房价连续下跌14个月，降幅高达13%，到底了吗？

显示全部楼层 · 2022-11-28 13:29:44

乞丐养情妇沉 · 2022-11-28 20:55:05

时间还要等多久，我看我们不要做决定。
过去是由部委，以后是由衙门，或者是将来的什么门，由它们去决定。
就让它们死撑去吧，就是说它们要撑多久就撑多久！
一直撑到价格回归价值，一直撑到我们无产者完全胜利！
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你不买，我不买，每天都要降两百！帝都魔都又能有几多个两百呢？

傲霜独立傲r · 2022-11-29 03:49:58

今年下半年到2023年底，准备看烟花，大烟花。

经济好的时候——借钱投资、消费——企业盈利增加——股市上涨、资产（房产）上涨——预期未来继续；

一旦经济不好，收入下降、消费不振、资产（股市、房市）下跌——ZF主导放水投资刺激——稳住收入、稳住消费、稳住资产价格——预期好转，又进入新一轮经济“好”时期；

实际上只是把问题留到以后解决，小问题就这么过去了，中国这几十年都是这么过来的，全球这100多年除了大萧条、08年次贷，基本上也都这么过来的。
但小危机累计一定时间、一定程度终究会爆发成大危机，这就有大萧条和08年次贷危机。

Z国现在是小危机还是大危机？

目前还不好下结论，至少我们过去40多年都还没有发生大危机，08年全球一片哀嚎，我们短暂停摆后迅速恢复，全年GDP增长9%。

达利欧说过，经济危机本质是债务危机，简单说就是之前借的债还不上。
债务分为：政府债务、企业债务、个人债务。

政府债务包括地方债跟中央债，只要政权稳定，理论上债务占GPD比重可以很高，日本早就超过300%，没多大问题。

截至2020年末，全国政府债务余额46.55万亿元，政府债务余额与GDP的比重为45.8%，这两年虽然有所提高，但总体还有较大空间，这也是为什么各地方政府不断举债重要原因之一，反正到头来有中央兜底。（以下是地方债情况）

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要是中央不兜底，那就破产处理或者找人接盘，破产直接拖垮地方银行，找人接盘就是reits，美其名曰“证券化”，项目质量先好后差，这是行业基本规律，参考美国次贷危机形成。企业债务包括金融企业债和非金融企业债务。

一次大金融危机必然伴随着大量企业破产和债务清算，不管是金融企业还是非金融企业，债务危机爆发都是因为经济好的时候杠杆加太高，一旦收入跟不上就完蛋，比如某大。

金融企业，特别是银行，本身就是负债经营，负债率普遍90%，相当于10倍杠杆，一旦危机来临，他们都是先行指标，看下最新银行市盈率、市净率。按照市值高低排序：

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市盈率可以理解为你要是有足够多钱，买下公司多少年能赚回来（利润）。现在大部分银行市盈率3-5，也就是现在盈利不变情况下，你花钱买下银行3-5年就赚回来，还赚一个银行！前提是银行未来3-5依旧这么赚钱，金融行业是非常敏感，这个数据非常低，要么代表非常低估、要么代表非常危险。同理市净率也是如此，市净率=价格/净资产，市净率低于0.5，相当于1块钱，买到价值2块钱东西，现在银行股普遍都是这样。

大危机必然伴随金融企业破产，先是小公司、小银行，然后逐渐蔓延到大公司、大银行，直到ZF出手，现在大家看到巨赚钱四大行，二十年前都是靠财政部发债借钱救起来的。

个人债务违约潮来临

前几年p2p野蛮生长，很多人举债超前消费，三年疫情突如其来，破产中小企业不在少数，2013-2021年失信执行人数量。

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根据阿里拍卖数据显示，2017年全国住宅用房法拍房数量为9000套，2018年2万套，2019年50万套，到2020年133万套，2021年则高达168万套。截至2022年2月20日，全国住宅用房法拍房数量已经到达175万套！2021年相比2017年法拍房数量竟然增加了185倍！

按照最近房价趋势，有机构预计到年底法拍房数量将达到500W，这是多么恐怖数据，按照每套100平计算，5亿平米，这还只是已经进入到法拍市场，跟失信执行人一样，没有经过法院都不在统计范围中，最新数据今年1-7月份房屋销售面积也就不到8亿平米。

不管是失信执行人还是法拍房，我相信其中大部份一开始都想正常履约，只是事情发展跟预期不一样，然后主动或被动失信，没有办法的事，这也是基本债务危机中重要一环。

除了债务危机，经济危机来临前还有一个重要表现，就是大公司不断收缩业务，缩减人员，储备现金用来抵抗风险，因为只有这样才能活下去，只有活下去才有机会。个人也是如此。

对股市而言，最好情况是危机来临前，手握现金等待最惨阶段抄底，然后就是慢慢数钱，一个普通人只要正常把握1-2次就能够实现财务自由，关键是最惨时候不好判断，很多时候都是进场太早导致错失良机。

就现在而言，还没有到最惨时候，至少股市还没有，考虑到目前流动性足够，阶段性机会是有的，但机会一天天减少，风险迟早会来，不知道是什么时候，盯住自己账户，控制最大损失，然后等。
原文：《现金为王！》@王训
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一、1953年朝鲜战争结束后，日本开启一轮GDP高增长时期，增速中位数8-10%，持续时间超过20年，1975年之后开始放缓；中国GDP在2015年之前20年平均增速8%以上，2015年之后“主动”提出L型经济，增速回到6-7%。

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日本实际GDP

二、70年代初期日本人口出生率开始快速回落，1971年日本65岁以上占比7.05%；中国新出生人口数据2016年开始快速下跌，2021年中国65岁以上占比已经是14.1%。
从作为买房主力的 20-49 岁人口占比来看，日本在1970-1975 年见顶后进入趋势性下滑，中国则在 2011 年见顶后，出现了比日本1975-1990 年更快的下滑。2020 年我国 20-49 岁人口占比为 44.7%，与 1985 年的日本相近。

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日本人口情况

中国新出生人口数据

三、中国居民部门杠杆率由 2006年末的 10.8%大幅增长至 2021年末的 61.6%，绝对水平与1988年的日本相近，2016-2020 年的增长速度与日本 1987-1990 年的速度相近。
根据东京都都市整备局的数据，1985 年至 1989 年东京房价收入比由 5.0 倍升至 11.9 倍，在房地产泡沫破裂后快速回落。相比之下，2020 年中国 50 大中城市的房价收入比为 12.4 倍，不可谓不高；北上广深四个一线城市的房价收入比是更达到 24.3 倍。

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四、1985年至1990年，“住专”公司贷款规模由 5.04 万亿日元猛增至12.5万亿日元，其中企业贷款增量超过7万亿日元【住专：住宅金融专业公司，主要是为了绕开限制为个人购买地产提供抵押贷款】；在中国就是城投公司的地方债，从2015年正式发行以来仅经过8年时间，余额迅速上升，截至2022年7月底，地方债存量余额约34.5万亿元，城投公司就是地方政府为了更好更灵活创造GDP（搞钱）手段。

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五、日本房价在1990年到达阶段性高点，对应中国2017-2018前后；经过短暂下行后，快速冲顶1995年前后到达高点，地产投资高位回落，对应中国2021-2022，你问接下来怎么走？在经济稳定性运行情况下，可能维持2017-2018价格很长一段时间，这也是ZF希望看到的。

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日本私人住宅价格

六、日本地产泡沫破灭时候，出现一批“僵尸银行支持企业”，跟最近两年国内模式简直一摸一样，本质上就是“拖字诀”。

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七、未来解决方案：城投公司高价买地，保住土地价格——政策限制新房价格下跌幅度，稳住买房群体——放开二手房市场交易，毕竟政府要创收——有实力房企联合城投公司开发，或低价回购房产（烂尾楼），用于扩大公租房，稳住生育——稳步推进房产税，这个周期在10年以上。
哪些刚需，指望房价快速暴跌的，估计会失望了，除非遇到大经济危机，才能加速房价回归。什么危机【TH】，大家都懂，那会是难得一遇抄底房产的机会，时间估计2027年前后。

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全文完。原创首发 @王训《房地产未来五年》

寡妇的老公易 · 2022-11-29 07:58:33

目前的剧本是这样的，放松限购条件，降利息，然后销量短期可能稍微涨一点，再然后就是一直下滑，无论怎么出台利好政策都挽救不了销量。
很像计划生育，当年那么多人想生不让生，现在让你生，你都不想生。买房子也是一样，当人民开始躺平，不想结婚，不想生孩子的时候，房子一定卖不出去。
除了15年前买房的人享受了一波福利，就是从几千元一平涨到几万一平而外，就问问最近几年买房的，除了买那种拿地早，有明显剪刀差的楼盘，其他的人有没有享受到红利？都不过是高位接盘侠罢了。房子这个东西，不涨就是跌，房贷利息30年翻倍，加上每个月必须缴纳的物业费，如果自住还要装修，出租也要装修，这些都是需要钱的，对于不涨的房子，卖出去把钱放银行吃利息都比投资房子划算。
所以房价涨不动了，老百姓接不动盘了，横盘下去，必然不会有炒房客或者以投资眼光去把钱放到楼市的人。因为如果用投资的眼光去看房子，明显的不会再涨了，房子这个东西不涨就是跌，随便算个账就知道了，假如买房100万，首付30万，买了房之后月供4000，10年你需要还48万，而这48万有35万都是利息，相当于只还了13万本金，如果这时候你把房子卖出去，提前还款，仍然需要还60多万（提前还需要违约金)。相当于折腾一翻，平白无故给了35万利息，还有很多装修，物业费这些支出。要是房子没有涨到200万，对你来说都是亏的，150万都只能勉强保本。然而把30万放银行吃利息，一年能有1万多点利息，在三四线城市租房都够了。
未来的楼市只会是被无限看空的，生育率年年下降，未来的人口越来越少，甚至00后10后完全不需要买房，因为爸妈都有房，直接跟爸妈住就可以了。进城税也收不动了，城市化率非常高了，农村全是老人，已经没有多少农村年轻人进城了。而且高层这种东西以后很难维护，拆迁也非常困难。居住体验也不行，未来甚至可能只是被买来放骨灰盒的。

水月湖光水x · 2022-11-29 09:20:24

我在的安徽三线小城，房价从2017年的5000，到2021年初被炒成了10000+。因为开通到南京的城际铁路，加上体量小给了极个别开发商控盘的可能，然后就飙升了。城区才60万人口，到处高楼林立，2021年初竟然出现了摇号买房，也是醉了！
我真的很难想象，财富都砸在钢筋水泥里面，真的能够维持多久。每个人都清楚，你的购房款，超过50%转化成了政府的收入。政府通过房地产，一遍又一遍、一年又一年地无情收割我们普通人的财富。问题是我们还乐此不彼，幸福地往里面跳。
长达20多年的房地产盛宴里，极少的人实现了财富自由，更多的人付出多多甚至深陷泥坑。唯一的赢者是隐藏在背后的地方政府。可是，我们都是被摆布的人！
世界上没有一直上涨的商品，更没有永远不破灭的泡沫！如果谁说中国房地产没有泡沫，那绝对是想害别人的人！你要小心他！真的为那些迷之自信的人们感到可笑，为什么同在一个地球，就敢断定因为中国国情不同，绝对不会出现历史上其他国家曾出现的房地产崩盘事件！
相信时间会证明一切！我承认在这场疯狂的饕餮盛宴中，我没有获得太多的财富，可是聊以自慰的是我手里的房产也没有占用我太多的支出。我不是一个合格的韭菜，因为我不愿意被一遍遍地收割。我想自己做主！

月756 · 2022-11-29 18:44:10

我一直有一点不明白，为什么总是还有好多人，长期以来乐此不疲的去幻想一件事。
幻想房价一直上涨，幻想永远可以靠着水泥盒子去享受躺赢的人生。
不管出现什么样的情况，比如人口负增长，消费降级，失业潮，金融战。他们依然坚信，而且认为他们的房子一定有接盘侠。
每个人都知道房子是住不了70年的，现在这种质量30年估计都够呛。
每个人都知道高层住宅以后是无法拆迁的，给你拆迁还不如划个新城。
每个人都知道一个家庭两三套房子的有很多，没人缺房子也没人愁住。
每个人都知道这几年房价涨幅远远高过收入涨幅。
每个人都知道房子天量的新房二手根本卖不掉。
每个人都知道买了房子出租就是在做慈善。
每个人都知道靠刚需去维持房价根本不可能，没有多少刚需，都是中产在不断掏空家底去买房子。
在中介眼里，夫妻一套是刚需，给双方父母买一套是刚需，小孩长大了要房子是刚需，一家人起码买四套才是刚需。可能以后还让你给狗买一套。
他们告诉你房子一定会涨，有钱买一套总是不吃亏……
其实这些人，根本就不懂好不好。那些中介和置业顾问根本就在骗好不好。
天天歇斯底里喊着投资的人是在骗你们，投资的根本核心是资产的升值和变现。请问房子如果作为投资品，炒到天上去的价格，还有升值的基础吗？请问一个城市动不动六七万套，十几万套二手房，贝壳上每日成交十几套，挂两三年都卖不出去，这能变现么？
那之前房子为什么值钱呢？
因为地方上强行给房子绑定了一些属性，最常见的就是绑定小孩的教育资源，还有就是鼓吹没房不结婚。
现在玩脱了，人口崩了。
当年曾经对说，我们学校学位紧张，外地人读书要交几万块一年的借读费的这些人，学校可能会开不下去。
未来房子和结婚教育脱钩肯定是个趋势，人口问题是关系到百年大计，伟大复兴的事情。
在目前人人都不缺房子的情况下，在不买房子也能结婚也能读书的情况下，水泥盒子炒个嘚啊？
（不要跟我扯北上广深的房子，深圳赚钱深圳花，一分别想带回家，谁爱去谁去呗，炒上天都随便你们。别把我老家的房价搞高了，被逼天天内卷。不羡慕深圳的房价，也不羡慕深圳人）