多地政府为稳楼市再出「大招」，大手笔回购商品房，此举将带来哪些影响？

显示全部楼层 · 2022-10-15 23:43:39

越来越多的地方政府出手回购当地商品房。
近日，一份苏州市政府部门拟“定向回购部分新房项目”的专家会议纪要广为流传，其中提到，苏州拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。
对此，财联社记者从苏州多个楼盘了解到，目前相关部门已回购部分楼盘房源。而苏州市住建局方面10月11日回应称，并不了解相关情况。
事实上，在苏州之前，就有多个地方政府或亲自下场或鼓励国有企业批量购入商品房，包括济南、郑州、湖州等。
“当前房地产市场承压的环境下，地方政府收购商品房的首要目的是稳定市场。首先政府批量购买商品房能够实现快速去库存，直接减轻房企的资金周转压力；其次，房企回笼资金后大幅降价售房的动力降低，对于稳定房价有积极作用。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉记者。
其进一步表示，政府回购商品房的用途较为灵活，一方面房源可以直接用作人才房、保租房，是践行多主体供给的有益尝试，另一方面，市场回暖后部分房源既可以交给房企代售给消费者，也可以回售给房企，保障房地产市场平稳运行。
“虽然回购商品房短时间内能够对市场起到利好作用，缓解房企现金流紧缺的局面，但长远看，房地产市场的修复还需购房者恢复信心。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示。
苏州多项目房源被政府回购
位于工业园区的越秀悦见云庭，为苏州市政府部门展开回购的项目之一。该项目置业顾问告诉记者，苏州相关部门目前已回购该项目200多套房源，现在楼盘仍有不少房源在市场公开销售，后续政府是否还将回购暂不清楚。
“政府回购的房源可能会用于人才房，以较为优惠的价格售予符合要求的人才，也有消息说部分房源或用于保障性租赁住房。”越秀悦见云庭置业顾问说。
苏州政府还回购了万科东方雅苑少量房源。该楼盘置业顾问告诉记者，政府回购了项目约40套房源，不过不排除这部分房源未来再次拿出来销售。
“其它楼盘后续也可能会有回购，主要是帮助部分房企度过困难期，解决项目资金回笼速度较慢的问题。”上述置业顾问补充道。
此外，浒关运河印象项目近日暂停了对外销售，或与政府收购房源有关。
“该项目之前一直在为销售难题犯愁。”服务于浒关运河印象项目的一家机构人士告诉记者，该项目最早由新力地产联手其它房企开发，新力资金链出现问题后项目一度停工，此后该项目由苏州一家国企接手继续开发。目前得到的消息是，项目部分房源被政府回购，销售人员暂时撤场。
苏州一家房产机构分析师告诉记者，苏州政府部门对新房展开回购或分不同阶段展开，此举意在缓解房企短期资金压力，提振市场信心。
值得关注的是，受政府回购房源集中网签备案影响，9月苏州商品房成交量出现明显回温。
据克而瑞统计，今年9月苏州商品住宅成交面积101万平方米，环比增长88%，同比增长54%。
“从十月的情况来看，苏州商品房成交量下滑态势或将有所改善，但若去除政府回购房源因素，预计成交量增长幅度较小，市场仍处于缓慢恢复过程中。”上述分析师说。
回购商品房是稳楼市利器
三季度楼市持续低迷，为去库存、提振楼市，多个地方政府或亲自下场或鼓励国有企业批量购入商品房。
9月24日，新疆阿勒泰地区行政公署发布了房地产健康平稳发展十五条。其中提到，鼓励国有企业收购市场房源用于保障性住房，鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场。
济南市国资委官网于9月5日发文，提及济南城市发展集团将在全市收购3000套商品房用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。
此外，8月15日湖州发布通知，提到对困难房企的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房；7月下旬，郑州对外披露，针对已经建成或即将建成，但销售困难、大量积压房企资金的现房、准现房项目，通过政府购买现房作为安置房，完善保障性租赁住房政策体系、探索保障性租赁住房退出机制等措施，提高存量房去化率。
“政府收购商品房能够起到一举多得的作用，一方面，政府可将这些商品房作为保障性住房，增加保障性住房的供应；另一方面，可为房地产行业输送资金流，加速当地房地产市场的去化，给市场传递信心。”王小嫱告诉记者。
为加速去楼市库存，多城还掀起了鼓励公职人员购房的热浪，目前已有超10城出台政策鼓励机关事业单位团购住房。
“出台团购政策的地方多为三四线城市或二线城市的远郊区县，该类政策核心是开发商可给予购房者不同程度的价格优惠，同时政府对限跌令进行一定程度的定向放松。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。
“鼓励国有企业批量回购商品房以及鼓励公职人员团购，均是政府托底楼市的一种体现，是当前批量去库存的手段，也是激活房地产交易行情较好的办法。”王小嫱称。
不过，许小乐告诉记者，鼓励机关、企事业单位职工开展商品房团购是从居民端入手，尽管有价格优惠，但职工个体购买力参差不齐，无法与国资的购买力相比，相应的效用会小一些。

阿轩007 · 2022-10-16 11:21:42

谢邀。
去库存和债务延期。
地方上要是真有回购商品房的钱（指现钱），那反而不用回购商品房了，闲庭信步看着炸就好。

最直接还是减少供给、造势保价、刺激交易量。
你一堆空置楼盘和待开发空地摆在那，但凡长点脑子的购房者开车转几圈，都得转入持币观望。
现在地方出面，把明显过剩的供给收一收，暂时制造出短缺感，有可能刺激一点交易量。
不过根据克而瑞的说法，苏州9月和8月的房地产真实交易量（去除政府回购）差不多。这俩月里的密集利好并没有拉盘。

而我个人觉得，更重要的还是债务的变相延期，把爆雷风险用别的交易结构往后拖延。
照今天的报道，苏州流出一份“定向回购部分新房项目”的专家会议纪要，纪要显示：苏州拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。
1万套，我当一套100万元，那也是100亿。
真按市价算肯定比这个高。苏州9月的成交均价是2.32万元一平米。
乍一看，100亿对苏州不算多。苏州去年的一般公共预算收入就有2510亿元。
但留抵扣税和土地财政下滑，谁都没余粮。6月27号苏州的《关于苏州市2022年本级预算调整方案（草案）的报告》里明说：
“全市财政收支矛盾十分突出，需对年初预算进行优化调整。”
一般认为土地收入普遍占地方财政的四成，而今年前三季度百强房企的销售额同比跌幅为45.4%。
虽然苏州的土地财政依赖度不算很高（55%），但搞全价现款的回购，估计也是难。
（至于某些土地财政依赖度超100%的城市也张嘴说搞回购，打死我也不信他们能掏出现钱）

所以重要的不是买，而是改变资产状态。
先压价，特别是民资房企。地方要保的是整个区域的交易量，个把民资垮了就垮了。他们能把雷炸在自己身上，还算为地方减轻了压力；
然后欠着。我是买了你的房，但我现在没钱，N年后给你。到时候可能给钱可能给地（也可能不给）；
企业虽然毛没拿到，但对银行有了个交代：房子卖出去了，我有一笔所谓的应收账款，支付方是地方政府；
银行也有了台阶：现在上头让我们加大对房地产企业的融资支持，我更不好抽贷；但这孙子账上趴着一堆房子没卖出去，继续给他放钱，我的业务考核没法交代；
现在是地方政府欠你钱。政府信用辣么好，你肯定能收到钱的（嘘），你的财务状况没问题（大嘘），继续贷呗。
暂时不用爆仓，不会逼得部分房地产企业大砍房价并抛售自己的土地储备和地产，土地抵押物的稳定暂时稳住了。

至于政府那边的欠款，薅也能薅回来一些。
毕竟是打着安置房、廉租房的名义进行回购，这部分预算可以支撑一些。
而且如果再配合一点货币化棚改的手段，定向拆迁和引导加价购买回购房，实际上又变相刺激了居民贷款（半强制），也算去库存了。
不过我估计真安置房的放出不会那么快。
现在是要刺激购房，你地方透支信用回购一批房子，然后立马低成本投放进市场，很多人干脆就不买了。
真有那么多廉租房和保障房，市价会被公共廉价供给所冲击。虽然这就是政策性住房的本意，但眼下恰恰不需要这种本意。
因此回购+棚改，说不定真能成为短期内的一种刺激手段。

但还是那句老话：
万一，洒家是说万一，多数人还是不买捏？
还有什么招数，赶紧端上来罢。

<hr/>闲聊公号：王子君的碎碎念。

阿Q782 · 2022-10-16 21:15:52

好吧，你们不买，我自己来！
在这一刻，最大boss从幕后走到了台前。
先是国企频繁托底土地财政，有些地级市甚至城投托底超过90%，比如广州最近一次土拍，全是国企接盘。在这样接盘接下去，也快扛不住了。
城投城建拿地后，开工率20%都不到，还有80%的高价地拿到手就套在手上，建起来也不是，现在的房子都卖不掉，再建卖给谁去。不建也不是，拿都拿了，一直放在手上给谁接盘呢？
所以城投拿地就是为了给地方救急而不是为了真正的开发。但是能救一次，能一直救吗？
而且城投国企依然是借银行的钱去搞土地财政，即便是利息不高但总是要还的，现在开始有一些城投城建有了暴雷的倾向，好比之前的兰州城建，利息都还不起。很明显，用城投城建去兜底土地财政，明显已经兜不起。
利用行政手段托起的高房价，要割年轻人的韭菜，但年轻人明显不愿意买单做大冤种。现在年轻人享受城市的配套，但是不买房，让那些炒房客去背负房贷，让资本家去建设城市，实现逆向薅羊毛，也是不要太爽。
现在市面上的房子卖不出去，组织国企把房子买了不就行了吗？
当然不行，房子的实用价值是住。国企买房子之前，民众缺房子住吗？明显是不缺的，所以国企买不买房子都不会很大影响民众的居住环境。
房子的金融属性要靠流通，就是因为没有流通性，所以国企才各种收购，你觉得国企是真的收购回来做人才房吗？他们能对人才那么好？当然不是，国企要那么多房子也是没用的。
买房子做人才房，做租赁房都是行不通的，房价太高而租金太低，一百多万的房子月租一千五，这根本就是每个月贴几千块钱做慈善，什么国企能这样大规模的做慈善？
你会说，那我收租金高点不就行了？天真，现在哪个城市缺房子？工资又不高，高租金谁鸟你？
这种路线不可持续，其实也是跟城投拍地一样，救急一时，但不长久。
以国内很多城市的人均收入，要规范租赁市场去代替卖地收入是痴人说梦。因为租金是跟着居民收入走的，居民收入和房价的落差最少三倍，一线城市甚至七八倍都有。所以这么贵的房价，租的便宜血亏，租的贵了没人租。
深圳房价太高甚至能让华为搬去松山湖，可想而知，高房价对实体民生挤兑的多严重。
归根到底，还是房价太高了。
民众说房价太高收入太低了，说给你们降利率。
民众说房价太高收入太低了，说给你们降首付。
民众说房价太高收入太低了，说一人购房全家帮。
民众说房价太高收入太低了，说鼓励农民进城买房。
民众说房价太高收入太低了，说鼓励老人大学生买房。
民众说房价太高收入太低了，说我给你发点消费券。
民众说房价太高收入太低了，说我就不降，地我自己拍，房子我自己买！
民众说：拜拜了您呐……
整什么大棋论，现在的年轻人从小打牌打到大的，跟你下什么棋？不约。

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北风刀客眯 · 2022-10-17 07:36:55

正儿八经号召全民买单了。不仅政府背景背书的平台公司参与土拍，对于滞销存量盘，号召国企收购……所以不怕大家捂紧钱袋子，不买房，只要你在银行有存款，在企业上班，甚至有上市公司的股票，都有办法变向的让你为房子买单。
这就是支柱行业的魅力。

央行报告显示， 9 月新增贷款 24700 亿元，M2 同比增长 12.1 %，社融大增，说明了什么？ - 知乎 https://www.zhihu.com/question/558749785

再结合这条新闻看，钱去哪儿了，大家心里基本都有了眉目。
既然为了救市回暖，政府“大招”频出，那么作为房地产行业的一员，我也提一些政府可能还没想到的损招，骚操作。对于目前有点钱的部门，比如高校，号召高校购买商品房，作为教师租赁公寓，或者福利房，解决一部分存量。再比如对于现在投资风头，新能源企业，捆绑一部分住宅用地或者已经建成的住宅项目，作为企业员工的宿舍或福利房。
反正XX不太好拉下脸直接撸钱的事情，可以转嫁给机关、事业单位和企业来做。
办法总是有的，后果自然由后人来解决。

品味人生百态520 · 2022-10-17 15:45:56

西方资本家，宁愿牛奶倒掉也不愿意发给穷人。
东方企业家，宁愿房子收回也不愿意优惠百姓。
赢，这下大赢特赢了!

多地政府为稳楼市再出「大招」，大手笔回购商品房，此举将带来哪些影响？-1.jpg

2022-10-17 22:03:58

现在中国楼市最大的问题是燃料已经没了，点再大的火也烧不起来。
以往的楼市刺激政策，都是政府通过各种手段先刺激一小波人购房，楼市被炒热以后会自动吸引大部队进场，全民买房大规模托举楼市，不断炒高交易价格。
现在这个基础没了，居民杠杆率超过70%，大部分城镇家庭已经背上了几十年房贷，借款的能力几乎已经被用尽。而且未来经济下行趋势不可阻挡，失业，收入降低都是很现实的事情，普通人对未来的预期普遍转向悲观，不会也没有能力再不顾一切地去买房。这一年多，政府从放松限购，降首付，降利率到棚改，接力贷能用的办法都用了一遍，结果都不理想。
现在房子卖不出去，开发商半死不活，土地出让靠国企和城投左手倒右手，地方财政实际上是靠套取银行资金勉强维持，有的地方已经开始拖欠公务员工资。
这种情况下，想要靠政府托举楼市显然不现实。因为回购的商品房数量少了起不到效果，数量多了财政又拿不出钱，最重要的是居民丧失了大规模接盘的能力，政府迟早是撑不下去的。
房子和土地卖不出去，地方财政恶化是现在政府面临的最严重的问题。钱不够不但会影响公共服务和大型项目建设，放慢经济发展，还有可能引发系统性金融危机。一直以来靠地方财政担保偿还的地方债、城投债会因为无法按时还本付息而暴雷，地方庞大的国企体系会因为缺少财政补贴无法弥补亏损而暴雷，银行和金融体系可能重现九十年代末期的大规模坏账而陷入技术性破产。