如果房价下跌，从房地产市场逃离的钱会流向哪里？

问题提于2016年9月底，尽管房地产市场依旧火爆，但看空的声音已经越来越多。
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. U6 f2 a9 Y# i+ a不管房地产是蓄水池还是堰塞湖，总之大家普遍认为房地产吸收了大量多发的货币。如果房价和地价下跌，房地产吸收的这些钱会流向哪里？
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8 I5 l6 Q. S0 c8 w7 c这些钱流到哪里，都会导致相应资产的价格上涨。从投资的角度，如果房价要下跌，该把钱投到哪个行业呢？

我一直讲，我国的房地产，最好的参照物是日本。
& D0 {. Y: p: f为什么不是美国呢？
* ?" S$ O* k0 Z因为美国真的有本事把自己亏掉的钱，从别人身上薅回来，而越南和日本只能自己受一大半。
那日本当年房价跳水的时候，能够把美国都买下来的房地产折价后，从房地产市场逃离到了哪里？
结论是哪里也没去。
- \0 Q! S3 S( K& G7 `* R7 m那些钱本来就是虚构的，自然要凭空蒸发。
我为什么讲那些钱是虚构的，很简单，因为从一开始，就不是所有房产都能变现。
$ r& |. Z+ i3 `& K北上广深一套房价值数百上千万，这个是确定的，你挂出来卖，也一定有人买。
但是如果所有房都挂出来卖，依然卖这个价格，还能保证每一套都有人买吗？
这还是北上广深，二线三线乃至十八线呢？
所以我国房地产价值65万亿美元，这是个伪命题。
3 ]% L3 a: c; r* D这笔钱不可能被套现，所以房地产本质就是庞氏骗局。
  \- q' d. S( F; ^7 i* l而庞氏骗局一旦崩盘，除了第一波套现离场的，和携款潜逃的庄家之外，余下的，都是输家。

你认为的逃离：
好像房地产要开始下跌了，我先把我的房子挂1000万。
0 T" d: P% `1 ^; U  o% K( n  h过几天，好，卖掉了。可以开始下跌了，我看看我的1000万放到哪里去。

实际的逃离：
呀房地产开始下跌了，赶紧挂牌，1000万。
两个月后，卖不掉啊，周边都降到800了，我挂700。
两个月后，还是卖不掉啊，400都卖不掉？不行，再低就跌破首付了啊。
  ?9 G! W, K6 V1 H0 l一个月后，5555，银行来催追缴保证金了，没钱了呀我，555555.

+ N. n* k5 w9 O# `所以，哪里有钱可以流出来？

首先题目就错了，
* O5 H1 L1 T7 r; [! @% E7 `不要以为房地产里面的叫钱。

+ `8 V& w  {) F7 h9 t其实并没有海量资金在里面，1000户成熟小区，二手房成交10套，一套500万，整个小区就这5000万资金。

$ `' {# q, n* T# _你说10亿地皮费用？你说3亿建造费用？你说50亿购房款？早就进入整个金融市场和银行里面了，尘归尘土归土。
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你以为1000户都卖了，能有50亿资金出来祸害市场？

噗，1000套，大家一起卖的话，能卖出来5000万就笑了，知道啥叫挤兑不。
燕郊房价暴跌，也没见其他燕郊老百姓开上奔驰啊。

2 n, Z6 S: y' j8 ?4 m欢迎抬杠。

一点愚见：钱是流不出来的，交易市场被封锁了
1 P) H; `% s3 l" y, M( E1 a6 m  X房价下跌，封锁交易，房地产这个蓄水池里的钱相当于蒸发了，蒸发的价值最终转嫁到接盘侠未来牺牲的劳动上，也就是说，高位接盘的自己承担了房价下跌的损失，并且未来要白干几年甚至几十年来为蒸发的价值平账

看到这个问题，首先说一下，“大家普遍认为房地产吸收大量多发的货币”这种观点值得商榷。
坦白说吧，我觉得这种观点是不对的。是在给房地产和政府洗地。

1、土地出让金造成基础货币紧缩，房地产的各种税收同理。
8 X$ w& U/ y" V* |/ ?政府对土地实行招拍挂，收到大笔的土地出让金，进入到财政存款中。
! e% r7 r% S! x3 K5 F. J资金的流向是：
' ?6 N: [- U3 V0 N1 W房地产企业银行账户-----政府财政账户----央行资产负债表负债端
* `2 G8 P- y2 t* z" ~土地出让金进入央行资产负债表后，属于财政存款，这会降低基础货币。这个效果相当于紧缩。
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% D8 k. v2 c  O$ A* a+ a* p2、房地产开发贷款创造m2
( \. q( Y, Q  {* ~9 p! Z7 K& D拿到土地之后，房地产企业开始开发，于是找商业银行贷款，这个贷款创造了m2，这个新创造的m2，随着房地产企业的支付，进入开发的下游行业，比如钢材、水泥、设计等等。所以房地产开发是创造m2的，有时候还不止m2，比如通过信托、委外、资管计划、发债、股权融资等等，总之扩大了社融。总是这是一个创造信用的过程。但是新创造的流动性并不是沉淀在房地产里面，而是随着房产开发，流入到了下游等行业。
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3、买房抵押贷款创造了m2
4 ^7 a* G1 n. V6 ^房地产开发好了以后，卖给消费者，消费者买房向银行申请抵押贷款，这个行为是创造了货币的，属于m2，这部分流动性毫无疑问是属于进入到房地产里面了，但是房地产企业随着后续的开发，和多元化，也会把这部分流动性分散到其他行业，比如万达收购一个电影公司，那么流动性就进入了影视行业。

: u4 _5 L$ d# ?, w) B1 H4、炒房和不断上涨的房价会对其他行业的流动性产生吸血作用
0 d( A  y6 x& u3 z不断的炒房，会让投资者的资金不断沉淀到房地产中去，然后不断上涨的房价，一方面使得房地产信贷创造更多的货币，一方面对投资者和其他行业产生吸血作用。

所以，严格来看，并非房地产成为货币的蓄水池，而是不断上涨的房价产生了越来越不均衡的货币流动，对其他行业形成流动性挤压。
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房价下跌会如何呢？
有人看吗？
! z0 b) T+ k2 h) X$ P: U" `7 c2 r~~~~~有人看，再抽空写一小段~~~~~~~
有人问财政存款和基础货币的关系，我来简单说下。
现代货币早已经脱离了贝壳、黄金等实物货币的阶段，叫做信用货币，其实就是负债。
说白一点，就是用欠条充当货币，当然不是任何人和单位的欠条都可以充当货币的，只有银行的欠条才行。实物的欠条就是纸币+硬币，这个只占债务货币中很少的一部分。大部分的欠条都是（非实物）记账的银行存款。
在我国，央行的货币负债就是通货+准备金，通货是央行对社会公众的负债，准备金就是央行对商业银行的负债，这两部分加起来就是基础货币。
根据央行资产负债表，资产=负债+资本
5 \9 t2 k1 w$ f  w基础货币=通货+准备金
/ _! ^2 r# e5 V4 R# ?因为基础货币是央行负债中的一部分，
资产=基础货币+其他负债+资本
（其他负债里面包含财政存款、外国存款等）
  z( ~7 {( Y; C基础货币=资产-（其他负债+资本）
资产里面包含外汇、贴现贷款、国债、黄金储备、MLF\SLF等等。
7 q& S' ?; c) U. \0 w) L其他负债里面就包括财政存款等。
所以，财政存款增加， 就降低了基础货币。
9 S6 d; p3 E/ \6 N0 Y那么还有人问了，财政存款不是在央行吗，你央行对着财政部bb什么？
这个问题，我觉得要这样看。
! e4 m" `2 G0 V" n3 @6 v~~~~100多赞了，我来接着说我的观点~~~~~~~
, K8 |+ I6 |5 w+ H" H" j: s大家知道了，财政存款会减少基础货币。在以前中国外贸超级厉害的年代，双顺差+强制结汇使得央行资产有大量的外汇占款。
这样一来就造成基础货币的被动增加，这么多的外汇不能都变成基础货币吧，于是央行发行央票来对冲外汇占款的增加。
# f- n! R% D1 T4 x+ g6 \; Z这时候的财政存款也起到了对冲外汇占款被动增加基础货币的功能。央行对此表示欢迎。
. a# h- D* q, i" Q2 Q' }& q! M$ A后来情况发生了变化，外汇占款开始减少，某一年度甚至出现了资金大幅度外流。
今年的情况大家也知道了，在打贸易战，出口增速下降，有些月份的外汇还会减少，比如刚刚过去的8月。
这种时候外汇占款投放基础货币的渠道慢慢不行了，在资本外汇严重的日子里，会对基础货币造成很大压力。于是央行发明了MLF、SLF等金融工具来投放基础货币。
这种时候，不需要你财政存款来对冲了，而且你财政存款减少点，还能让我央行的基础货币宽裕点，你们财政光收钱上来，不花出去是怎么回事？！我们弄麻辣粉很容易吗？本来外汇就面临外流的压力，结果你们财政还来消耗我的基础货币。叔能忍婶也不能忍啊。而且去杠杆、资管新政、表外转表内，打击非标、各方面压房地产的政策一套下来，市场急需要基础货币的稳定投放。能不能有点大局观。
" @! i' ]0 S! s; q2 E; N于是，央行就实名反对财政部了，你们财政赶紧花钱啊，少收点税和土地出让金吧，减税落到实处行不？
说回到房地产，有一种说法是房地产吸收了市场上大量增发的货币，避免了通胀。
/ q7 p5 P+ P& g3 l; N2 J哈哈，这种说法我觉得要么是不懂，要么就是在给房地产洗地，姿势颇为风骚。
正确的说法是，房地产挤压了其他行业的流动性，造成了资源的不合理和低效率的配置。
为什么这么说呢？
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2 u  N; d  a, z, s5 f为什么说房地产挤压了其他行业的流动性，造成了资源的不合理和低效率的配置。
罪魁祸首就是高房价。
# v# @- k  X( @. r% a  ?- t; k2 @先说一个货币金融学的基本原理，那就是央行只能控制基础货币，而无法控制银行派发的衍生货币，比如央行可以控制基础货币为1个亿，但是这1个亿的基础货币通过商业银行发行多少衍生货币，这是无法准确控制的，可能是3个亿（货币乘数为3），也可能是5个亿（货币乘数为5）。
# s0 e- }* [) o9 ^具体多少，要看需求和市场风险。当市场上贷款需求很大的时候，那么m2就比较大，如果需求不行，或者银行觉得风险很大，不愿意贷款，那么m2增速就比较小。
但是当基础货币一定的时候，m2是有一个上限的。也就是说，基础货币是衍生货币的发行基础，这点可以理解，如果信用货币没有一个发行的锚定，或者说脱离了基准，那是非常容易发行泛滥，造成恶性通胀的。
明白这个道理，我们就来看房地产市场了。
) C% J% }, p) ^' D5 J2 m9 P假设现在基础货币是1个亿，假设考虑了准备金率、银行存贷比等监管措施之后，最大可以变成10个亿的m2。这10个亿的m2是供全社会各个行业和个人使用的。
1、 在房价是1000元的时候，地价500元，一块2万平米的地块，卖了1000万，这1000万变成财政存款之后，基础货币变成9000万了。央行不补充基础货币的话，那么可能最大只能产生9个亿的m2了。
2、 1000元的房价，开发成房子，可以创造2万x1000元=2000万的m2。
3、 房价涨到了1万，地价5000。这时候，同样2万平的地，政府收入财政存款1个亿。妈呀，基础货币耗完了，央行赶紧再发行1个亿的基础货币。
7 K0 m) ]$ V7 e* m, M4、 1万的房价，开发成房子，可以创造2万x1万元=2个亿的m2。1个亿的基础货币最大才能创造10个亿的m2，现在房地产就占了五分之一。剩下的所有行业占五分之四。
5、 房价继续上涨，央行继续发行基础货币，房地产占用更多的m2。这样一来，房地产占用的资金越来越多，其他行业越来越少。
这就是为什么说，房地产挤压其他行业的流动性，政府的财政收入越来越大（土地出让金+税收），政府财政花钱配置资源的比重越来越大，政府投资占gdp的比重也就越来越大。而政府配置资源是非常低效的，我们经济发展的质量也是低效的。这是我国这些年房地产对经济的一个非常大的影响因素。
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