现在的地产行业值得进入吗？

显示全部楼层 · 2023-1-11 09:46:51

现在的地产行业值得进入吗？

天魔主人潮 · 2023-1-11 12:51:01

当下房地产，是典型“势大于人”。

大势面前，个体都很渺小！
人的能动性已解决不了根本问题，房企破局的答案，已不在企业层面。
今天房企所谓“裁员、组织收缩，削减成本”都是“小打小闹”，是微观优化，解决不了企业宏观层面的安全大问题。
眼下房企最关注的还是宏观层面“房地产政策，政治，经济，防疫”的变化，这才是房企“熬多久？活多久？”问题的核心答案。
宏观层面不确定性太大，问题复杂，但归因到最核心的，其实就是2个问题。
其一、房地产市场的底，在哪？
其二、房地产，到底合适回暖？
这2个外部问题解决了，地产人的焦虑，就会有所释然！
因为市场一旦筑底结束，一旦市场回暖，今天房企所有的“痛苦”就会烟消云散。可关键的问题是，这个答案很少人能给出。
政策拐点不等于市场拐点

不是出了被媒体誉为“史诗级”重磅救市吗？
不是地产股短短10天就价格翻2倍，3倍吗？
市场不就该马上回暖吗？
在昨天的《救市5大变化》，笔者也给出了2个观点。
其一，地产政策的拐点并不等于市场走势的拐点。
目前房地产市场仍处于“下行”阶段。
谈回暖，还太天真了！

其二，2022年地产股价格，已经“情绪牵引”大于“价值基本面牵引”。
比如过往几个月恐慌时刻，任何一点风吹草动，比如一个违约谣言，一个地产董事长离开，就可以导致股价债券价格跳水式大幅下滑。
而在房企对未来几乎绝望时刻的金融16条和2500亿第二支箭，无疑是绝望情绪被点燃希望的一次情绪大爆发，所以地产股持续涨停、大阳，好似“换了人间”！

理性看，金融16条和2500亿发债，只是面向优质房企的“续命丸”而已，就如武侠小说的典型场景，这课药丸只能暂时护住心脉，防止毒气扩散，真正想长期活命核心还是得靠销售端，靠市场回暖！
那么，这一次史诗级救市，也不等同于市场回暖，那么，房地产市场到底何时回暖？
看明年4月
何时回暖？还不好说。
但继续下行业内却给出了肯定答案！
就在11月10日，绿城中国张亚东在第十三届中国房地产科学发展论坛指出：“行业处于承压筑底态势，市场信心恢复尚需时日。
我们判断房地产在接下来今年底乃至明年二季度之前，都会进入市场下行阶段。而二季度之后能不能好转还有待观察。
同时，在这个过程中，房地产市场规模会相应的降低，这是房地产短期内必须承接的压力。”

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绿城中国董事会主席张亚东简言之。
其一，市场下行会持续到2023年二季度（或4月）；
其二，销售规模继续下降；
其三，明年二季度是否回暖，待定！
事实上，笔者在与其他50强民营房企聊天，大家都认为2023年大概率会更惨，明年6月能企稳回暖，都已经是“安慰”。
事实上，张亚东表示“房地产市场继续下行到明年4月”，核心是基于2大理由。
一方面是经济基本面的承压。即
其一、人口负增长时代来临。2021年我国净增人口48万，创60年以来最低水平，包括人口负增长阶段到来，这将直接影响房地产购置需求的减少。
其二，城镇化发展阶段演变。我国城镇化水平已达65%，这与曾经城镇化高速发展下大规模开发投资阶段不同，房地产发展逻辑也将发生根本改变。
其三，“三驾马车”等拉动经济增长的动力略显不足。除投资外，消费、出口指标表现也不如预期。

虽然前三季度固定资产投资稳中有升，但房地产开发投资同比下降8%，未来一年经济持续回暖仍存挑战。
另一方面源于房地产行业四个分化加剧。
一是市场分化。一二线城市和三四线城市的市场分化越来越明显，高能级城市的行情优于低能级城市，高能级都市圈的风险抵抗力强于低能级都市圈。
二是企业分化。综合能力强的企业抗风险能力强，国资背景的企业信誉度高、发展前景更好。这种分化不只是行业集中度越来越高的问题，而是企业与企业之间竞争力差距正在越来越大。
三是产品分化。随着市场见顶，消费者越来越愿意为好产品买单。
四是资源分化。房地产是资源密集型行业，尤其是金融资源，正在越来越明显地倾斜到那些有核心竞争力和信誉度高的企业手上。
寒气加剧了

为何房地产市场下行会持续到明年4月？
核心在于明年3、4月的两会，是一个重大“机会节点”。
为何短期供给侧的房地产B端的政策利好、政策拐点，很难传导成为房地产市场的拐点？
核心就在于今天供给侧B端的利好，只是延长民营房企的生命线，改善短期的现金流压力，但销售端的回暖，成交量拉升核心依靠的是需求端，收入端乃至整个经济基本面的复苏。
否则，需求端不振，房地产回暖就是一句废话。
但问题就在于经济基本面的“拉升回暖”，不是短期一个利好政策就能拉起来。
正如经济学家评价调控政策的效应，即要行业下行容易，行政调控很容易实现，但要让行业上行，重大利好可能也难见效。
经济起伏，从来都是“下去容易上来难”。
所以，经济基本面改善，老百姓收入预期上升，未来信心上扬，这都非短期能改变之格局！
自去年7月房地产销售腰斩行业步入寒冬期已经18个月，这是最惨的18个月。
而在最近1个月，中指院统计2022年1-10月百强销售额60954亿，同比下降43.4%，相对于传统金九银十的“大卖月”，销售却几乎等同于“腰斩”。
笔者要提醒的是10月的百强销售腰斩，比今年上半年的销售同比腰斩要“更恐怖”。
为何？
核心就在于2021年上半年是销售大年，是回光返照的最后拉升，下半年7月就开始销售腰斩了，所以22年下半年的腰斩，是比去年下半年腰斩的销量，又来了一个“腰斩”，是“双腰斩”下滑。
由此可见，当前10月的百强销售额，寒气——更胜于去年的冬天！
再看看企业个体。
10月，超过6成规模房企业绩同比出现下降，前50强中仅仅只有15家同比实现正增长，而类似富力地产等房企单月跌幅超过90%！
为何今年比去年寒气更甚？
又一个典型指标是，2022年1~10月规模房企目标完成率均值为58%，而2021年1~10月规模房企目标完成率均值近80%。
无数指标已经反映出，2022年下半年的寒气，比2021年下半年更“冷”！

坚定长期信心

短期寒气更冷，但长期而言，房地产依旧稳定向好！
对此，绿城张亚东也给行业打气。
其一、“市场在变，房地产行业作为中国经济压舱石和支柱产业的地位不变”。
其二，未来十年全国房地产年销售额预计维持在12万亿左右的水平。
应该说，房地产“双18”已见顶。
即2021年全国商品房销售额和销售面积分别达18万亿和18亿平米，两个“双18”应该是中国房地产开发规模之顶。
但未来还有12万亿的市场。
核心在于中国目前有400亿平米住宅，如果按照50年折旧，那每年就有8亿平米住宅要更新。
人均面积也会相应增加，假设增加50%，那么每年就有12亿平米住宅要更新和开发。
加上房地产销售均价没平米1万元计算，未来至少有12万亿规模。
12万亿依旧是个很大的规模，张亚东依旧看好中国房地产未来！
对市场下行到明年4月，你怎么看？欢迎留言讨论！
声明：本文来源“地产总裁参考”，对作者表示感谢。
<a href="http://link.zhihu.com/?target=https%3A//mp.weixin.qq.com/s/84V7UFvW6CDxN8X1WbfKfg" data-draft-node="block" data-draft-type="link-card" data-image="http://pic4.zhimg.com/v2-f8af045a0dc903cbbe97ef5f3100565f_180x120.jpg" data-image-width="1024" data-image-height="436" class=" wrap external" target="_blank" rel="nofollow noreferrer">地产人还需要再熬几个月牧诗：不做强排也可以测算吗？

aeyunmfu1 · 2023-1-11 14:02:02

瘦死的骆驼比马大，
公务员也说自己苦，可你看考取公务员人数。

许多没有从事这行的人，根本不知道这行收入几何。
除开金融，高科技等行业，
房地产目前收入依旧可以完爆其它行业。
2017年的一条刷屏新闻,6位区域总裁的年终奖超过1亿元，这是事实。

随手举例，
比如武汉这种区域大营销经理，现在怎么也有100大几十万，
请注意这是明面收入，但凡做事都知道，签字权力，检查权力有时候可以适当变现。

为什么生不进万科，死不进碧桂园，生死不进恒大，
可当年依旧那么多人当年进恒大，
恒大当年销售每年有一套房子，可以更名。
你预定，如果价格涨，你可以更名。
2015年到2021年房价暴涨，一套房子随便赚10多万，几十万。
一个中专生哪里一年赚几十万？

有人说房地产在裁员，
房地产目前薪水都发不出来，
现在一个人当几个人用，
房地产行业疯狂加班，
我都承认。

可国内你找一个行业，
年收入可以入20万+，
给你交五险一金，
还往往是较高档次的工作。

多少行业连公积金都不给你交。

房地产行业未来需要岗位可能是营销+融资岗位，
最多加一下投资拓展部门（拿地）。
其它岗位真不太需要

浪淘沙吗吓 · 2023-1-11 23:47:01

作为一个曾经的top3地产人告诉你：地产已经不行了，不值得进入。
目前地产的状态是：整个行业处于冰点，高杠杆民企加速爆雷，央企国企正在占据主流。
冰到什么程度？一组数据告诉你：
2月百强地产销售额同比下降47%，成交面积同比下降70%，房企海外发债同比下降95%。
在这个压力下，禹洲、正荣爆雷了，阳光城资金枯竭了，世茂进icu了，融创摇摆了。万科老大哥销售也在锐减……
各个地产公司都在开源节流。开源就是降价卖房，节流就是降本增效，是优化员工。所以地产很多员工都被裁了，包括管培生。
未来地产发展也不行。地产是长期看人口。中国去年的人口净增长已经48万，过两年就负增长了。高房价也难以维系了。
因此房地产未来一定是回归正常发展，行业不会消失，你去央企国企可以，能保持一个正常工作吧只能说，像以前一样高薪和光明的发展前景就没有了。
……分割线4.26……
失眠睡不着，更新一波。
最近地产更是惨淡。尽管3月16日金融委开了会，银保监、央行多次发声支持地产，一百多个城市下调了房贷利率，很多地方首套房利率已经和lpr基准利率4.6%持平，还有些城市放开了限购、限售，但房地产还是像泄了气的气球-一泻千里。
3月份销售继续下跌，一季度百强房企销售额下滑近50%;一季度全国房价跌破万元，同比下滑近11%;融创基本爆雷了，最近被强制执行3000多万;头部央企华润部分区域裁员50%，很多地区裁员20%-30%，这个消息被核实是真的;
碧桂园西南区域“毕业”的一名36岁员工，找工作2个月无果，去试着投递保安的岗位。全家每个月月供1万6千多，没有收入来源，每天只吃一顿饭。
河南一恒大楼盘停工一年，业主着急交楼，无奈自己上手搬砖盖楼。几十个人分工明确，甚至开起了挖掘机。其中有个业主委屈地告诉记者：“现在我每个月工资5300块，4700元还房贷，饭都不敢吃，还看着小区一天天凋零。”
而另一边，让数十万业主房子烂尾的许皮带出现在了广州恒大中心，面带笑容体验了恒驰5，直夸：漂亮，漂亮，真漂亮。
…… 分割线5.1……
4月地产数据出来了，惨不忍睹。
TOP100房企4月单月仅实现销售操盘金额4284.7亿元，环比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，较3月降幅进一步扩大、且处于近年来单月业绩同比降幅的最高水平。累计业绩来看，百强房企1-4月的整体业绩规模同比大幅降低50.2%，降幅较一季度进一步扩大。
刺激并没有卵用，各个地产巨头销售降幅都是50%起步。
保利同比下降40.7%;
万科下降40.1%;
招商蛇口下降51.6%;
龙湖同比下降51.7%;
华润同比下跌54.5%;
碧桂园下降60%;
中梁下降71%;
融创下降75.5%;
……

现在的地产行业值得进入吗？-1.jpg

前两天，中央政治局开了会，研究当前经济形势。关于房地产，提了以下几点：
1.要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，
2.支持各地从当地实际出发完善房地产政策，
3.支持刚性和改善性住房需求，
4.优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
第1点是经常提的，2、3、4点是新提法。我理解的意思是各地可以出台政策支持地产，但是还是要坚持房住不炒的原则，重点支持刚需与改善需求。其实说白了，就是打击投资需求。
不过尽管如此，地产也回不到过去了。过去的地产是高杠杆高周转，现在这个政策环境已经不存在了，因为有三道红线和两道红线在。
居民杠杆率已经拉到极限，超过了60%;待售的房子太多了，烂尾楼一片，能把眼前的烂摊子处理好就不错了。
聚焦地产，解锁财经，欢迎关注公众号：财经锦河眼

2023-1-12 08:18:11

有点难。
其实国内还是太保守了，房地产这玩意不破不立，现在房地产很明显就是一个保守疗法，房价不涨不跌，就这么维持着，但是问题是房价不涨不跌，不让那些炒房客受到一次教训，他们的炒房之心就不死，有这帮炒房客在，国内炒房风气就无法逆转，风气转不回当年那个勤劳致富的状态，我们的内循环以及制造强国就很难实现。
想要让经济回到正轨中去，有的时候还是需要一剂猛药，哪怕副作用很大，但只要能把病治好，牺牲一部分代价也是可以的。一直这么拖着，只会让身体拖得越来越差。

序钱缘缘qm · 2023-1-12 12:07:52

我是学土木工程的，985研究生应届毕业。其他专业不太了解就业情况及其待遇，所以在这里也不多说其他专业去地产是否是好的选择。就土木而言，毕业后工作方向主要为3个:施工单位，设计院，房地产。由于我在这三个行业都待过(现在在房地产），所以能够深切感受到这3个行业明显的不同，如果没有真正做那个行业只是听别人说怎样怎样其实并不能深刻地感受到他们3个行业之间的巨大区别(包括:学历要求，技能要求，素质要求，性格要求等等)。但无论去往哪个方向发展强烈建议:①去一个自己不反感的岗位；②去大公司；③想要好的发展必须一直去努力；④公司越好，竞争越大，淘汰率越高，自己得更努力。
——————更新于2021年8月31日————
没想到一年多的时间阅读量已经突破3千了，8月27日更新过一次，不知道什么原因没更新出来。
现在大部分房地产的日子不好过，主要是缺钱，有很多当地的小地产就莫名的破产了，很明显现金流断了。
——————
2021年9月2日更新
其实8月份的更新过一版，但没发布成功。
房地产今年比较困难，很多大公司都在裁员，好一些的预计裁10%-15%员工，差一些的要30%以上；小房企日子更难，很多都破产了。
现在国内市场的大环境：三道红线、新两道红线，集中供地、贷款限制等政策导致房企回款变慢，现金流归正延长，现金流风险变大，企业利润降低。
在目前低增长、低利润、低容错、低预期的状态下，房企自身也在变革：
① 开发方式：土地是开发的根本，面对融资困难的现状，未来合作项目会增多，不同房企共同开发一个项目；
② 产品力升级：房企更加注重品质，在产品力方面提高在市场上的竞争力；
③ 经营提效：一方面加强信息化的建设，减少重复低效的工作占比，降低人力需求；另一方面，通过部门合并增加，减少人员数量。
根据以上大环境及房地产变革对我们职场人或者择业有什么的参考意义？
① 房企对人员的要求会更高，在招人的时候名校本科和研究生更受青睐，现在有些地产的营销招的都是本科学历；以后都是一人多能，一个人干几个岗位的工作，对高学历人才算是一个好消息。
② 房地产从业人员的压力会更大，一个人干3个人的活，可能还拿不到2个人的工资。同时，还要面临被辞退的风险，压力山大。
③ 信息化的相关专业可能会更受欢迎一些，信息化的建设则是将线下的工作搬到线上来，降低沟通成本。
④ 数据分析能力是一项核心竞争力，。信息化目前是展现数据的工具，如何展现，如何判断信息，如何建模是需要具备一定专业经验的人去做的事情。
最后来谈谈一些专业的建议(仅代表个人观点）：
① 土木相关专业：2011年前后这个专业非常火，现在是基本上不行了。一般这个专业的主要有3个方向(公务员性质的会单独说）：施工单位，设计院，房地产(这3个行业笔者都工作过）。房地产是相对好一些的选择，工资相对高些，机会也大一点。在房地产一般的可供选择的岗位是：工程岗，成本岗，招采岗，运营岗，投拓岗。这里面工程岗与土木最匹配的岗位。如果仅考虑私企的话，土木人来地产是最好的选择，也是唯一好的选择。
② 建筑相关专业：这个岗位一般去设计院，房地产。在设计院其实还好，工作负担并不是很重。在地产对应的则是设计岗，品质岗，其中设计岗最匹配。这个专业的来地产是不错的选择。
③ 会计相关专业：最匹配的是财务岗。如果有其他行业的公司可以选择，尽量不来房地产了，可以去目前热门的行业，比如光伏产业，新能源汽车等。
④ 其他相关专业：能有其他行业的机会就去，尽量不要来地产了。