百城居民置业意愿调查显示「四成受访者有购房需求」，如何预期 2023 年楼市整体发展趋势？

1月8日，中指研究院发布2023年百城居民置业意愿调查报告。报告显示，2022年购房需求呈现先降后微升趋势，置业意愿处于相对低位水平；伴随疫情防控明显放松、中央从供需两端支持房地产发展，楼市运行环境出现明显转向。
* J) W5 ?7 t+ n! }9 {% X展望2023年，中指研究院指出，2023年，受访者收入预期出现明显改善，政策放松预期仍较大，同时在改善交付风险、刺激需求释放下，市场将逐步企稳复苏，但房价仍存在调整压力，下跌预期仍较为强烈，购房者观望情绪仍较浓，受访者计划于2023年进行购房的占比约占40%。
购房需求出现底部回升迹象
- q0 }9 {% N, d0 _; Z据中指研究院调查显示，2022年前三季度受访者购房需求呈现逐步下滑趋势，2022年第三季度购房需求降至谷底，占比约为55%，较二季度下降9个百分点，较一季度下降27个百分点；而四季度购房需求呈现底部回升，占比约为63%，环比提升8个百分点，主要是受疫情放松、中央及地方重磅救市政策提振带动，但与历史数据相比，整体购房需求仍处于相对低位水平。

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$ F6 ]0 ^8 ~& |6 w6 o图：2022年受访者购房需求占比变化
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, l0 f5 Z. A: G0 h近八成受访者预期下半年市场将逐步企稳
对于2023年居民购房预期展望方面，受访者收入预期出现止跌回升，同时，约76%占比的受访者表示自己所在城市市场将于2023年下半年逐步企稳修复。
# {8 q" H+ T. A# _" Z据调查显示，受访者对2023年收入预期出现明显改善，其中未来收入增加占比约为41%，较2022年11月份提升11个百分点，未来收入下降占比约为9%，较2022年11月份下降9个百分点，主要还是受疫情管控放松、未来经济逐步复苏等因素带动；而部分人群仍然面临失业问题，据统计2023年预期失业占比约为12%，较2022年11月增加3个百分点，去年四季度以来呈现持续提升态势。
中指研究院报告显示，从不同城市来看，多数城市预期2023年收入会有提升，其中成都、桂林、莆田、福州、贵阳等城市预期收入提升占比较高，北京、上海、广州、厦门、武汉、重庆、郑州、济南、长沙等城市预期明年收入稳中有增，而兰州、天津、青岛、蚌埠、安庆预期相对较弱，收入下降预期明显，佛山、惠州、泉州、酒泉等城市分歧较为明显，收入增加占比较高，但收入下降、失业风险也较为突出。
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图：受访者对2023年房价预期
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* }+ m- a; o  Q$ Y' a# P. r' p% f受访者预期今年下半年市场将逐步企稳。据调查显示，约76%占比的受访者表示自己所在城市市场将于2023年下半年才能逐步企稳修复，其中三季度占比约为41%、四季度占比约为35%。从各线城市来看，一线市场企稳时间相对较早，二季度复苏占比约为20%，三季度占比达到49%；二线城市或将于三、四季度企稳复苏，强二线城市或在三季度开始复苏，弱二线或要到四季度；三四线及县城复苏节奏相对较晚，或将于四季度出现企稳，2024年回暖占比也相对较高。从不同能级城市来看，上海、北京、成都楼市企稳预期较早，将于二、三季度出现复苏，长沙、济南、佛山、蚌埠等城市受访者预期三季度或出现改善，广州、天津、武汉、厦门、重庆等城市下半年出现回暖概率较大，而福州、泉州、莆田、桂林等城市将于2023年底企稳，郑州、青岛、贵阳、泉州、惠州市场预期分歧较大，楼市或将于2023年下半年-2024年出现回暖。
四成受访者有购房需求，改善需求占主导
中指研究院报告显示，2023年购房需求仍相对较弱。2022年楼市运行持续低迷，房价呈现波动下跌，导致购房信心持续较弱，据调查显示，计划于2023年进行购房的占比仅占40%，其中购房意愿较2022年更强占比达到50%，他们认为2023年市场或将逐步恢复，短期低迷行情将逐步减弱，或将成为短期置业最佳时期。


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/ ]/ x" u- g. }图：2023年计划购房占比
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  L/ [+ f" r( \( B7 W+ Q3 h" s同时，伴随城镇化增速下滑、人口流动节奏放缓、居住需求逐步满足，居民住房需求逐步开始向改善方向发展，据调查显示，2023年改善购房需求占比达到40%，位居各类需求首位，而刚需占比仅为24%，呈现下滑趋势，投资购房、学区购房较2022年均呈现一定程度下滑，养老、度假购房需求较弱。

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8 o0 C4 d  I1 g$ [4 N0 p图：2023年购房者置业主要目的

高情商：四成受访者有购房需求。
低情商：六成受访者没有购房需求。
7 g6 u% z. g9 ?6 }8 G捅刀子：四成有购房需求的受访者没有钱买房子。

这种所谓咨询、受访的内容都非常的"鸡贼"，为什么？
, O" I  F  I: ?# a; Z当然有很高比例的人都想买房，但问题是大家只想且只能在自己能承受范围内考虑购房，现在的趋势没有人再想透支自己和家庭未来三十年的前提去买房，这等于把家人推向时刻陷入绝境的危险。
* b$ }$ j& L9 J大家热衷于楼市话题，很多人盼着房价跌，根本原因不还是因为很多人"居者无其屋"，希望"居者有其屋"嘛，这类数据很光荣？
很多城市的房价与当地收入水平的不匹配，都已经让房价成为了最好的"避孕药"，你还要怎样呢？
9 Q0 v; v. j8 C如果房价足够便宜，品质足够好，建设交付足够可靠，当然会有很多无房的人想要购房，有房子的人想要置换。
3 K3 `* m/ `3 j* \! z很多人与家庭都已经被房价折腾的"主动避孕"了，还拉过来采访、调研，有意义吗？孩子的衣物、奶粉、辅导培训等全部的开销，跟房价比，完全不是一个数量级的支出。
3 F* [+ v" r& K1 \$ Y* c6 x有很多想买房的人，他们没能拥有合适的住房，通过机构的循循善诱终于表达了"我想买房"，这是一件很悲哀的事情，不值得为这种"房产看多"的报告而弹冠相庆，毕竟他们当中并没有多少比例是想要住豪宅，仅仅是想能有个宽敞点的家罢了。

中文永远是博大精深的，就看你想为了表达什么目的。
一看调查显示「四成受访者有购房需求」，一切都似乎很正能量，可反之是不是理解成另外的60%受访者没有购房需求？
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这就好比之前另一个更博大精深的文字——同比恢复。
2020年的新闻，文旅部数据显示，国庆中秋假期前7日，全国共接待国内游客6.18亿人次，同比恢复79%。各大媒体通篇宣传市场信心恢复增长，需求释放等等。一查究竟，2019年的数据是7.82亿人次，因此得出2020年同比下跌21%，噢不，是同比恢复79%才对。

! w# }% i" l, ?  ~! m再比如，同样喜欢玩文字游戏的某些房地产财经大V：



这位百万粉的大V说自己成功预言了12月会出现报复性增长。
而事实是，11月广州几乎全城封控停工停产，行业基数本来就低。于是我翻查数据：2021年12月,广州市商品住宅成交套数14,030套，环比上升51.1%，同比下滑12.3%；成交面积149.4万平方米，环比上升51.9%，同比下滑12.8%。
看到吗？2022年12月同比2021年，从149.4万平方跌到69.04万平方，同比跌超过5成。这就是所谓的报复性增长？为什么这时候就只提环比，压根不提同比？
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“三人成虎”的道理大家都懂，毕竟大多数宣传口径是为了营造信心传递正能量，但各位即使再乐观，眼睛也总有雪亮的时候，市场行情如何、未来预期如何、收入就业前景如何、甚至自己钱包里有多少钱，最清楚的人还是自己。
5 N) o, f' f' n0 o# H问题来了，为什么总是很少能如实发声呢？


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自嗨没意思，等等看今年的销售数据就都知道了。
我去新楼售楼处调研还可能调研出100%呢，去天桥底下调研那可能0%嘞。
不公布样本量、调查方法和样本条件，这结果有啥用？
先把话放在这里，目前趋势走下去，销量不会有什么起色。而且这个状态持续的久，大招肯定还在后面，如果能让房价下来，出清一部分风险，反而还是符合市场逻辑的。
( @3 _3 R: C& o0 W但现在的问题在于，除了这38城外的其他城市，很多属于明面上价格没怎么降，全都降到交易量上了，形成了一种有价无市的状态，其实有价无市远比房价下跌来的危险。
6 f  |1 g/ {6 i$ A其实本身想在估值泡沫的基础上，实现保价保量式的横盘就是不可能的事。泡沫泡沫，只要没有上涨预期，那肯定是向下走的，横是横不住的。
现阶段的状态实际上就是大家的一致性预期已经改变，已经破掉了房价永远涨这一逻辑。而且泡沫阶段入局的大量伪刚需，在没有流动性、无法盈利的情况下，是没有多少耐心能拿得住房子的。
+ d% h$ t1 V: d! k: P+ m所以后面的核心问题还是尽一切可能去制造买盘，才能再供需角度上维持住现在的平衡。所以我感觉今年的政策重点预计肯定还是要放在保交易量上，而且是保新房交易量。
( P/ q  ~3 `5 w' F  U* y这种情况下，如果上半年成交量得不到改观，预期年中可能会有大招。在棚改空间不大的情况下，很可能是极低首付和极低利率都会推出，能低到什么程度呢？大家可以想象一下2开头，甚至部分地区1开头也是有可能的。
7 Y6 M) u: p: ]' W  h4 U现在这个局面了，不拿银行的利润让利出来，那后面就只剩地价一个能让利的了，但地价显然永远都是最后一个才会动的。
0 v, t) Y1 [; \4 W<hr/>如果对经济、汽车、行业分析感兴趣，可以关注公众号：白菜研究所

请研究院再做一次民意调查：
会显示90%的人认为目前房价太高，有巨大泡沫。
# U) @1 Z; L; Y也可以再做一次调查，会显示90%的城市有巨大的空置率，供远远大于求。
9 A- g7 l) e% C9 x然后，研究院会因为不可描述的原因被强制关停，永久性的不在允许做调查。
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既然不愿意面对现实，有何必调查。既然说的不真实，其实又何必说呢？
( c1 S6 p5 F& z公众号：hardy聊一聊，一起谈谈房产的真相。