W& W% ]
视频加载中...- z4 p0 f1 ^- `# y! h5 e
# N/ V6 N, ] e, B道路两侧的住宅几乎一样
" x$ M! c' V$ j. P/ ^% {5 M, M' V但底部恍如两个世界 c/ H& o1 d+ q, B3 s
左边是文艺清新的咖啡一条街 5 {4 f4 `: f- R# k
大家坐街边喝咖啡、晒太阳
" O L) Z5 M$ {8 [) V$ E6 w0 c右边却是一条围栏到底 6 {, p: ?' @1 s" B4 f" b6 E9 V
街面只用来停车、走路
9 w' x% N/ v6 g. _1 ]; i. D; M5 s/ q( e; t7 I
2 O$ I' N5 h; `2 T5 o& ]$ s' W1 z7 z3 @( b# o ?% M
: D2 P# \, Q! `% y4 E+ P图源：抖音@何大爷 2 S8 O: N2 M( [: D( N
4 `( ]& R; {2 W1 \& Y3 e$ d, a
3 q' n* S: {! s6 H是什么造就了如此不同的景象？ + @* X- e4 m+ {0 S9 V% @9 O3 ]& h
其中的“门道”在于
) ~8 k! E) o1 S! g5 _6 K& O( y左边的住宅区 9 g8 K7 L0 \: v
采用了
7 L* ]( |) Y5 u9 {0 X底商模式 2 Y6 s$ o( F2 ^; ?" x2 f3 N% N9 n
0 k/ l: t1 @& k' ]8 T4 ]5 o- k6 O
, O' z2 W B' e. f; |6 M: T. S$ Y1 R u- o+ I* m, C0 B& C
4 M, y; j% X/ R: s; L
图源：深圳城事攻略 8 M+ k1 }( [3 R2 ]2 z$ K
! Z9 [# b6 L& M6 ^- o* {7 V- l
# T& f2 W. |. O* ]7 N5 b( \底商 & f; x3 f8 Y) i( W6 I+ L6 ^$ [
通常和居住绑定在一起
! I( n! i; Y, w% Z也就是上居下商的叠加模式 " _0 V, ~* y4 W% k. R) N3 Y2 Q
这是人类最早最普遍的 2 y, [2 J; X) m' R
一种商业形式
0 X% l+ Q# s( Y6 m/ d! {2 K
; f/ D) L- Z# V O! U
+ |/ W; S! o- b9 z; m1 @
9 ^2 h X( C9 \) U- @2 |2 q5 b1 x1 c. |* p
图源：深圳城事攻略 ' H N8 v0 z- \* N* K& ]4 P
0 n x0 r! f: ?& O' H/ v; n
( K* R, A9 b) X2 a" P+ N底商模式分为好几种
9 w0 t. @5 @* c' i! Z3 j4 y每一种 / [0 e7 M z5 P
都对应完全不同的感受 ' B" q6 }1 J! I3 ?: V' t) Y5 P
; ?6 a: B- Z8 G# d
/ J1 p7 ~& R: ^4 D, J+ a
. W R6 G* y+ t, i
1 s& A, ?* [" I1.0版
6 [) Y H% y/ U8 |+ H原始底商模式
]) X6 [+ { j! r8 a$ N' J+ d1 G5 U) e4 ~/ _
1 P: j; O6 i; z; T# z H
图源：深圳城事攻略 ; d' a) C2 v: u- [4 Q
" S9 U, O& s! `$ ]2 o7 @3 _, h9 j7 ^
# G: h- D0 V! X7 ~9 r$ w像翠叶道咖啡街这种形式
) A d7 L1 h6 `" _3 H* ~就属于最原始的底商模式
e$ P1 ~1 j2 _3 T1 _$ V' e' g
, o8 X; p) c# l6 O# g# {! u
7 z, a4 _, h% D# ^2 x这种模式
( S @. l5 {8 a+ E由原本纯粹的住宅楼
; e+ q6 e; J) L3 V$ Y) G# D2 V }改造而来
3 S% D4 Q3 O8 m; k$ q* _( O4 e& [8 O* o4 {
2 J( X3 i0 U/ E$ b! i+ f$ E图源：抖音@何大爷 ; D" J: I% h, x9 ?1 P5 r& W$ ~
* S6 [# V$ I. D
L" Z% s7 c m9 G! [- Y; w- t( _这种做法
' u$ |* U. W: Q从古至今一直延续
5 m, { Y; R7 u
1 ?& U& I" m/ E+ W/ |( Y# B
; @# e4 w$ o6 V9 n4 _- x [它是街道商业潜力被激发后 ! l( n6 C J v7 t# x
大家自发做出的回应
% ?* M( ?: d. a* z" h由于是自发改造 1 g. y7 n9 V x3 H1 F D6 p l) D- t
老楼结构限制的开间不能很大 . H. A& \. T( Q ~
所以只能适应轻量的业态
: Q! e: P$ F1 X8 h% S如便利店、咖啡店等
q2 A) u5 T0 d& T6 _2 R6 X这一类型的店铺 $ s7 j$ f- ~ K. g. B8 t
7 x$ ?1 u: N3 ]5 T+ C( h
/ n, u: v5 \" [/ X' R3 c, Z
- E8 i0 B0 {) [: l- L9 H- }
- J$ _/ {- r+ I9 {) L
9 ?: m6 d2 D l7 d0 U. A
! V7 ?: c; q% c$ }& Q6 I0 F/ R: k0 P4 G* e/ A6 g
图源：ShenzhenWeekly、深圳发布 4 J' h: R( Q2 A& P9 X
x3 \2 N S" r, g0 O* }. o) f
/ B8 A7 p! q4 G7 D这一类店铺 - P: h9 z U9 N
通常会把店里和门面
+ w% M i' ~% A2 D5 k+ j布置得很靓丽 . R r9 B8 T$ M. @4 C% t
再加上这类场景主要集聚在老城区 8 R, f- }/ O0 w; C b2 R- l# ?
路很窄，建筑亲近街道 : x6 S1 J3 N7 I/ h8 W( F9 z+ R4 j
在店门口放把椅子
7 Z# n9 P1 S! ^1 ?6 c2 D搭配行道树
, @: C2 `' X: r5 o& `$ x# T+ X6 G就特别有文艺范
9 I7 T9 |8 o/ C2 r- O7 ~很适合喝咖啡放空 & ?0 {; q2 C8 _: F% i
) x ~8 Y3 ~4 s- h; X0 l! n
9 J& e! d% V8 }9 v1 f
- I# x; ?2 {9 j u8 K9 y) q. `$ z1 H" t3 t7 n
图源：深圳晚报
2 f* {7 k0 h2 Z5 [$ J) W; X, W9 q. d2 j
5 D! |7 G( V, ?& L1 n2.0版
" e, K/ b/ g7 A; v大规模底商模式
0 G( |/ ?+ w. F6 K, q& Q/ `* Z4 y; ^, ~1 h0 U! Q z5 F# i
: M# {# v% s& @6 G
( m6 V* ]( ]' d) W" z4 W
4 x# |7 I1 X/ v) h图源：深二代灵魂推荐 : c6 \, S/ ^4 z' s( @$ Y0 }( O
- w3 g7 K/ I0 l: t! \
8 N2 ]( L7 e% G" ], {. Z大规模底商模式
$ p! E3 r! h& _5 i& |1 ?* T是原始底商模式的升级版 * B2 H' V& o+ \6 z3 }# O9 J
基本布局在在新小区楼下 - L i* n) u: Q5 l8 _
或者花大精力改造的区域 1 H4 Y+ f9 e7 j5 u7 Y) h. ?
: P6 p7 \) `3 }1 u7 l3 U
. q1 n" `7 ?' j" N) t0 O$ n( v/ {5 h" A5 a. U$ n# c: j
4 L+ G r; I) F; e0 p+ n图源：抖音@何大爷 2 e+ K) \ \9 A. a: O
# `6 w& U6 W A2 J7 V. A1 [9 e ]
- E5 B8 E) @8 j2 e0 q底部打通房间，改造布局
2 T' o; F% A0 m" q# D/ `- L每一家都可以做得很大
9 x5 W" J* C! q/ Q/ {0 X2 H过大的租赁空间
+ @, S+ \' s2 Q9 X" f" L- Q排除了买手店、咖啡店
! v+ {; T" C! z# g/ M$ e这一类业态
" w' V! ^% g3 A4 y6 ]! ~! {基本被大品牌或者大中餐厅青睐 3 K5 i+ z6 @* Y' z" U( O7 p
3 N" _% k7 X6 r: n
: s5 {. b' {2 ~# M& ~: n. F% J" g/ f& X/ n w
5 X* ?% P% I& g8 O' H9 l b9 C# }/ G7 H) z& X7 b
8 x7 [# @* d. _% ?2 I& f5 K图源：抖音@何大爷 ) L& s4 o5 l: }2 ` ]/ A9 \& b
& U+ E! S3 d _! Z
9 {6 X# R9 t$ @9 A. C2 A
这类升级版底商 1 k& @: @% F I& B5 r6 P1 D
改造出文艺气息满满的咖啡馆
, }6 D4 j* ^) h% t- T) Z# ]: S更倾向于
9 M8 S2 ^0 W. X V营造烟火气和喧闹的氛围 / {2 d k! I: R0 g9 x
/ S% m9 Y+ N4 V* \+ O
+ I( u& g! ?( @$ @9 w% f; G# i
0 N3 D e5 ?: ~ k7 h: L) ^0 _, @
图源：深二代灵魂推荐 " b% @* ~+ y- g3 z9 g, G
' t' p1 c$ S# c* c
; h, ?8 F5 F7 z" w
3.0版 1 t" O' L. ^0 {& p5 x
预先规划的巨型底商
6 L+ D7 ^5 @- F( j9 \& c" W* i) g
. E4 N# ]* `, D. N, C, A
: f* B1 F2 X) d2 T$ n" Q E# p2 k0 a Z
% N6 J3 q3 [0 q3 o, P, i
1 f! n0 d @: x. C9 Q! ]底部大商场
; U5 A* Q' ~/ ?! K! Y8 _& n0 _上部居民楼 2 ~! m1 E5 ~% ?, v1 o% p: p5 d. g
这属于在设计建造时 * J4 g) g+ \2 z9 Y% b
就直接规划出了“上住下商”的格局
, L8 y# G2 J4 s3 ]; C F1 V/ A5 r5 b1~5楼是大型商场
( `) @$ F! o0 X) T! ]小区花园被抬到了5、6楼
$ d% p. N! v9 G( ^0 V然后才是住宅
4 |: W& v/ z4 C" J5 V
9 M9 a( O# c/ Q6 @; x3 _7 \/ u( |
' g& n. Z& ~* D/ O
0 d l6 Q- X6 W0 ]
! C9 B$ L: B# r7 }3 b图源：抖音@何大爷
: L2 d- q* W# H+ R" J9 k& W& ~) A7 P d/ g, L; g
6 i! a1 ~% y2 x+ m) h2 w7 }! L3 f
这种预先规划的巨型底商 ; K/ S9 d3 @7 o& r
在深圳很常见 . {3 z! e. q, f6 M- {
能够满足社区居民
1 W% U/ D# t7 B `: S z9 W' v+ ]: Z" R) {8 ]
各项需求 / i! Q% ^2 _0 x& S: u
+ y. |2 M2 N6 s7 n! x
- B9 h5 F. ^* C" n9 R' G( X
6 W6 g5 f/ F7 k g2 s4 e! i$ Z9 F3 o; f9 ~' V( h+ Y# \3 |
图源：抖音@何大爷 . J: v4 ]5 P9 v5 W4 p5 }
x: R: u+ K/ h* J/ H
$ w' y R1 C! r3 Q: ~" ~. `, z但这类型的底商 - b+ O" U" N- n% w" @
无法营造
& c+ \& g! v0 Q# w, L3 L# v翠叶道咖啡街这种小资文艺的氛围 1 R* M# `# y7 [/ x7 ^% ?/ M& `, f4 k
" H+ H' b! i/ h9 U1 y, _$ v
2 }1 s/ D, P! [. p3 x. V
因为，这种预先规划的小区
: L" X( X! w3 O# U往往搭配超宽阔的道路
' N4 Z7 \( w, _! h& v建筑沿道路往后退线很多
! o8 T4 C% ]8 g; }随便目测
/ h' j( J! i1 o" S都是离街道二三十米的距离
. f# H) H8 j$ F除此之外，中间还有 ) u/ h5 S7 J j' ~& [( M
栏杆、绿化带、停车带
" x- M( M# Y4 L5 m8 f. d; [$ L6 B或小广场隔离
4 x P% y7 T) d+ r) j+ f& u致使底商和街道之间 ) {0 A3 ~% Q% g
存在着漫长的物理隔离 0 k8 Q) w. z5 a; k
% Y* D& r, {. A( |% k1 x. c
4 l; }* G' t$ W- c4 r
5 A2 o) F4 d t! Q
' C- Z- Y8 H1 v1 V
# r2 |( W3 c/ Q; v6 U. h% H! J& B) ]7 O2 }; Q- y) c
图源：抖音@何大爷
) N" i3 C9 C; _' r% A$ S4 f# o7 C0 R/ e
$ L( L4 o. j) a9 ]' `) P
- d$ \. W# t3 F9 i, G5 Y9 S就算是露天的座位 ( T$ T. J- Q0 z, J H
商家 ! e8 q+ S4 L8 T
也会用厚重的花坛来做隔挡
, W! S0 Q7 ]% c' S可以看出
/ h" I# \3 T. j$ F- ? G中间地带的喧闹和杂乱
( K( T9 z6 Z l. P- ~1 B并不是商家和顾客想要的
2 P" [: b9 ]% z) |3 x% F/ u
6 c; {4 D4 K( h3 O
2 |7 g: |8 V& F- V
8 ^0 `- n: {+ X, Y" d+ @
. p+ Q" @$ T! R( t
图源：抖音@何大爷 # G( ~' {: S! ~3 I/ V
4 a- o! _5 N ?1 s" P
8 s# c7 [+ P& K z很多人说 % O- X' H4 d, t/ K8 g+ A
城市的老城区 3 j' k7 E/ K& S) B; j
容易改造出文艺的街区 ; p \, K! N0 e/ h
其实这种街区
% }: c. y: \9 {$ u对空间品质的要求并不高 0 Q5 B- M7 x! c! ?% [
但它对尺度的要求特别具体
% E# b; w! \* z2 C0 A7 |; W不管是底商规模
" w( Y" \1 y& X$ b" m) c还是街道尺度
: f" x, b8 ^$ d偏大或偏小都会影响效果
1 l% h& y) M; ~9 }: f
9 k! `" C% C7 v2 F1 b
7 l6 ?0 Q. r* X8 p: z( z T7 |8 x( X( q: F4 V' u
% |: l# a& m4 i/ V/ o图源：抖音@何大爷 & P$ k B% o) G3 _$ C
1 X2 C9 ^4 c$ U: z6 u+ R
) p0 M& V" P; n# o
举个例子：
$ P# t$ K1 _. d5 }4 p, A. s% ?- p- X6 ~: y+ ~& P
1 y. E( T0 s0 h4 W1 |% ]2 m6 a) U$ C3 H
说起咖啡文化 * M+ t. c4 x2 w) E! ~
很多人就会想到上海 & ]% F5 d- ?; S: x0 Y# J
数据显示
% v. ?1 {, V0 m$ O目前上海咖啡馆数量
4 a& Z( \- L6 ~+ L% |位居世界第一 4 K: }/ J' Q6 d X
徐家汇到黄浦江这一片的 & q. z4 b7 D1 U3 |- c+ ~
“梧桐区”
% e1 y7 F* j* c( Z; k* T: d是上海咖啡店最密集的地方 - w* b. [' ]6 x! m
也是全国咖啡馆
. {2 [! t+ q( N: r. S& @最密集的区域之一 & Q7 F3 @3 j B+ x
. C+ P9 f7 r. x/ s D9 a' k
; K2 \9 Y" Q/ n% O8 I6 S
; ?1 y& V3 b( z9 n- D
' }, C- o. k: E1 ^; T" D0 z9 {1 v
b2 l% O! ^: c- o( f; o4 @1 Y, w
图源：徐汇文旅
/ x- P4 p4 Y$ I4 h# A% u/ p3 Y* J m! l3 ^+ `4 a) a
8 A1 T+ u+ a x3 | `# N. }
为什么“梧桐区” - w/ I2 b) Y( B2 o7 R
可以形成连片的咖啡街区 3 H' Q5 h+ m- Z: R2 {& e. P
而福田则形成的是
- D( M$ x; i2 ?* Q诸如翠叶道这样的小型咖啡街？
# h5 H* Z0 d2 b* O1 }, t+ e5 x
P: g: R& \- `" g2 X3 F/ y
5 ]% J7 U# v9 `2 Z0 Z, b. m/ ?! a
其实福田在人群基础上 # {' `3 P, B. n; B* y
不亚于上海静安徐汇
) x) y9 G+ B* b* U% g9 e金融白领、年轻人的占比 & E, j4 ?0 _0 L; c
也很庞大
% j1 q$ W1 }# l0 \之所以没有形成 : N/ F3 ]. P; P4 ?. J
和上海比肩的咖啡氛围 . c% m4 H- t E# N* E |8 R! V
多少与建筑和街道的尺度
( K5 ]: r; e0 B# ~' C有关系 , B, q. X2 g# G. |
- X9 ~- [( C, P7 i* a( K
7 D$ [# o' _1 n
7 `! b z: i8 O" H. Y1 N4 T. y
$ p# T1 j. U6 P3 P: e. E3 m$ ]图源：ShanghaiLOOK
* D* x; t3 m/ ~3 r
/ o' Z5 S$ K# A$ C, U
% m' n% q1 n2 L5 \( @! M+ k3 c
喧嚣马路和大型商场 $ |. Z% B9 P# v! U. x
天然排斥
9 K% N2 H. o4 u静谧小巧的咖啡馆 ! b6 z6 p G4 l+ R6 I
. C3 x( U' Q' g$ g
. }1 A' D! }9 U0 W而且，咖啡馆 - C& k# i$ ?1 K: l( E1 w! G
属于一种弱社交、重私密的消费场所
. o0 e- ?) g" V1 _2 s1 t# g0 D和酒吧、餐厅不一样 % b% U! R* ^; D
它需要的是
* X0 W5 E. q5 P, P你走着走着被吸引
) C: s; D4 D$ A7 S8 [: U( h4 V然后决定坐下来试一试
5 p( |5 z. e) E& h/ A5 l而不是驱车找车位
% ?3 T* ]* V; q特地排队叫号
' c$ d) _ x8 g' z9 I- p
) K8 |, n- E t9 J _$ _: a! ^7 ^. V
1 ^5 M1 E9 T7 @$ s* ^8 A
K0 @" g# {8 y+ L5 y: C
; `! H3 C7 f- g+ Z0 [5 ^图源：ShenzhenWeekly * ^5 }8 k: b0 \9 f: A: U: ]4 S0 c! o3 T
( Y# |" M6 @- @! L. o5 r3 _1 c
m7 P* u. h2 K y所以 0 G7 W3 X3 _. n. \; |% o7 q
福田这条短短100米 . j1 p/ Q5 D6 B ~, o
能开出 # a' j$ Z$ z, E0 K: e* O( m
不同风格、具有人气的咖啡厅
) ]" {' u6 k9 `9 J( X3 g) [% I0 l, t说明了一个道理 8 }# u: F9 R3 D: g6 v) w5 m# w. {2 H
+ D( s! ~3 E3 j8 o/ M; d' T8 P9 N$ h9 L- `( l. {5 z7 G
( w5 W, ^$ e+ K+ B- d% r! b* [“; V1 z+ w0 @4 t* M3 t
并不是一个城市
/ i* d n6 j2 Y没有某种文化
6 j. Q1 M5 Z2 S1 x4 K2 e只要找到
; S5 Q$ |6 v8 b1 c2 }6 l7 d适应这种氛围的空间形态
( t1 {4 F4 \) _9 O文化照样可以生长
6 X6 g' {/ D, c” ' T. G2 z) T# s7 s8 ]7 m' A
【今日话题】 3 H: k, @4 `3 k8 l( T7 ?* h b
你家楼下是什么样的？ 3 n7 p& G! A7 o, t
你喜欢“上住下商” 2 V! \7 r% p5 ` Q
这种底商模式吗？
$ p3 G% E5 Q2 b/ _& S( T快来评论区唠唠吧~
E3 e5 F0 G: [3 |% ], W" |
1 M8 b" x+ M" y8 V8 ?3 t
4 s% U9 X+ e, L
- END - |
提升卡
置顶卡(30天)
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
千斤顶
显身卡